30年租金抵房价才是底？楼市泡沫要破了吗

家人们，最近刷房产圈的肯定都见过这句话：“等一套房的价格等于 30 年租金了，房价才算到底，多出来的全是泡沫！” 这话在评论区吵翻了，有人说 “终于说到点子上”，有人骂 “不懂中国楼市瞎扯”。今天咱不站队，先算笔明白账，再聊聊这背后的门道。

先给大家上点实在数据。2025 年上半年统计，全国 50 个重点城市的平均租售比是 1:576，啥意思？就是买套房子的钱，靠租金得 48 年才能回本，比网友说的 30 年还多 18 年。我身边真有这例子：邻居前年 245 万买了套装修房，想等着涨价转手，结果房价没动静，只能租出去，一年租金才 2 万。算下来要 125 年才能回本，可房子产权才 70 年，到期连本钱都收不回来，这账谁看了不懵？

为啥网友会盯着 “30 年租金” 这个数？这不是拍脑袋想的。国际上有个规矩，买房的投资回报得比无风险利率高，不然不如去买国债。咱们国家 10 年期国债收益率大概 3.6%，算上物业费、空置期这些成本，房产年化收益至少得 5% 才合理，正好对应 20 年租金回本。但咱国情特殊，网友把标准放宽到 30 年，其实已经是妥协了。

可为啥现在租售比能飙到 48 年？根子在这三点：第一是钱没地方去。以前大家炒大蒜、炒藏獒，后来发现还是房子稳妥，加上外汇管制，钱只能在国内打转，推着房价往上涨，早把租金抛到脑后了。第二是 “买房必赚” 的老观念没散。2000 到 2020 年那二十年，房价翻十几倍的例子太多，没人在乎租金那点小钱，就像牛市里没人看股票的市盈率一样。第三是城市资源绑定。以前买房才能落户、上学，哪怕租金回报率再低，为了孩子也得买，这就把房价和真实居住需求脱钩了。

这租售比失衡带来的影响，咱普通人最有体会。首先是心态崩了。我直播间常有粉丝说：“月薪 8000，房租 2400 刚够活，买房要 50 年租金回本，这辈子别想了”。这种绝望感不是假的，现在年轻人不想结婚、不敢生娃，房价泡沫占了很大原因。其次是市场分裂了：三四线城市租售比看着更合理，可年轻人全往大城市跑，房子卖不出去照样跌；一线城市租售比烂得离谱，汤臣一品租售比才 1.09%，却没人敢说它会崩，因为买的人根本不靠租金赚钱。还有就是租房市场变了，房价跌了，房东们把空房全挂出去出租，结果房租也跟着降，租售比反而没怎么变，最后还是没人赚钱。

接下来说点实在的，我对这事儿的看法可能有点扎心，但都是大实话。

第一，“30 年租金抵房价” 是个好锚点，但绝不是 “底部信号”。2025 年银川、贵阳这些城市租售比快接近合理区间了，可房价照样没见底。因为真正的底部得等 “买房赔钱” 的记忆形成，甚至出现 “租售比不到 20 年还没人买” 的情况，这至少得五八年时间。咱别盯着一个数字盼天亮，那不现实。

第二，泡沫的本质不是 “超 30 年租金”，而是 “价值和需求脱钩”。上海青浦华为研发中心落地后，房租涨了 140%，可房价没怎么动，因为租房的是临时上班的，买房的要看学校、医院这些长远配套。这说明租金反映的是真实居住需求，房价反映的是投资预期，俩市场根本不是一回事。那些租售比 1:600 的城市，泡沫挤不挤，得看还有没有年轻人愿意来扎根。

第三，别光骂泡沫，得想明白泡沫里藏着啥。以前房价涨，是因为货币超发、投资渠道窄、资源绑定这三座大山。现在租房落户放开了，股市债市慢慢规范了，这大山在松动，但不可能一下子垮掉。专家说调整周期可能要到 2035 年，这话听着泄气，但真相就是：泡沫不会炸，只会慢慢漏，咱普通人得学会在漏的过程里过日子。

最后说句掏心窝的：咱讨论 30 年租金的时候，其实是在盼一个 “努力就能买得起房” 的时代。现在租售比 48 年，不代表希望没了，只是说明楼市在从 “炒房时代” 往 “居住时代” 转。这个过程肯定疼，但疼过之后，房子才会变回 “住的地方”，而不是 “赌具”。

至于啥时候能到 30 年租金的节点？咱不用猜，盯着三个数就行：全国租售比有没有往 1:360 靠，居民房贷压力有没有降下来，法拍房是不是越来越少。这三个数好了，不用网友喊，市场自己会给答案。