资深律师：租约未满被退租？3招教你拿回剩余租期损失

一、案件：被提前退租的创业者

甲租赁了乙名下的一处商铺经营咖啡馆，租期3年（2023年1月-2025年12月），月租金5万元。2024年6月，乙以“计划自用”为由要求甲立即搬离。甲投入80万元装修，且因突然停业导致客户流失、设备闲置，损失惨重。乙拒绝赔偿剩余租期租金，仅同意退还押金。甲起诉要求赔偿剩余30个月租金的经营损失150万元及装修残值50万元。

二、裁判结果与理由

法院判决：

1. 乙赔偿甲6个月租金损失30万元（扣除甲节省的履约成本）；

2. 乙赔偿装修残值损失20万元（按剩余租期比例折算）；

3. 驳回甲主张的150万元剩余租期全额赔偿请求。

裁判理由：

1. 剩余租期损失需扣减履约成本
   根据《合同编通则解释》第61条，继续性合同解除后，损失应以“寻找替代交易的合理期限”计算，而非剩余租期总和。法院参考同类商铺平均空置期，认定6个月为合理减损期限。

2. 装修损失按剩余租期比例补偿
   装修残值=总投入×（剩余租期÷总租期）。甲已使用18个月，剩余30个月，故获赔装修残值50万×（30/48）=31.25万，但因甲未完全举证实际价值，法院酌定为20万元。

3. 经营损失需实际举证且受“合理期限”限制
   甲主张的客户流失损失因缺乏完整流水证明未获全额支持，法院仅支持替代交易合理期限（6个月）内的损失。

三、法律分析：聚焦被告风险与应对策略

争议焦点1：为何不按剩余租期全额赔偿？

上海君澜律师事务所俞强律师提示：
根据《合同编通则解释》第61条，守约方有减损义务。若允许按剩余租期索赔，可能诱导守约方怠于寻找新租户，扩大损失。被告可主张：出租方未及时转租房屋的，扩大损失由其自担。

争议焦点2：“合理期限”如何认定？

俞强律师实务建议：
法院综合考量四因素：

1. 合同主体（个人/企业）；
   
2. 交易类型（商铺/住宅/厂房）；
   
3. 市场租金波动（上涨则合理期限缩短）；
   
4. 剩余履行期限（超3年通常不超6个月）。
   被告应对：提交同期同地段房屋出租记录，证明合理期限可短于6个月。
   

争议焦点3：装修、经营损失如何举证？

俞强律师风险提示：

• 装修损失：需提供发票、合同及拆除评估报告，否则按折旧率酌定；
  
• 经营损失：需完整账目、纳税凭证及行业利润率证明，否则按同地段同类经营基准计算。
  被告抗辩关键：主张损失含“商业风险”，非全部由违约导致（如疫情影响客流量）。
  

四、被告必知的3大维权策略

1. 立即固定减损证据

   • 解约后立即发布招租广告、委托中介的记录；

   • 新租约价格低于原合同的，需说明市场下行原因（如附区域租金走势图）。

2. 分段计算损失

   赔偿额 = （替代交易合理期限×月租金） + 装修残值 - 已免除的履约成本（如物业费）

3. 活用“可预见性规则”抗辩高额索赔

   • 主张剩余租期经营损失超出订立合同时的预见范围（如甲未告知乙需靠此店维持生计）。

风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文仅供参考。个案中装修价值、经营数据等证据认定存在差异，需结合当地司法实践制定策略。

俞强律师介绍

俞强律师 争议解决法律服务团队
核心理念：致力于通过专业、高效、务实的解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫核心权益，实现商业目标。
在复杂的商业环境中，争议与纠纷不可避免。如何高效、策略性地处理争议，将法律风险转化为商业优势，是企业家和高级管理人员面临的关键挑战。本团队深耕争议解决领域多年，凭借精湛的法律技艺、丰富的实战经验以及对商业逻辑的深刻理解，为客户提供贯穿争议事前、事中、事后的全流程、定制化法律服务。

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士
专业荣誉：

• 2024年“君澜专业领航奖”

• 上海政法学院实习导师
  咨询方式：俞强律师已在公众号“律师俞强”开通免费电话咨询，打开微信关注即可。

团队擅长领域：

• 公司股权纠纷：股东资格确认、股权转让、公司控制权争夺等；

• 合同纠纷：买卖、租赁、建设工程等合同的违约救济；

• 金融与资管纠纷：信托、私募基金、理财产品违约；

• 破产与重组：债权人、债务人法律顾问；

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