“跨村购地”风险：宅基地买卖合同无效，房财两空谁之过？

案情回顾

2018年9月，分属不同农村集体经济组织的夏某与郭某签订了一份《房屋地基买卖合同》，约定夏某以20.5万元的总价购买郭某位于某村的房屋地基。合同明确，夏某在签约当日支付15万元，剩余5.5万元待郭某办妥相关国土手续、建房证及房屋过户手续后支付。合同中还约定了违约条款：若一方违约需赔偿对方全部经济损失，若郭某违约则需退还全部资金并按年利率2%支付利息；若因政府原因导致无法出售或办证，郭某也需无条件退款。

合同签订后，夏某依约支付了15万元，但郭某迟迟未履行办证义务，夏某也未在涉案土地上动工建房。因郭某怠于履行合同义务，夏某遂向法院提起诉讼，要求郭某全额退还已付款项并支付相应利息。

郭某在庭审中辩称，夏某未按约定支付剩余5.5万元，已构成违约，故反诉要求夏某支付余款及利息。

案件结果

法院经审理后认为，涉案土地性质为村集体所有的宅基地，夏某并非该集体经济组织成员。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条及《中华人民共和国土地管理法》相关规定，双方所签合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。根据《民法典》第一百五十七条，无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当返还。

鉴于双方对合同无效均存在过错，法院对夏某主张的资金占用利息不予支持。最终，法院判决郭某向夏某返还购地款15万元。该判决现已生效。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、农村宅基地

农村宅基地是农民集体所有的土地，依法定用途供本集体经济组织成员建造住宅及其附属设施。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条的规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权人仅限于本集体经济组织成员，且应当符合“一户一宅”等原则。

宅基地使用权具有强烈的人身依附性和身份属性，其设立、流转与行使均受到严格限制。这一定位决定了宅基地并非普通商品，不能像国有建设用地一样在市场上自由交易。其使用权的取得、行使和转让，必须遵循土地管理法律法规及国家政策，核心目的在于保障农民基本居住需求，维护农村社会稳定和土地资源的合理利用。

在本案中，夏某作为非本集体经济组织成员，其购买宅基地的行为直接突破了使用权主体的身份限制，导致合同因标的物不适格而自始无效。

二、宅基地买卖的法定条件与合同效力认定

合法有效的宅基地及地上房屋买卖，必须同时满足多项严格条件：

1.主体资格一致：买卖双方须为同一农村集体经济组织成员。这是保障宅基地福利性和集体所有属性的根本前提。

2.买方资格合规：买方须符合宅基地申请条件，例如在本集体内无宅基地、符合分户条件或属于经批准落户的外来人口等。

3.权属登记完整：转让的房屋须已依法登记并取得不动产权属证书，确保标的物权属清晰、无争议。

4.房地一体转让：宅基地使用权必须随地上房屋所有权一并转移，严禁将宅基地单独转让或变相买卖。

5.程序审批完备：交易须经本农村集体经济组织同意，并报经乡（镇）人民政府审核批准。

上述条件缺一不可，共同构成了宅基地合法流转的法定框架。任何一环的缺失，都将导致交易行为被认定为违法，所签合同归于无效。

本案中，夏某与郭某分属不同集体，从根本上不具备交易的主体资格，其签订的合同因违反《民法典》第一百五十三条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，自始不发生法律效力。

三、合同无效后的财产返还与过错责任划分

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条明确规定了民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后的法律后果：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

在宅基地违法买卖案件中，合同被确认无效后，卖方因合同取得的购地款或购房款应当返还买方。然而，这并不意味着买方可以全身而退。司法实践中，法院通常会根据双方过错程度来判定损失分担。

就过错认定而言，买卖双方对农村宅基地禁止向集体外成员转让这一法律规定均应知晓或理应知晓。卖方明知土地性质及转让限制仍对外出售，买方明知自身不具备购买资格仍执意购买，双方均存在主观过错。因此，在返还本金的基础上，法院对买方主张的资金占用利息或卖方主张的余款支付请求，往往基于过错相抵原则不予支持，以示对违法交易的否定评价。

本案中，法院判决郭某返还15万元购地款，但未支持夏某的利息请求，正是这一裁判思路的体现。

律师寄语

农村宅基地制度的设立初衷是保障农民“居者有其屋”，其强烈的身份属性和福利性质决定了其流转必须严格在法定框架内进行。对于集体经济组织以外的成员而言，试图通过购买方式获得宅基地使用权，本质上是与国家土地管理法律制度和公共利益相悖的行为，无法获得法律的认可与保护。

作为市场主体，在从事相关交易时，务必树立正确的法律风险意识，将合规性审查置于首位。若对交易标的性质、对方主体资格或法定程序存疑，建议及时征询专业律师意见，通过尽职调查与合规辅导，最大限度规避潜在法律陷阱，保障自身合法权益免受不必要的损害。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领