楼市“金九银十”收官：新房价格微涨二手房压力仍存，核心区高端改善成“局部亮点”

2025年楼市“金九银十”正式收官。各地陆续披露的成交数据显示，重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温，分化格局进一步凸显。价格而言，全国市场延续新房微涨、二手房持续调整的态势。

核心区高端改善仍是“局部亮点”

从重点一线城市表现看，各城市表现各异，但分化特征显著，核心区高端改善仍是“局部亮点”

中原地产研究院统计数据显示，北京楼市在9月高位运行后，10月市场有所降温。10月北京二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%，新建住宅显示网签3453套。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，10月北京楼市整体呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”的分化格局。核心区域依托资源稀缺性，新房价格相对平稳，但二手房仍有不小跌幅，市场整体以价换量，特别是区域内出现新盘集中供应的区域，价格调整相对明显，改善型需求成为市场主力。

对于数据波动，张大伟解释称，8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，让部分无购房资格人群及受限的改善型家庭获得购房机会，拉动了9月成交。同时，2024年10月的政策刺激也形成基数影响，导致2025年10月数据同比环比双双下滑。

深圳市场而言，乐有家研究中心监测显示，10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%。其中一手住宅网签2651套，环比降14.1%；二手住宅网签4196套，环比降7.7%。

从市场表现来看，新房市场上，深圳东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，福田卓越缦悦已取证，后海云玺花园等顶级豪宅将于年底入市；龙岗创城云璞花园等东部高性价比刚需盘销售向好，但全市新房去化压力仍存。二手房市场今年整体表现稳定，录得量（委买委卖合同录入）连续8个月超5000套荣枯线。

上海的二手房表现则现“翘尾”行情。安居客上海监测数据显示，10月二手房（含商业）网签成交18483套，环比下降9.3%。数据显示，10月由于假期的原因，比正常月少了8天，从节后表现来看，日均成交754套，比9月份的日均680套要高，涨超10%，特别是10月最后5个工作日里，连续4天成交超过700套。同时，10月12日成交1266套，是自从5月10号以来，整整156天里的最高单日纪录。

58安居客研究院院长张波指出，二手房市场，刚需与刚改支撑基本盘，热度韧性强于新房。从安居客线上数据来看，二手房找房热度仅环比降0.47%，核心在于上海二手房市场“以价换量”持续带动需求。

从新房市场来看，中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品。但新房同质化供应增加导致竞争加剧，客户决策周期延长，部分项目去化放缓。

从全年表现看，2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1065.7亿元，入围门槛升至57.6亿元，上海壹号院以217.8亿元领跑，金陵华庭（186.6亿元）、翡雲悦府（139.8亿元）分列二三位。

张波提及，核心区高端改善仍是“局部亮点”，10月上海核心区及外环内改善型项目仍维持较高认购率，这类项目凭借较好的地段和品质带动市场关注的上升，但总体来看，改善客群决策周期显著拉长，少量的高热度盘难以带动全市大幅回升。

“10月，上海高福云境项目首开，其中25套1.3亿元-1.7亿元房源全部售罄，可见高端客户消费力突出。但相较此前开盘日光的情况，部分高价房项目未全部去化以及地王类项目在营销上也加大力度的信号也需市场关注。”上海中原地产分析师卢文曦说道。

价格端新房微涨二手房压力仍存

从价格来看，中指研究院监测数据显示，10月，上海、成都、南京等核心城市推盘积极性有所提升，一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市更多以消化现有库存为主，同环比均下跌。百城二手住宅价格在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力仍较大。

具体而言，多家房企借助国庆假期推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨，10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67%。

二手房价格则持续调整。10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.60%。其中，昆山、淮安、南京等18个城市二手住宅价格环比跌幅均超1%，其中昆山跌幅最大，为1.90%；广州、临沂、东莞等59个城市环比跌幅在0.5%（含）-1%（含）之间；阜阳、洛阳、湘潭等12个城市环比跌幅在0.4%（含）-0.5%之间；贵阳、泰州、太原等11个城市环比跌幅均在0.4%以内，其中乌鲁木齐跌幅最小，为0.05%。

不过，各城市表现不同。以深圳为例，乐有家研究院数据显示，10月深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比上涨0.3%，挂牌均价为6.2万元/平方米，环比小幅下降1%。成交客群来看，500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升。

另据安居客数据显示，10月上海二手房挂牌均价环比持续下行，近八成房源的成交价低于挂牌价5%以上，但总价500万元以下的刚需房源，线上咨询量保持高热度，成为热度托底的关键。同时，核心区优质二手房挂牌价企稳，包括陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅房东议价空间收窄至3%-5%，安居客找房热度环比微涨1.5%。

中指研究院认为，整体来看，《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，推动房地产高质量发展，为“十五五”时期房地产发展指明了方向。短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，长期则锚定推动行业向高质量发展转型。

从市场趋势来看，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑，二手房成交量预计延续温和修复状态，但短期价格或继续承压。值得关注的是，四季度市场高数效应开始显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比已出现较明显回落，预计年末市场仍面临一定压力。