建行住房租赁的“冰与火”：一个年亏数亿，一个日进斗金

在建设银行的住房租赁版图中，两家名为“建信”的子公司正上演着一场“冰与火”的协奏曲。

一方是背负沉重资产、亏损持续扩大的建信住房；另一方则是轻装前行、利润稳健的建信住租。

这看似矛盾的财务表现背后，隐藏着建设银行布局住房租赁版图的用意。10月底“建信长租”的成功扩募，正是串联起这“亏损”与“盈利”两极，打通商业模式闭环的关键一步。

建信长租扩募

今年10月29日，建信住房租赁基金在上海证券交易所举行“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”（证券简称“建信长租”，证券代码262587.SH）扩募挂牌仪式，宣布市场首单持有型不动产ABS扩募份额正式上市。

本次扩募上市是“建信长租”持有型不动产ABS自2024年7月30日挂牌上市后的重要里程碑，标志着持有型不动产ABS在信息披露、激励约束、流动性支持、二级交易、资产运营治理、持续扩募等“六大创新机制”的全面落地，其中持续扩募机制作为关键一环，为产品持续扩容、资产组合优化和长期价值提升奠定了重要基础。

本次扩募新增底层资产为南京天隆寺与江畔都会两个保障性租赁住房项目，产品辐射区域进一步扩大，抗风险能力和运营稳定性进一步提升。在发行方面采取了创新的市场化询价机制，扩募总规模4.53亿元，认购倍数7.8倍，吸引了银行理财、券商、保险、资管机构等30余家多元化投资机构积极参与，体现了市场对产品价值和建信住房租赁基金资管能力的充分认可。

建信住租稳定盈利

建设银行自2017年提出住房租赁战略以来，已构建起一个多层次、综合化的金融服务生态。其核心策略是“以金融服务为主体，市场和政务服务双支撑”的“一体两翼”，并最终演化成 “股权投资、融资支持、管理运营、REITs上市”的服务闭环。

在投资端，建信住房租赁基金发挥了很大作用，通过私募基金形式直接收购和持有存量物业，并将其改造为租赁住房。此举能快速形成优质资产包，为后续的资产证券化打下基础。

此次建信长租成功扩募，背后跟建信住房租赁基金息息相关。

建信住房租赁私募基金管理有限公司成立于2022 年，注册资本1亿元，经营范围包括私募股权投资基金管理、创业投资基金管理服务。建信住租是建信住房租赁基金的普通合伙人，同时担任基金管理人和执行事务合伙人。

2023年末，建信住租管理资产规模128.43亿元，资产总额1.89亿元，净资产1.07亿元； 2023年净利润0.07亿元。

2024年末，建信住租管理资产规模138.72亿元，资产总额1.61亿元，净资产1.18亿元；全年净利润0.12亿元。

2025年6月末，建信住租管理资产规模124.40亿元，资产总额1.43亿元，净资产1.28亿元；上半年净利润0.09亿元。

从这几年公开的财报数据可以看出，建信住租盈利能力的稳定性和持续性，其自身资产总额仅1个多亿，却能管理超100亿的基金资产，并产生千万级别的年利润，净资产收益率（ROE）非常可观。

基金规模在2024年实现快速增长后，于2025年上半年进入稳定盘整期。这与“建信长租”ABS的扩募步调一致，表明工作重心从“资产收购”转向了“资产运营与资本运作”。

而在融资端，建设银行为各类住房租赁企业、保障性租赁住房项目提供资金支持，是其在该领域最核心、规模最大的金融工具。

2023年末，建设银行公司类住房租赁贷款3254.48亿元，较上年增加832.56亿元，增幅34.38%。

2024年末，建设银行公司类住房租赁贷款余额3461.90亿元，增幅放缓至约6.4%。

2025年6月末，建设银行公司类住房租赁贷款余额3610.62亿元，较2024年末增长约4.3%。

可以看出，建行公司类住房租赁贷款贷款余额持续增长，但增速明显放缓，从高速扩张期进入稳健发展期。

建信住房亏损扩大

在运营管理端，建信住房与建融家园负责租赁社区的线下运营、线上平台管理和客户服务，是直接触达C端客户、创造场景生态的关键。

建信住房的住房租赁场景金融价值持续提升，截止今年6月末，建信住房累计为建设银行带来新转化个人客户达1628万户。

但不容忽视的是，建信住房战略性亏损持续扩大。

2023年末，建信住房资产总额134.64亿元，净资产8.32亿元；2023年净利润0.10亿元。

2024年末，建信住房资产总额124.22亿元，净资产5.79 亿元 ；2024年净亏损2.47亿元。

2025年6月末，建信住房资产总额116.25亿元，净资产3.57亿元；上半年净亏损2.21亿元。

从这些数据可以看得出，建信住房盈利状况急剧恶化，2023年微利（0.10亿元）仅是昙花一现，2024年全年净亏损高达2.47亿元，2025年上半年继续亏损2.21亿元，亏损态势仍在持续。

与亏损同步的是资产总额和净资产的快速下降，净资产从2023年末的8.32亿元锐减至2025年6月末的3.57亿元，降幅超过57%。

建信住房的持续且扩大的亏损，它的核心KPI或许并非自身财务报表的利润，而是支撑“CCB建融家园”平台运营、为集团获取超1600万新客户以及履行社会责任所带来的整体生态价值，其亏损可视为建行为构建住房租赁大生态所主动承担的投入。

结语

建信住房的持续亏损与建信住租的稳定盈利，形成鲜明对比。

建行通过设立不同功能的子公司，实现了巧妙的内部协同与风险隔离。建信住房（运营）承担重资产风险和战略性亏损，换取生态和客户；建信住租（资管）则通过轻资产模式实现稳定盈利，并为整个体系提供资本活水和退出通道。这种“轻重分离”的设计，确保了战略的长期可持续性。

建信住租是建行住房租赁战略的金融核心和利润引擎。它的成功，证明建行已培育出具备市场化、专业化资管能力的子公司。它不仅为整个战略闭环提供了关键的“退出”通道，其自身稳定的管理费收入也成为了该板块重要的利润来源，在一定程度上对冲了建信住房的运营亏损。

未来，如何通过精细化、数字化运营，提升盈利能力，控制亏损幅度，仍是建信住房面临的核心挑战。

免责声明：本文综合自建信长租、建行财报，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。