6 亩地能修成啥样？川师板块超小体地块刚刚拍出

今天，成都拍出两块宗地：一宗位于锦江区川师板块的6亩地块，以楼面价18100元/㎡被仁和春天拿下；一宗位于成华区崔家店的60亩地块，被越秀以楼面地价16500元/㎡竞得。

锦江区这种占地仅6亩的迷你地块俨然成为了本土小房企的“香饽饽”，吸引了锦江统建、四川联投、仁和春天、合喜安筑（阳光大地）、宏嘉，5家房企报名，全是本土房企。

仅6亩，周边分布多所学校

位于锦江区川师板块的这宗地块占地6亩，容积率2.5，起拍楼面价并不低，为15900元/㎡。

这一地块的坐标有两大标签：

1、锦江区东中环。

地块位于川师板块，一街之隔就是万科城市花园广场，周边还分布着万科城市花园、沙河壹号、新希望锦官阁、万科·金润华府等项目，社区商业、底商等形成了完善的商业配套。

步行几百米，还有前两年入市的四川师大站TOD·锦江府，项目此前的清水单价在3.2万元/㎡左右。而区域内的二手房万科城市花园的成交单价在2-2.9万元/㎡。

生态资源方面，能够享受到一街之隔的沙河公园+洗瓦堰绿道；周边有7号线四川师大站和8/13（在建）号线，距离都在1km左右。

沙河公园实拍图

2、教育资源。

地块周边分布着麦芙幼儿园、成都师范附属小学万科分校、四川师范大学附属中学等学校。同时，在地块2公里以内，还有两所私立学校：成都嘉祥外国语学校和成都市锦江区师一学校，两所学校的热度都很高。

坐标的优势也代表着这一地块后期的客群厚度——区域内不乏换房人群，也有为了兼顾学住的家庭。

超小地块面临啥问题？

主城区的小地块，是城市发展不可避免的情况。越成熟的区域，越容易出现这种迷你地。

对于一些小房企而言，小地块占用的资金量小，不会影响企业正常经营，并且现金流回收更快的项目，是他们留在主城的更好选择。

但小地块也面临一些不可忽视的问题。

最直接的一个争议就是：小地块没有小区环境，能否打造高溢价产品？

易居研究院智库中心总监严跃进曾提到，极刚的产品不太适合未来的市场走向，小地块豪宅化是接下来的趋势。同时，产品上的差异化和纯粹度将是这类产品在市场上占据一席之地的关键。

从此前的市场经验来看，成都一些10余亩的小地块，曾是小地块豪宅化的代表。

比如位于南一环的阳光城檀悦，位于南二环的建发·望江云启，以及今年底即将登场的邦泰339项目——户型面积来到200㎡以上。

这类项目，拼的更多的是地段的不可替代和资源的稀缺性。

但当地块面积来到10亩以下，且城市资源优势不够明显时，一部分房企会选择更保险的改善产品。我们来看看近年来几宗10亩以下地块的表现：

2023年，成都金牛区一环路毗邻石笋街小学，也出让了一宗小地块——占地仅5.7亩，容积率2.5。其后这宗地块被澳南与四川联投拿下，并打造为宽窄学府。

宽窄学府布局了2栋楼，以类“L”型分布，一栋24F，一栋15F，包括115㎡和135㎡两种户型，共计74套，已经售罄。

宽窄学府总平图

2023年，大悦城控股也在沙湾推出了一个小盘——熙门·悦著，整个项目占地7.4亩，容积率2.0，打造了74套建面约128-143㎡的产品，公开数据显示，项目至今仍有15套剩余房源。

熙门·悦著总平图

2020年，骡马市板块还迎来了金地39峯，项目占地8亩、容积率3.0，打造了124套建面约120-153㎡的产品，很快售罄。

而今天拍出这块地，计容建筑面积共一万方，有业内人士测算，项目修200㎡以上大户型只能打造一栋楼；而更保险的方式则是参考上述项目，把面积做小，比如选择143㎡的产品，那么，可以排布2栋楼，总户数在70户左右。

同时，小地块还面临另一个具体的问题：后期的物业维护。

今年位于红牌楼的金房云庐就暴露了这一问题：户数极少的小区，很难做到物业收入少与高物业费的服务平衡，这一点可以查看我们此前的文章

从仁和春天在成都的表现来看，无论是其产品力还是物业服务水平，都具有较高的口碑，今天拿下这宗小地块，或许将有更亮眼的解法。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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