房价降到冰点了吗？到底什么时候房价才算见底？

房价降到冰点了吗？到底什么时候房价才算见底？今天讲点干货，听完你就能看懂房价了。

首先你要知道，你在银行存一年定期，凭什么银行能给你1%的利息呢？其实银行是给不了的，银行也要靠投资挣钱，借钱给别人能挣更多的利息，才能给你钱。而借钱的人就是国家和地方，他们把银行的钱借走了，一年给1.4%的利息，银行自己留下0.4%，分给储户1%。国家借的钱叫做国债，地方上借的钱叫做地方债。那他们借钱去干什么了？怎么就能保证赚钱付利息呢？

国家拿钱去发消费券，补贴新能源、高科技行业，发展新质生产力。这个短期确实没什么利润。那大头还是在地方上，他们拿钱去修路、建地铁、干基建工程了。基建就能赚到钱吗？去年连最赚钱的深圳地铁都亏了334亿，修地铁确实是不赚钱的。那这不是傻吗？还能修吗？能，不仅能，还要大修特修。

你看地铁线专门往城市偏远的菜地里建，因为那里征地便宜，地铁修到哪里，周围配套的绿化、地下管网就修到哪里，城市建面就起来了，那里的土地就值钱了。20万亿亩收的地，转手卖给开发商就得200万亿亩，卖地收入才是基建工程背后真正的盈利点。

前些年房价大涨，只要地铁一修，周围的地抢都抢不上。那还卖什么地啊？直接自己开发卖房子，那不赚得更多吗？有的地铁公司直接转型做了开发商，比如深圳地铁，表面上是地铁公司，实际上它的主营业务就是房地产开发。

总结一下，他们赚的越多，那他借的地方债付给银行的利息就会越多；反之，他们赚的少了，给银行的也就少了，那银行给储户，也就是给你的利息也相应减少。就像现在一样，2021年1到4月份，全国卖地收入为21383亿元，当时三年期地方债的利息为年化4%。

现在呢？今年1到4月份卖地收入为9340亿元，比当年下降了60%，地方债利息为年化1.9%，比当年的利息也下降了60%。卖地挣钱少了，分给银行的利息就低了。只要房价还在降，还没见底，房子销量就上不去，房企拿地就会减少，那卖地收入就会减少，那地方给银行的利息就会减少，那银行给你的利息也会减少，就像现在一样。所以房价到没到底，就看银行利息有没有降到0。

肯定有人说了，你这说的太片面了吧？

第一，难道银行就不贷款给企业和个人了吗？你看今年1到4月份新增居民存款为122.55万亿，居民存款总数达到了160万亿了，企业没有利润，也不贷款，同比去年减少了61%。除了大头地方，居民和企业不仅是不想贷款，哪怕想也没那么容易，该贷的都贷了。

第二，你也许问银行的钱不能去吃国债的利息吗？日本那期讲过，当银行都去抢购国债，那国债利息就降下来了，银行肯定都愿意借给利息更高的地方。银行利息到零了，房价也差不多就见底了。直到有一天，房价见底企稳了，卖地收入有所回升，利息才有所回升。

那房价从最高点到见底企稳一般需要多长时间？日本用了18年，韩国用了10年，美国是5年，见底时间取决于房价泡沫大小，泡沫越大，见底时间越长。如何判断房价泡沫大小呢？就看你当地的平均月收入能不能在当地买一平米的房子。

比如你当地平均月收入是5000块钱，二手房房价平均为1万块钱一平米，那未来房价会向5000元/平靠拢，老房子可能还低于这个数，只是时间的问题。为什么要参考二手房的价格？因为新房有最低网签价的要求，它不能反映真实的市场价格。

我们从2021年房价最高点回降到现在才不到4年的时间，可以明显地看到，随着卖地收入的下降，基建工程在逐步减少，银行利息也在降低，未来可能趋近于0。我们还在这个过程中，连上面和银行都没有赚钱的项目，给不了多少利息，普通人面临的风险会更大。

低利率时代，能保住本金就已经是赚了，因为你手里的钱购买力会增加。如果银行再给点利息，那就赚得不少了。如果你有钱还能把贷款还上，你就赚大了，因为贷款利息本来就比存款利息高，再加上钱的购买力再提升，那就更高了。还贷款就是高收益的理财，银行零利率的到来，一切才会见底，才是新的开始。