34.9万元/平方米！瑞慈医疗刷新年内上海顶豪成交单价纪录

21世纪经济报道记者唐韶葵

11月4日晚间，瑞慈医疗（01526.HK）发布公告，其间接全资附属公司上海瑞慈瑞铂门诊部有限公司购入上海徐汇滨江云锦东方三期一套联排别墅，耗资约1.99亿元人民币（下同）。瑞慈医疗同时披露，购房款将由公司内部资源拨付，无需外部融资。

据公告披露，瑞慈医疗购买的是位于龙启路377弄13幢40号的1-4层住宅单元，建筑面积约为570.06平方米。根据成交价匡算，这套别墅成交单价约34.9万元/平方米，高于29.8万元/平方米的备案均价，并刷新今年上海顶豪成交单价纪录。

目前瑞慈医疗已向上海东航置业有限公司支付了3000万元初步订金，约1.69亿元尾款将于11月30日前支付。

据悉，由于此次买房金额占瑞慈医疗现金储备比例超过5%，触发了信息披露，才曝光了买房一事。据瑞慈医疗2025年中报，截至2025年6月30日，该公司现金及现金等价物约为10.29亿元。

瑞慈医疗在公告中指出，收购事项对公司而言为一项优良的中长期投资，该物业位处上海市核心商业及生活区之一，中长远发展会有良好的资本增值潜力，可为公司提供合理水平的回报。

尽管买房用的是自有资金，无需融资，但从资金占比来看，瑞慈医疗这笔投资也算下了重注。按11月12日港股收市，瑞慈医疗的市值约为15.90亿港元（约为14.56亿元人民币）匡算，这笔投资的交易资金相当于瑞慈医疗市值约13.67%。

公开信息显示，瑞慈医疗隶属于上海瑞慈医疗投资集团有限公司，总部位于上海，旗下涵盖综合医院、体检中心、高端养老社区及妇儿医疗等板块。截至2025年6月，其拥有1家综合医院和86家体检中心（76家已运营），覆盖29个城市，主要布局于一线及新一线城市。 ‌

目前，公司正处于业绩调整期。2025年上半年，瑞慈医疗收入11.45亿元，同比减少7%，公司对此解释为受外部竞争压力影响，导致收入下滑。其中综合医院业务收入约为2.2亿元，同比下跌28.7%。

因此，尽管今年上半年，瑞慈医疗的毛利率从2024年同期的32.2%上涨至35.6%，但收入下滑仍导致公司净利润出现明显下跌。2025年上半年，瑞慈医疗净利润5594万元，同比下滑34.18%。

另一方面，2025年上半年瑞慈医疗资产负债率为46.2%，相比2024年年末的46.4%有所下调，但半年之内，该公司资产抵押的规模几近翻倍。

今年上半年，瑞慈医疗资产抵押达到最近两年来的峰值。2025年中报披露，该公司抵押了大约1.9亿元资产，而2024年年末，该公司抵押资产约为6000万元。2023年年末约为1.35亿元，2024年上半年约为1.41亿元。

在此背景下，瑞慈医疗选择增持核心城市核心地段资产。

截至2025年6月30日，瑞慈医疗物业及设备类资产约14.36亿元，较2024年年末减少5610万元。此次买房交易完成后，瑞慈医疗物业及设备类资产将变为约16.35亿元，占总资产比例将从30.45%升至约34.67%。

分析人士指出，医疗主业承压，瑞慈医疗寻求其他投融资途径，这一决策反映出部分民营医疗机构的困境：在医保控费与市场竞争双重压力下，瑞慈医疗选择将资金投向一线城市核心地段的优质资产，通过非医疗资产配置维持现金流，也可在一定程度上对冲医疗主业盈利增长的下滑。

今年以来，上海豪宅市场走出独立行情，不少豪宅项目卖出高价。根据今年上海新房备案单价信息，此前高福云境最高单价为27.33万元/平方米，金陵华庭最高单价为‌32.68万元/平方米。

相比之下，瑞慈医疗此次收购，以34.9万元/平方米的单刷新了今年上海顶豪单价新高。

不过，相比2024年9月开盘的翠湖天地六期独栋别墅最高达40万元/平方米的成交价，目前为止上海顶豪价格天花板尚未被捅破。

值得一提的是，相似的“戏份”已在上海顶豪圈上演过。10月31日，郭孔华（马来西亚首富郭鹤年之子）以1.17亿元购入上海黄浦区金陵华庭一套449平方米的四室房源，单价约26万元/平方米。

短短几天内，上海顶豪圈资本潮涌。瑞慈医疗的买单，让云锦东方再次进入公众视野。

云锦东方是上海最早一批顶豪网红盘之一，以地段、建筑风格、产品品质等引发市场关注。该项目首次开盘时间是2013年3月份，后续在2016年、2018年、2019年、2022年多次开盘，直至今年已是最后一批房源在售。

（云锦东方商业部分-云锦天地，唐韶葵/摄）

长期以来，该项目的二手房价格高于一手房价格，并形成价格倒挂优势。

中介人士指出，在上海楼市上行阶段，该项目新房均价曾低至13.2万元/平方米-16.5万元/平方米，而二手房平层产品挂牌均价超20万元/平方米，别墅单价更是逼近30万元/平方米，一套房源总价倒挂最高可达3000万元，让购房者普遍抱有“买到即赚到”的心理。

该人士表示，价格倒挂、地段品质与圈层价值等多重优势，使得云锦东方能够做到长期热销。在该项目前几批次的销售中，甚至出现认购率高达667%、有关部门喊停预售先劝退“黄牛党”等现象。

上述中介人士透露，瑞慈医疗买下的是景观位置最好的一栋样板间，叠加价值不菲的装修包，实际成交价格应不止于该公司公告的数字。不过此信息尚未经过开发商确认。无论如何，瑞慈医疗此番兜里揣着10亿元现金，豪爽买下上海市值2亿元的别墅，无异于给云锦东方做了一次活广告。