楼市刺激政策失效？9月份70城数据揭示：越救市跌得越狠

作者 | 燕大

楼市数据还在恶化。

前两天，9月的70城成交数据出炉，我的感觉，虽然北、上、苏州等城市在八九月迅速放大招，降低买卖门槛、增加公积金贷款额度，但房价整体与8月相比跌的更深了。

新房：一线新房环比下降0.3%，比8月扩大0.2个百分点，新房虽有“特殊待遇”，但其中除了北上分别上涨0.2、0.3，广州和深圳下降0.6、1.0个百分点，比上月跌幅更大。

二线新房，价格环比降0.4，降幅扩大0.1；三线环比下降0.4，跟上月降幅一样。

二手房：一线环比下降1.0%！也就是说一个月就跌了1个百分点，跟上月一样，四个一线全跌。二、三线环比降0.7、0.6，扩大0.1。

相比新房来说，二手房交易更市场化，结合前几个月的数据来看，现在一些城市的房东感受很深刻：不是一个季度一个价，不是一个月一个价，也不是一个星期一个价，而是一天一个价。

而给我的感觉则是——去年924释放一系列大招之后，原本稍稍站稳的房价，又有掉头下冲的趋势。

实际上上一波利好大概只稳住了大半年时间。去年924释放利好，直到今年3月份，楼市数据都还可以。

彼时四大一线城市的新房价格环比上涨0.1个百分点，其中上海连涨34个月；二手房方面，3月份，四大一线从上月下降0.1转为上涨0.2个点，尤其是上海，3月份成交2.93万套，创下近四年来的第二高。

新房层面受政策加持影响较大，关键看二手房，3月份四个一线的二手房价格微涨，而且成交量也很火爆，很明显，趁着房价在低谷，很多选手趁机上了车。

但再看4、5、6月，根据公开数据，整体看，四大一线的二手房价格连续三个月环比下跌。单独来看，北、上、广、深四城在6月份，环比全跌，降幅最大的是北京，下降了1个百分点。

从数据上就能看出转折，二手房3月还在火爆成交、价格微涨，后面几个月就开始扭涨为跌，二手房近再次来到十字路走。

也就在这种背景下，北上深及苏州突放大招。北京过去十几年在限购政策上都几乎秉持全国最严，8月初突然大幅松绑限购和提高公积金贷款额度，像五环外不再限购、公积金贷款上限从60万提高到100万，等等。

很快是上海，在8月底出招，像外环外取消限购套数、降首付、公积金也可做首付款，等等。紧接着，作为上海“后花园”的苏州，来了个“全脱”，从826起打破最后限制，苏州全域都可以自由买卖，不限购，也不限售，不论你是哪里人，只要带上钱就可以在苏州安家。

然后是深圳，在9月中大幅取消限购，除了深圳个别区域街道，几乎只要带上钱就能在深城安家立业。

一连串大城市迅速做出动作，显然是为了抵抗楼市下行。

但现在来看，似乎效果一般，9月数据不但没转好，还恶化了。

给人的感觉，在下行通道中，每一次利好都是彼时的高点，上车就要有抄在半山腰的心理准备，而且每次利好可稳住的期限越来越短，刺激的效果越来越小。对于下行周期有多长、底部究竟在哪里，很难预判。

尤其是较大的城市，之前房价涨的过猛、过高，交易量大、追涨的人更多，在下行调整的过程中，就越容易跌跌不休。

相比大城市，十八线小县城的感受可能平淡些，主要是因为房产交易量很少，除了前几年从高点坠落那会儿感受明显，现在一个小区可能一年都成交不了几套，基本没啥感觉。

但这不代表小城市就降到底了，相反，主要是买房的更少，这一点其实也是最可怕的，就好比哪怕你认为你所在县城的房子可以卖到8千一平米，但心理价位和道听途说的价格只能做参考，没有买家，最后只能一降再降。

一直以来房价都像一道泾渭分明的分割线。

持续上涨的时候，买到就是赚到，在车上的瞧不起走路的，上车的自然希望一直涨、不要停；没上车的呢，痛恨高房价，靠打工赚钱压根赶不上房价上涨的速度，房东连夜涨价都很平常，尤其是大城市，房子几乎成为筛选新市民的核心潜规则。

这几年持续下跌，情景翻转了，之前买了房的，特别是在高位买房的，跌掉首付、打五折甚至打三折，原本掏空留个口袋买的高增值资产，成了巨亏的无底洞；之前一直没买房的，隔岸观火，巴不得再跌狠一点。

讲真，持续飙涨阶段，房子脱离了住的范畴，被赋予了强金融属性，越炒越高。之后下跌，一方面是炒出来的泡沫破裂，另一方面是很多城市的房价之高已经脱离居民购买力。

中间高负债上车的，就跟炒股一样，跌的时候就非常肉疼，而且对家庭资产造成伤筋动骨的冲击，甚至断贷、被拍。

但没买房的也没必要幸灾乐祸，更没必要底层互啄，因为经济都是向下传导的，房地产的产业链既长且繁复，依附于房地产的生态多到数不清，之前对经济有多重要，现在它下行的影响就有多大。

往年大量岗位都是房地产上下游带来的，搞金融的、建筑的、设计的、销售的、建材的等等，包括打印店都能上市，而现在很多企业都活不下去了，投一百份简历可能全部石沉大海，连个浪花都没有。

整个行业过度收缩，负面效应太大，严重影响就业，消费什么的也必然会进一步被抑制，毕竟钱都不好赚、还谈什么消费啊。

所以说实话，超跌之后，止跌回稳对所有人都有利。

当然，这并不代表重点在于楼市止跌回稳本身，相反，现在楼市成交量及价格变化，已经成了体现就业与收入的温度计。

换句话讲，迫在眉睫和优先要解决的是怎样产生大量岗位这一底层支撑，让就业真正转好。

工作容易找、收入稳定，楼价有了底层支撑，止跌回稳才能水到渠成。

反之，赚钱越难，下跌风险越高，还会反过来继续拖累就业增收。