楼市一周：月初低开 刚需豪宅成交均失速

【 市 场 关 注 】

• 中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：对下季房价，9.1%的居民预期“上涨”，55.6%的居民预期“基本不变”，23.5%的居民预期“下降”，11.8%的居民“看不准”。至此，已连续两个季度居民对下季房价预期“上涨”的人数不足10%。

• 近日住房城乡建设部召开党员干部大会会议强调，要在推动高质量发展上下功夫。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供给，推动房地产高质量发展。

• 浦东新区高桥镇三岔港区域近日公示专项规划草案，将建设总占地面积32.22万平方米的翡翠山生态景观工程。该人工山脉主体高度约50米，顶部规划的景观建筑"江海楼"地上高度约49米，整体构筑物总高程接近百米。工程所在的三岔港地块位于长江、黄浦江与蕰藻浜交汇处，定位为"上海之门"重要组成部分。

• 广开首席产业研究院院长兼首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平在公开研究报告中表示，“十五五”时期，在住房支持政策的作用下，房价进一步下跌的幅度可能有所收窄。预计平均每年新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较“十四五”时期分别收窄1.5和2.5个百分点。

【 一 周 综 述 】

上周成交进一步下滑，据上海中原地产数据显示：上周（11.3—11.9）新建商品住宅成交面积5.33万平方米，环比减少46.16%。

上周全市成交都表现不佳，没有一个区交易超过1万平方米。大浦东虽然成交继续排名第一，但面积仅缩水到8693平方米，而平时成交基本在1.5万平方米水平。排名第二的是金山区，平时该区成交排名处于下游位置，成交量也不高，主要是区域内部消化，排名上升的反差现象进一步说明市场交易活跃度较低。尽管成交量锐减，但没有一个区成交挂0，即便平时交易很少的长宁上周也有近1千平方米交易，说明市区交易总能挖到需求。

成交结构上出现大逆转，前期活跃的豪宅产品大幅缩水。成交前十榜单中10万+的楼盘只有2个，比前期减少3个，位置上也是一头一尾，和以往多聚焦在靠前的位置不太一样。当期3-6万元/平方米的首次改善产品有6个，也是最近几周数量最多的一次。

基于首次改善项目交易大幅增加，成交均价进一步下行，为69225元/平方米，环比下跌7.76%。均价连续下跌两周，不过总体上仍在合理区间内运行。

上周供应大幅跳水，入市仅1.60万平方米，环比减少80.75%，这个也是供应连续下行的第三周。入市的项目为老西门板块的绿城黄浦ONE和北蔡的绿城上海逸庐。两个项目供应分别是56套和40套。均价分别为17万元/平方米和11.41万/平方米。近期豪宅类产品供应有所减少，尤其是单个项目推盘量较为保守，虽然可以通过减少供应保持较高去化率，从侧面反应出，市场整体降温的背景下，豪宅也难长期保持一枝独秀。

月初供求处于低位并不意外，近期市场交易氛围并不高。成交前十榜单中已经连续2周没有出现签约过百套的楼盘就是很好的证明。另一原因是近期高端住宅成交速度放缓，无法支撑起市场交易。近期一些豪宅认筹很少看到全部去化的楼盘，不少项目也开启多样的营销活动，能感受到市场的疲惫。后续按惯例成交会有反弹，但刚需和豪宅均没有亮点楼盘持续提升市场兴奋的前提下短期成交难有稳定表现。