溢价率8.2%，越秀地产番禺再下一城

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

“银十”的广州土拍市场，有了些许成色。

今日（27日），番禺区大石街南大干线北侧BA0602091地块以11.94亿元成交总价，15422元/㎡楼面价，8.2%溢价率成功出让，竞得人为越秀地产。

克而瑞监测到，距离越秀地产最近一次在番禺拿地已是2022年，彼时越秀地产以32.96亿元成交总价，14836元/㎡楼面价竞得番禺区南村镇兴业大道南侧地块，目前已转化为越秀大学星汇锦城入市。

克而瑞数据监测显示，今年1-9月项目成交244套，成交均价28896元/㎡。

值得一提的是，去年9月，越秀地产宣布将广州市暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为50.03亿元，而这块地正是越秀大学星汇城规划建设的三、四期组团。

地块收储后，越秀地产拿到了等值的应付票据，但仅限于在番禺区收购土地。

从另外一个角度看，未来在番禺土地招拍挂市场上，或许能看到更多越秀地产的身影。

至此，克而瑞数据监测显示，10月截至今日广州涉宅用地成交总建面29.42万㎡，成交金额45.88亿元。

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根据公告，地块可建设面积29776.59㎡，计容建筑面积77419.13㎡，容积率2.6，起拍总价11.04亿元，楼面价14260元/㎡。

从自规局发布的航拍图可见，目前地块已是相对平整的状态。

地块前身为鸿图工业园的工业用地，在去年12月自规局发布了控规调整后，拟将地块用途由工业用地变更为居住用地。

根据出让公告，竞得人需要建设包括肉菜市场在内的等多个公服配套，建面规模约5370㎡。

还需要承担地块周边的路网及绿地建设，方便业主出行的同时，还希望进一步减少南大干线带来的噪音影响。

对于项目建设要求，公告中也明确提出，鼓励提高住宅阳台面积占比，鼓励配置主景观阳台、入户花园等半开敞空间。

也就是说，洛溪大石板块未来将再新增一个新规项目。

在区位上，地块位于洛溪大石板块内，富石路以东，紧邻南大干线。

与地铁三号线大石站直线距离约400米，可畅达广州各处。

周边有李村小学、富丽中学等教育资源，两公里范围内还有新地购物广场、建华汇商业中心等商业配套。

地块北面为大石村，城市界面相对不完善。

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在市场表现上，克而瑞数据监测显示，今年1-9月洛溪大石板块商品住宅成交1279套，较去年同时期翻倍增长，位列近四年来同时期最高值。

而成交走俏，得益于近四年来洛溪大石板块土地市场的活跃，相继转化为项目入市，增加了板块供应。

克而瑞数据监测显示，近四年洛溪大石板块供应4宗涉宅用地，供应总建面30.58万㎡，成交3宗，成交总建面22.84万㎡，目前均已转化为项目入市。

三宗地块中，地楼比最高的项目为保利滨江和著，达到了0.63，其次是龙湖御湖境，地楼比为0.56，龙湖亚伦央景颂最低，仅为0.42。

与此同时，三宗地块也有着不同的业绩表现。

克而瑞数据监测显示，龙湖亚伦央璟颂今年以来成交527套，夺得番禺区商品住宅成交排行榜第二。

保利滨江和著今年以来成交50套，进入清盘状态的龙湖御湖境今年以来成交92套。

还可以看到，地块与龙湖亚伦央景颂有着相近的容积率以及同为新规产品设计要求，未来项目入市能否接棒龙湖亚伦央景颂的热销势头？

聚焦到地块周边，克而瑞数据监测显示，近十三月地块周边三公里内商品住宅成交2656套，成交均价47018元/㎡。

二手房近十三月成交1251套，成交均价21277元/㎡，潜在置换需求明显。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。