青岛放闸供地！楼市大战已拉开帷幕？

以21亿元竞得三块商住混合地，捂地5年，如今改为纯住宅用地，将再度挂牌拍卖——这则刚刚发布的土拍预申请公告，正在成为引爆青岛楼市格局的导火索。

▲李沧东部三宗待出让地块

1、

捂地5年如今再上拍

2020年7月， 青岛海创置业以底价20.9766亿元，竞得了李沧东李板块LC0302-33、LC0303-16及LC0303-17三宗商住混合地，总建面约20.9766万㎡。然而5年过去了，居然一直未动工！不是不想建，是海创真没本事建，要是能建早就建了，实在是当年的“坑”，挖得太大了。

▲三宗待出让地块位置

2020年海创拿下这三宗地，当时的规划里，49%是商业，住宅只占45%，还要配建6%的人才公寓。这是什么概念？差不多一半地要建商场、酒店，剩下的一半里还要挤出部分低价人才房。要知道2020年后，Y情一来，青岛商业地产库存去化周期，直接飙到3年以上，谁还敢砸钱建商业？

▲三宗地块2022年版规划

更要命的是，海创自己也没那么多钱。作为李沧区的平台公司，它的债务压力一直不小。拿地花了21亿，后续开发至少还要砸几十亿，还须自持全部商业、商务面积，自持年限均不低于10年；光商业部分的前期投入，就足以压垮资金链。所以，自2022年第一版规划公示后，项目再也没有一点动静。

▲2025年5月控规调整

这一拖就拖到了土地闲置的红线。按照规定，土地闲置满两年政府就能收回，这三宗地闲置5年，收回重拍是必然。今年5月调整了控规，改为二类居住用地，把商业和人才房全砍了，改成纯住宅，容积率从1.3降到1.11~1.25，总占地面积约15.8万㎡，总建筑面积约18.96万㎡。

这次调整，其实是多方博弈后的最优解。去掉商业包袱，降低开发难度，让沉睡的土地重新活过来，对各方都是解脱。 这么一改，地块瞬间从“烫手山芋”变成了“香饽饽”——毕竟主城能做别墅、洋房的低密地，现在太稀缺了。

2、

低密的“矛盾综合体”？

不得不承认，这三宗地的先天条件确实能打，但毛病也一样突出，简直是块 "矛盾体" 地块。

▲三宗地块的南侧是围子顶和老鸹岭

先说优势。容积率低到1.11，是什么概念？这三宗地，完全可以打造主城少有的纯别墅社区，而且地块就在李村河公园边上，出门就是绿地， 周边山林成带、公园环绕，环境条件相当优越。 周边生活便利性没话说，未来这里的房子居住体验肯定差不了。

▲三宗地块南高北低，倒坡明显

但缺点也实在扎心。最让人头疼的就是附近没地铁，短板明显；更麻烦的地块处于南高北低的地势， 存在明显的倒坡高差，居住体验有一定影响。

对开发商来说，这三块地的体量有点大，总建面18.96万㎡，按照万元左右的楼面地价算，拿地就得20亿左右，如果一家开发商拿，资金压力太大；如果三块卖给不同开发商，又会形成直接竞争——不但前期要溢价抢地，而且后期定价、去化都得卷到飞起。

3、

供应井喷，谁能笑到最后？

如果把视线拉高到整个东李片区，会发现一场供应大战，正在酝酿。算上郑庄板块已经亮相的青特36号、70号地块、丰昊56号地块，加上这次预公告的三宗地，以及郑庄后续等待出让的储备地块，未来两年东李板块，改善住宅的供应将是天量。

▲郑庄片区地块分布图

粗略估算，这些项目总体量将近50万㎡，意味着将有近4000套改善型住宅投入市场，这个数字对于李沧的购买力来说，绝对是个考验。

以往，当同质化产品集中入市时，价格竞争几乎不可避免，但这次可能有所不同。这些地块的拿地成本、产品定位、推出时序都存在差异，这给了市场一定的缓冲空间。

更有可能出现的局面，是产品力的极致比拼。在相同的低密赛道上，谁能做出更惊艳的产品，谁就杀出重围。可以预见，未来李沧东部片区，将成为青岛住宅产品创新展示的窗口。

▲李沧东部LC0303-17地块

这场土地放闸的最大受益者是谁？政府无疑是赢家之一：盘活了存量土地，激活了区域建设，带来了稳定税收。但更大的赢家可能是那些持币待购的改善型购房者——当供应充足、竞争激烈时，开发商不得不拿出更有诚意的产品、更合理的价格、更优质的服务来吸引客户。青岛楼市的这场高端改善大战，已经拉开帷幕。