房地产领域，房价已经是次要问题了

　　“十五五”规划建议稿，房地产从过去的经济发展部分，挪到了民生保障部分，这是顺应房地产供需结构重大变化，但更是为了提前应对更严峻的挑战，那就是房屋安全和品质服务。

　　为什么这么说呢？

　　从一起严重事故说起。

　　今天，央视新闻披露了2024年2月23日江苏南京居民楼15死44伤火灾事故现场，这起严重人员伤亡事故，是典型的诸多小隐患不断叠加，最终酿成惨剧的案例。

　　这起事故是由电动自行车锂离子电池热失控起火导致的，随后引燃周边电动自行车和住户采光通风天井内违章搭建、堆放的可燃物，火焰和高温有毒有害烟气迅速突破多家住户的窗户，最终火势蔓延，导致数十人伤亡。

　　这起事件的原因有很多。

　　最直接的原因是涉事车主从线下店购买了不带电池的电动自行车，然后通过“微商”从网上购买了严重超标的大容量锂离子电池，这种电池安全性堪忧，最终因为热失控起火，很快蔓延。

　　如果这个小区严格按照消防要求，物业保安及时发现失火，也不至于酿成如此大祸；如果有些住户能够敬畏规则，不违规在楼房采光通风天井内部违章搭建平台，并且堆放了大量可燃的杂物，那也不至于被高温烟气引燃，最终烧进了房子。

　　可以说从电动自行车车主到物业保安乃至住户，但凡有任何一环能够稍微规范些，都不至于如此。

　　这起案件正是当前城市治理最难的一环：社区物业管理。

　　在“十五五”规划辅导读本，住建部部长倪虹撰文《推动房地产高质量发展》，共提出六项未来重点工作，有三项与这起严重事故有关，分别是“实施房屋品质提升工程”“实施物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

　　随着中国大量房子开始进入中期维修阶段，房屋的安全维护，要比房价本轮暴跌，更紧迫。

　　说得直白点，受房价下跌影响大的主要是2017年到2024年的购房者，2025年房价下跌速度已大为放缓，这8年卖出去的住房不少，但更多住房持有者的购房成本并不高。而房子的质量尤其长期的运维水平，影响到每一个人，如这起严重事故反映的小隐患叠加问题，在全国普遍存在。

　　症结在于物业服务。

　　客观地说，非常多中国人对物业服务并不看重，觉得物业就是在抢钱，能不交就不交，潜意识觉得楼房是一次性支出、无需维护。

　　这怎么可能呢？居民住房虽然产权70年，但按照设计标准，20多年就需要大修，高层维修成本更高。很多小区刚交房的时候，环境还可以，但很快就变得破旧不堪，外立面破损、楼道贴满小广告、电梯不好用了、楼顶开始漏水，至于小区的绿化就更别提了。

　　要想维持住房品质和安全，一定需要投入，需要物业的专业维护，但问题在于，普遍存在街道、物业、业委会、业主四者之间的矛盾，多数小区谈不上服务。

　　理论上，小区应该是群众自治的基础，由业主推选成立业委会，负责对小区物业公司的管理，确定物业费的收缴和使用情况。但现实中，业委会成立和运行都非常难，小区业主要么漠不关心、要么互相下绊子，选出来的业委会能够稳定运行的并不多，甚至还以权谋私，太多小区的维修基金已经被掏空了。

　　站在物业角度也挺难，物业费的收缴一直是大难题，就算业主素质水平比较高的小区，能收上来七成物业费就很不错了，但这种缴费相对积极的小区，对物业服务的要求也很高，那就需要更多资金，然而钱肯定是不够用的，物业想要上涨物业费，面临非常复杂的流程，涨价后很可能缴费率更低了。

　　业主也是一肚子委屈，自己花钱了，并没有享受到自己期待的服务，不交钱的各有理由，交钱的还要被不交钱的嘲笑，于是几乎所有的小区，物业缴费率都处于持续下降状态，越来越难以为继。

　　在这套体系里，还面临街道社区与业委会争权的问题，核心是物业公司到底听谁的。物业工作虽然很繁琐，但确实有利可图，比如北京很多老小区，停车位非常紧张，如果想要获得一个车位，社区和物业总要找一个，更不要说围绕小区物业的其他营收。

