江苏常熟长江商厦68户业主诉常熟资规局土地更正登记案引关注

近日，江苏省苏州市姑苏区人民法院就长江商厦小区68户业主诉常熟市自然资源和规划局（下称“常熟资规局”）国有土地使用权更正登记一案作出一审判决，驳回业主全部诉讼请求。业主方不服判决，已向苏州市中级人民法院提起上诉，这场围绕长江商厦小区30年土地权属历史、涉及“共用宗”与“独用宗”认定的纠纷，引发公众对业主共有权益保护的关注。

回溯：从“一宗土地”到“分割登记”，初始权属埋下隐患

时间拉回到1994年，常熟市金穗房地产开发公司（以下简称“金穗公司”）作为长江商厦小区（占地约23亩）唯一取得项目批复及《建设工程规划许可证》的开发建设单位，于1995年7月竣工验收，对外销售84套住宅后，自持其余房产。

长江商厦小区作为金穗公司完成开发建设的商住项目，其用地范围与被告（常熟资规局前身）核准的《建设工程规划许可证》红线范围完全一致，红线范围内土地涵盖了本案争议的所谓北侧5501.5㎡的土地，已于1995年7月整体通过竣工验收，完成全部开发建设交付全体业主使用。无可争辩案涉地块在规划及实际开发层面为统一完整的一宗地。

本应按规划完成土地初始登记的流程，却因一份内部协议偏离正轨。1995年12月，金穗公司与常熟市长江工贸实业总公司（以下简称“长江工贸公司”）签订未对外公示亦未向业主披露的的《协议书》，将小区红线内土地一分为二：北侧5501.5平方米归长江工贸公司，南侧9823.47平方米按房屋面积比例分配。

更令人费解的是，原常熟市国土局未以规划许可证为依据，反而按照这份内部协议办理土地初始登记：南侧土地以“共用宗”名义登记在金穗公司名下（常让国用(1995)字第079号）；北侧土地则登记在“常熟市招商城床上用品市场”名下（常让国用(1996)字第004号），明确为“独立宗”。但事实上，该“床上用品市场”仅是长江工贸公司登记的市场名称，无民事主体资格，既无法从事民事行为，也不能成为行政管理相对人。这一违法登记行为，为后续争议埋下巨大隐患。

纠错与转折：合并登记“回归共用”

2000年，长江工贸公司因无力偿还贷款，将协议中所属房产转让给常熟农商行（前身系常熟农村信用合作社联合社）抵债。此时，原国土局发现此前登记错误，借助金穗公司与常熟农商行实为一家单位的便利，将79号、4号土地证合并登记为“常让国用（2000）字第115号”，明确小区土地为“共用宗，分摊面积不定位”，终于纠正了1995年的分宗错误。

2005年，因常熟农商行名称变更，115号土地证变更为“常让国用（2005）字第001458号”，“共用宗”属性未变。2007年，常熟农商行因上市需求，将小区内自持房产转让给宝鼎公司，自此宝鼎公司成为长江商厦业主之一。自规局随之颁发“常国用（2007）字第001353号”土地证，仅变更使用者为宝鼎公司，其余内容（11843.9平方米“共用分摊面积”）与01458号一致。此后17年间常熟农商行与宝鼎公司对此均无异议，宝鼎公司还曾设抵押权。

侵权与争议：，《说明》引发诉讼

成为业主后，宝鼎公司在大厦四周设置路障独占公共区域，封闭外墙面制作广告牌，悬挂超重空调外机，甚至拆除原设计的正南大门，改建为两层商铺，强占230多平方米公共用地；后续又将西侧公共场地和绿化地围成专用停车场，导致业主连电瓶自行车都无处停放。

2011年、2018年，宝鼎公司两次试图在北侧停车场改建永久性建筑，均因业主集体抗议未果。2018年，宝鼎公司出示2008年原国土局土地登记所向规划局出具的《说明》，主张对北侧5501.5平方米土地拥有“独立使用权”。该《说明》称宝鼎公司土地证中“含独自使用权面积5501.5平方米”，与土地证记载的“共用分摊面积”相矛盾。

业主随即要求自规局解释并撤销《说明》，遭拒后提起诉讼。2019年，苏州市中级人民法院裁定：该《说明》未改变土地证记载内容，也未成为规划许可依据，未对业主权益产生实际影响，驳回上诉。彼时的《法庭调查笔录》显示自规局于法庭上当着法官的面表示“不会做更正登记，也不会向宝鼎发规划许可”。

矛盾升级：2024年更正登记“反转”，业主一审败诉后上诉

2024年7月，宝鼎公司以“常国用（2007）字第001353号”土地证登记错误为由，向自规局申请更正，要求确认北侧5501.5平方米土地为“独立使用权”。2024年10月，自规局以“2000年115号土地证登记错误”为由，同意宝鼎公司申请，完成更正登记，让30年前已开发完毕的小区土地，出现“同一宗土地内个别业主拥有独用权”的奇怪情况。

68户业主对此坚决反对，认为2000年的合并登记是合法纠错，业主们认为长江商厦小区土地自2000年合并登记后，已回归为“共用宗”，后续资产转让也未改变这一属性，宝鼎公司17年来未对“共用宗”提出过异议，如今突然申请“独立使用权”，无事实和法律依据；

且宝鼎公司非原始权利主体，2007年它自农商行受让的是房产，与其他业主一样只是地随物转而取得了对应的土地使用权，并未单独购买土地。对此宝鼎公司是明知的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》《江苏省不动产登记条例》，2007年转让后已“权利处分”，不可更正。宝鼎公司无权越过前手申请更正登记，自规局无视历史纠错事实，违反行政行为“连贯性与信赖保护原则”，审批程序存在严重瑕疵。更正行为违法，遂向法院提起诉讼。

然而，姑苏区法院一审判决违背国家土地管理法规、国家建设项目规划管理法规、建设项目审批流程方面的法规以及不动产登记管理方面的法规，刻意回避原告提出的种种事实和理由，违背客观事实，不依法审查相关证据和事实，主观编排判决理由，认为自规局更正登记符合法律规定，驳回业主诉讼请求。业主不服，于2025年8月向苏州市中级人民法院上诉，目前案件正在审理中。

业主诉求：维护共有权益，期待司法公正

“从1995年的错误登记，到2000年的合法纠错，再到2024年突然‘反转’的更正登记，我们始终在为维护小区共有土地权益奔波。”业主代表表示，宝鼎公司多年来持续侵占公共区域，自规局的行政行为却屡屡偏向宝鼎公司，让业主们的维权路充满艰辛。

目前，案件已进入二审阶段，85户业主期待苏州市中级人民法院能查清事实，依法撤销自规局的更正登记。期待这场持续多年的纠纷，能以一份经得起历史和法律检验的判决收尾，既为长江商厦业主带来公平正义，也为同类土地争议的解决，提供“依法保护业主共有权益”的明确指引。这场横跨30年的土地权属争议最终将如何收场？媒体将持续关注。