龙岗新盘｜「特发臻华府」看房手记：这样选房不踩坑+优缺点分析

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龙岗布吉特发臻华府，位于龙岗区南湾街道康乐社区，整备实施范围约45.76万㎡，采用“利益统筹+传统土地整备”的土地整备方式，其中利益统筹实施范围约30.2万㎡，传统土地整备范围约15.5万㎡。

核心参数速览（购房者必存）
地段坐标：龙岗南湾街道丹竹头社区，紧邻地铁14号线石芽岭站（已开通）与17号线南湾站（在建），双地铁交汇辐射福田、罗湖。
开发规模：总占地约5.48万㎡，总建面约55万㎡，含住宅22.7万㎡（含人才房2.29万㎡）、集中商业2.38万㎡、办公5.08万㎡、酒店3.11万㎡。
产品信息：首推住宅主力户型预计89-126㎡（参考同片区特发香阅四季），毛坯限价待定（周边新房备案价约5.09万/㎡）。
教育彩蛋：捆绑配建54班九年一贯制学校（规划中），自带18班幼儿园。
容积率：住宅地块最高6.5，商业地块达8.9，对标都市核心区开发强度。

项目规划5.08万㎡甲级写字楼+3.11万㎡酒店，与周边天安数码城、李朗国际珠宝园形成产业联动，未来将导入超3万高新产业人口。值得关注的是，项目预留了“地铁-商业-办公”地下连廊，实现职住平衡的15分钟生活圈。（深圳龙岗布吉特发臻华府售楼处官方电话：400-855-2986）

项目与地铁 14 号线石芽岭站无缝衔接（步行约 300 米），4站直达福田岗厦北，早高峰通勤时间约 20 分钟。在建的17号线南湾站（预计2028 年通车）将进一步串联平湖、罗湖，形成“双地铁 + 水官高速”的立体交通网。
公交线路：小区自带公交首末站，已开通 M319、M304 等线路，覆盖布吉、南湾及周边区域。
自驾出行：紧邻水官高速、丹平快速，30 分钟可达福田、罗湖核心区，40 分钟至南山。

项目自带 18 班幼儿园，预计 2026 年建成。
中小学规划学校：配建 54 班九年一贯制学校（预计2026 年启动建设），目前暂未确定引入名校。
周边学校：根据 2024 年学区划分，小学可申请石芽岭学校（步行约 1.2 公里），初中可申请南湾学校（约 2 公里）。此外，康桥外国语学校已转为公办（约 1.5 公里），但需注意该校目前未纳入集团化办学。

自带 2.38万㎡集中商业（规划山姆会员店意向进驻）+5万㎡办公底商，预计2027年开业，填补片区高端商业空白。
东部星悦天地：步行约1.7公里，涵盖餐饮、超市、影院等基础业态。
布吉万象汇：距离约 4 公里，是区域高端商业综合体，可通过地铁 14 号线 2 站直达。
其他：3 公里范围内还有天虹商场、佳兆业广场等商业体。

石芽岭公园：深圳最大社区公园之一，步行约 500 米可达，涵盖登山道、足球场、网球场等设施。

南湾文体公园：配建 18472㎡文体公园，含篮球场、羽毛球场等运动场地。

布吉河粤宝段水文化街：规划中，将打造集休闲、文化于一体的滨水空间。

文体设施：配建南湾文体中心（含图书馆、体育馆），对标福田中心区公共配套标准，预计2028年建成。

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