　　四者之间自治关系处理不好，又会把政府牵扯进来。

　　比如物业费缴纳问题，物业公司的确可以通过法律途径要求业主缴纳欠款，但维权成本很高，甚至超过收益。于是物业公司对不缴物业费的，往往选择作罢，直到收益无法覆盖成本，就直接退出；业主角度也一样，物业公司拿到物业费就是不提供承诺的服务，作为业主想要通过法律途径维权的成本也不低。

　　最终成了糊涂账，大家得过且过。

　　如开头造成几十人伤亡的严重事故，就是在得过且过下发生的。

　　该如何解决呢？

　　说实话，目前还没有特别成熟的办法，也让物业变得更加畸形。

　　尤其体现在新小区物业费暴涨。最近几年，城市新小区物业费飙升，像北京、上海物业费每月每平方米达到20元以上，普遍是几年前的数倍，但提供的服务很有限，甚至跟几元的普通物业服务没有多大差别，这又加剧了业主和物业的矛盾。

　　但这也是没办法的办法，站在物业公司角度，一旦入驻后想要物业费涨价，难度太大，五年、十年都未必能搞定，再加上缴纳率不高，因此理性做法就是提前十几年把物业费涨到位，就算以后撤出，也不会亏本。自然多收的钱，只有一部分落在当下的物业服务上。

　　这还是比较好的情况，大型小区的物业公司手头往往有大量现金，盯上这笔钱的人可不少。

　　小镇也懒得多说当前物业管理模式的问题了，说到底，还是制度设计不合理，当前物业服务模式从制度层面就存在先天缺陷。在这种情况下，大多数小区物业服务，就算一开始还有一段蜜月期，也最终会走上服务质量下降、业主不满意甚至一拍两散的结局。

　　核心是当前制度下，物业公司存在严重的权责不对等的问题。

　　现代化高层住宅，配套设施的维护成本非常高，按照国际一般标准，全生命周期内维护成本起码跟房价差不多，然而现在的标准太低了。

　　中国商品房建设时间太短，还没有大批量进入中期维修期，过去在维修基金积累上也严重不足，甚至很多人都不理解房子需要中期维修，大修之外，日常的维护保养也需要资金。

　　由于制度的缺失，住房维护的责任压给了物业公司，物业公司理论上要做好整个小区的维护管理，比如禁止私搭电线给电动自行车充电。但问题是物业公司没有执法权，有几个业主会听物业公司的话？别说接受管理了，能把物业费按时交上，那都是好业主了。

　　在美国、日本等国家，物业费实际就是一种变相的税，带有强制性，如果不缴纳就会面临严重的法律责任。当然，中国法律层面也确实规定业主不能拖欠拒缴物业费，但物业公司依法维权的成本太高了。

　　所以，小镇非常关注“十五五”规划提出的“探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务公司协调运行新模式”，但如果仅仅是协调运行，那显然是不够的，那么最终由谁来承担资金和维护管理责任呢？

　　物业公司归根到底，还是商业机构，必须解决商业机构盈利问题，总不能要求物业公司跟政府部门一样赔钱干吧？

　　这就涉及物业服务领域包干制与酬金制的改革。

　　包干制是目前绝大多数小区普遍推行的，也就是确定物业费缴纳标准，然后物业提供包干服务。但这个模式下，能够勉强维持就不错了，因为人对服务的需求是无止境的，而随着小区老化和通胀，管理维护成本不断上升，人的天性抗拒物业费上涨，那么最终物业公司必然选择降低服务质量、能省则省。

　　理论上酬金制更加科学，业主想要什么服务，经过测算后确定物业费缴纳标准，提前预留物业公司的酬金。但这个模式对业主素质的要求太高了，也需要物业公司、业委会形成一套经得起考验的透明公开机制。

　　如果不能从底层上解决当前物业服务的制度设计问题，光靠专项行动或者自律，类似开头这样的房屋安全风险事故，很可能会越来越多。

　　房价下跌，终究是经济波动，几年后终究能够走出来。

　　但是房屋的安全、维护、风险排查，未来的压力会越来越大，政府可以做一些兜底性工作，但政府不是神，还是得通过制度设计，让市场、业主参与进来。

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