修水管咋还闹僵了？别急！调解组织这样化解邻里矛盾

张某、薛某等8户业主与陈某相邻关系纠纷调解案

——行业调解组织化解维修水管引发的相邻纠纷

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关键词

民事 相邻关系纠纷 维修下水管道 挖掘补偿费用 行业调解

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基本案情

某栋楼因下水管道破裂，影响张某、薛某等8户业主正常生活，8户业主找到物业公司要求维修，物业公司提出的维修方案需将一楼陈某所有的商业用房的地面及地热管道进行局部挖掘，这将对陈某正常经营产生一定影响，陈某要求给予其一定补偿，否则不同意维修。就挖掘补偿事宜，8户业主与陈某无法协商一致。张某、薛某等8户业主向其他部门反映未获妥善处理后，诉至法院，要求陈某配合维修下水管道。

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处理方式方法

法院收到起诉材料后，为高效化解纠纷，确保业主尽快恢复正常生产生活，征得当事人同意后，委托物业纠纷调解组织开展先行调解工作，并指派法官指导调解。

一是实地勘查，找准症结。指导法官和调解员第一时间来到小区查看现场，并分别同各方当事人见面，充分听取各方意见，结合下水漏点情况等证据和8户业主的陈述后，确认了物业公司提出的必须部分挖掘商业用房地面是唯一修复方案。陈某同意配合维修，但要求恢复原状并补偿经营损失费5000元；8户业主希望通过维修基金支付该笔费用，但维修基金的使用需要物业公司进行申请，而物业公司认为，维修、修复费用可以由维修基金支付，但不知晓业主要求的经济补偿是否属于“维修共同部分造成损失的赔偿范围”，如果可以纳入维修基金，则可以通过维修基金解决。

二是释法明理，引导促和。指导法官通过查阅相关规定，认为维修共同部分给业主造成的损失范围是指施工时直接损坏的物品，显然商户经营损失费不在其中。调解员先分别与双方进行沟通，希望双方换位思考，相互理解，并强调邻里间和睦友善相处的重要性。经过沟通，张某、薛某等8户业主提出可以给予适当补偿。

三是面对面沟通，促成和解。调解员邀请张某、薛某等8户业主代表及陈某进行“面对面”调解，将调解的重点放在双方认可的补偿金额上，并提出“以速度换金钱”的思路，即通过快速施工尽量减少商户损失。最终，双方就补偿费用及支付形式达成一致意见。物业公司先垫付维修款，购买零件施工，同时准备好申请专项维修资金的全部材料，尽快办理手续，在保证了8户业主正常生活的同时尽量减少陈某因维修造成的经营损失。调解成功后，调解员经走访得知，双方均表示非常满意。

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处理结果

双方达成调解协议，张某、薛某等8户业主每户补偿陈某300元，共计2400元；物业公司在两天之内修复漏水点并将地面恢复原状。

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解纷依据

《中华人民共和国民法典》第288条、第290条

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解纷要旨

本案系因维修漏水管引发的相邻关系纠纷。此类纠纷具有复杂性和多发性特点，常涉及多方利益诉求。一方面，相邻业主在共用设施设备的使用、维护上存在紧密联系；另一方面，各自的权益诉求可能相互冲突，极易引发矛盾。本案化解难点在于：商户要求的营业收入损失，未经评估鉴定程序无法确定具体数额，但维修行为又确实会对其经营造成客观影响，若仅依据法定程序简单处理，难以平衡双方利益；若完全按照业主诉求处理，又缺乏法律支撑。本案中，法院委托物业纠纷调解组织进行先行调解，发挥行业调解组织对小区情况熟悉、与业主联系紧密的优势，为双方搭建沟通桥梁。调解过程中，调解员深入了解双方需求和矛盾根源，注重情感沟通，引导双方换位思考、互谅互让；法院则发挥指导调解职能，做好释法明理，确保调解工作的规范性和权威性，并指导调解员在法律框架内兼顾实际情况和当事人合理诉求，最终提出双方均认可的化解方案，促使纠纷高效化解，快速恢复居民正常生产生活秩序，助力邻里和谐。

推荐部门：营口市鲅鱼圈区人民法院

化解单位（调解组织）：营口市鲅鱼圈区人民法院 营口市鲅鱼圈区物业纠纷调解委员会

来源：多元解纷案例库

审核丨黄艳辉

编辑丨秀 姿

制作丨李梦飞