市场新论！十年过去，香港买房的门槛，回到了原点。

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汤姆陪你买房的第51天：

分析一波

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又又又！又！降！息了！

关于美联储降息，本公众号之前聊过不少对楼市的利好影响。

不过上个月我去美国，拜访了一位在当地做房产研究的学者，他在哥伦比亚大学读过书。他跟我说了个挺反常识的观点：“其实美国减息，反而不利于在美华人买房。”

这个角度挺有意思，大家可以参考一下。

所以今天，就算收到凌晨美联储降息的消息，我们也不只盯着利率说事。

一眨眼10月份，2025年又过去了，如果让你给今年香港楼市选一个形容词，你会用什么？是“回暖”、“分化”还是“观望”？

回顾这一年，香港楼市在政策利好与利率下行的双重驱动下，呈现出与往年截然不同的面貌。

市场在跌跌撞中逐渐企稳，群众的信心是比金子还宝贵的东西。

最近楼市有个有趣的说法：2025年买房，可能比2015年买房“少奋斗十年”。这话听起来夸张，但仔细分析最新市场数据，你会发现其中不无道理。

市场正在实实在在回暖

差饷物业估价署最新数据显示，9月私人住宅售价指数升至292.5点，创下14个月新高。更重要的是，这已经是连续第四个月上涨，累计涨幅达到2.1%。

在美联储降息后，香港三大发钞银行迅速响应：汇丰银行、中银香港及渣打银行均宣布自10月31日起，将港元最优惠利率调低12.5个基点。

与此同时，主要银行也同步下调了港元储蓄存款利率，进一步减轻了银行的资金成本压力。

在联系汇率机制下，港元银行同业拆息逐步回落，有助于降低借贷成本。

利率环境的改善也已直接反映在市场表现上。10月的一手房成交已接近1600宗，市场活跃度明显提升。

内地买家重回市场

市场还有一个明显变化：说普通话的买家又多了起来。

第三季度，内地买家在香港一、二手私人住宅市场成交3797宗，总金额380亿港元，占了总成交的四分之一！！！

这个比例很能说明问题。

内地买家的回归，不仅带来实实在在的成交量，更传递出人们对香港楼市信心的恢复。

这些买家与过去相比也显得更为务实。市场反馈显示，许多内地买家是在港学生的家长，或是通过人才计划来港的专业人士，他们购房目的明确，或为子女教育，或为工作自住，决策效率很高。

这种由真实需求驱动、得到政策支持的趋势，最有说服力的市场信号。

租金涨得比楼价还快

当前市场有个特别现象：租金涨幅跑得比楼价还快。

差饷物业估价署数据显示，2025年9月私人住宅租金指数环比再升0.2% 至200点，与历史最高点仅差0.05%，且租金指数已连续10个月上涨，2025年累计升幅高达4.22%，创下逾6年新高。

租金的持续上涨，使得“供平过租”的现象愈发普遍，这促使更多租客考虑转入购房市场，从而进一步支撑了楼市需求。

特别是在大学周边，比如港大附近的坚尼地城、西营盘，20平方米的小户型月租要1.3万港元，还一房难求。学生们暑假"抢租"的画面还历历在目，“不看楼就租房”成了常态。

相比之下，随着利率可能下调，月供反而可能比月租更便宜。

这笔账谁都算得明白，自然推动更多租客考虑"转租为买"。

供应格局悄然改变

市场的另一面是供应变化。新盘尾货量已连续两个季度下降，创下9个季度新低。

过去7个月，开发商平均每月售出超过1600套住宅，销售速度上来了，优惠力度自然慢慢收窄。

世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事郭伟恩预计，尽管全年楼价涨幅可能在5%以内，但趋势是明确的：市场最差的时期已经过去。

“少奋斗十年”的实质是什么

与2015年“大牛市”高点相比，现在在香港买房确实面临不同的环境。当时的买家站在楼价高位，利率环境也在收紧周期。

而2025年的买家，面对的是刚从调整期回升的市场、相对宽松的信贷环境，以及“撤辣”后大幅降低的税费负担。

这笔账其实很好算：同样的预算，现在能买到更好的地段；同样的房子，月供压力比之前小；更重要的是，租金持续上涨让购房的性价比更加突出。

对于有真实居住需求的人来说，2025年确实提供了一个不同于2015年的窗口期。

更合理的价格、更有利的信贷环境、持续改善的市场基本面，这些因素叠加，确实让购房这件事变得相对“轻松”。

所谓的“少奋斗十年”，说的不只是金钱上的节省，更是时机上的把握。在市场完成调整、开始新一轮周期前入手，这种时机上的价值，或许才是那句话真正的含义。

我是汤姆，在香港做了好多年房产。

经验告诉我两件事：

1. 确实存在涨得比别人快、跌得比别人慢的房子

2. 最好的机会，往往在公开信息之外。

我和团队的工作，就是从海量楼盘中，把这些“硬核”房子找出来。哪些区域正在悄悄起飞？哪些楼盘被严重低估？哪些类型的房子最好别碰？这些我都清楚。

加我微信，我不是来催你买房的。

我会告诉你当前市场下，买什么样的房子最稳妥、最有潜力，帮你节约大量决策时间。

而且，我有两个公众号...

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