李江涛观点，当前房地产行业的走势特点和未来的方向

提到房地产，大家普遍比较关心房价。经常有人问，房价到底是涨还是跌，我想这是每一个普通老百姓都关心的问题。想买房的人，希望房价能跌一跌，但又不知道跌到什么时候是个头；想卖房的人，则关注什么时候能涨，能涨到什么程度，总想找到一个高点或低点。我觉得这种想法都是非常合理的。

但近期，像北京、上海这样的中心城市，房价出现了剧烈波动。因此，我就针对这一现象，研究了一个问题——当前房地产的走势和未来方向。具体来说，我主要研究了以下几个问题：第一，北京房价的走势情况；第二，从北京房价的走势中，能看出房地产的哪些基本特点；第三，全国房地产的走势究竟如何；第四，房地产未来的发展方向到底是什么；第五，结论和建议。

一、北京房地产的走势情况

说到北京，大家往往会想到这是我们的首都，很多人都希望能在北京有一套自己的房子。北京是许多人向往的地方，这里有中央部委，有清华、北大这样的著名高校，所以很多人把在北京安家定居当作一个理想。目前北京市的房价基本情况如何呢？

首先，从整体来看，北京的房价仍处于下跌过程中。这一点我们可以从各个区域看到，不管是中心区域，比如海淀万柳这样的高价片区，还是朝阳的一些金融聚集区，甚至包括西城、东城——毕竟北京最贵的房子以往都集中在东西城，曾经每平米能达到20万到30万，而现在也出现了不同程度的回落。这是当前北京房地产市场的总体特点。

其次，具体来看北京房价的下跌幅度。以昌平为例，北京房价平均下跌了30%到50%，个别区域跌幅可能更大。之前我曾调研过燕郊，燕郊房价最高时达到2万到3万多，而前段时间有报道显示，现在已经跌到5000多，这样的降幅是非常明显的。

第三，总体上说，北京目前的房价，尤其是“老破小”这类房源，仍然处于下行通道。当然，北京一些核心地段的房产相对还是比较坚挺的，但这些地段也出现了一个现象：个别住户因为出国、经济出现问题等原因，会出现所谓“全款甩卖”的情况。这也给北京房价的波动带来了新的变数。

二、北京市房价的总体特点

前面我们已经描述了北京市房价的基本情况，北京市房价具体有哪些特点呢？

第一，北京市目前仍然存在限购政策，四环以内还在执行，五环以内有所放开。但不论是四环还是五环，房价普遍都处于下跌状态，这是北京市场的第一个特点。

第二，北京房价的吸引力到底是大还是小。我之前提到，很多人仍然希望在北京有一套房子、在北京居住，但随着交通越来越便利，人们的观念也在发生变化。过去，在市中心有套房是一种荣耀，而现在人们更看重的是：我在哪里工作更舒心、收入更高，我愿意在哪里生活。住在哪里更舒服、更方便，就选择哪里。不再像以前那样，由于交通工具不发达，大家都希望住得离医院近一点、离学校近一点，这些曾是关键因素。如今，随着交通和社会服务的便利化，这个要求就比较低了。

第三，城市发展对年轻人的吸引力非常重要。对中老年人来说，他们更多关注的是养老金、养老设施、医院和周围环境。从某种意义上说，老年人在哪里生活差别并不太大，只要生活方便、附近有医院、有个小圈子就可以。因此，现在社会上也逐渐有更多人愿意选择去养老院，这是一个现实情况。

因此，北京市的房价出现了两个变化：第一，北京房价的吸引力相比以前有所减弱；第二，人们不再认为必须留在北京。同时，北京也出现了人口迁移的现象，比如从市区迁往通州，但后来通州的房价跌幅也比较大。这些就是我们看到的北京市房价的基本情况。

三、全国房价的特点是什么？

我们看全国的房价，主要看两个方面。一方面要看媒体报道的房价情况，看房价到底是高还是低。另一方面要看人们的生活选择，也就是大家更愿意在哪里居住。从目前来看，由于国家政策的影响，全国房价总体处于下降趋势。房价下跌，加上政策不鼓励投资、而是鼓励买房用于居住，这些因素共同导致国内房地产整体转向以居住为核心，而不是以投资为核心。

首先，以居住为核心，带来的一个变化是有钱人不那么愿意买房了，因为他们大多已经有房子，不需要再买。而且现在社会服务越来越完善，比如民宿、养老院、高档酒店等都提供各种配套服务，有时候花大笔钱买一套房，还不如住酒店式公寓或民宿，因为它们服务齐全，这也让人们的购房意愿有所降低。另外，现在流行一种“便利吸引入住”、拎包入住的服务模式，这使得为了短期居住而去购买私人房产变得不那么必要。

其次，由于全国经济正处于调整期，一般来说，经济活跃、就业岗位多、收入高的地方，人们更愿意聚集。这样的地方，房价还有可能上涨。而其他一些适合老年人居住的地区，包括北京、上海这类城市中的老年居住区域，房子的吸引力就相对较低。老年人居住更看重的是生活设施、医院和养老条件，但这些对年轻人来说反而可能成为负担。当然，日常的饮食服务等配套也很重要。

总体来看，国内房价整体呈下降趋势。除了刚才提到的政策原因之外，另一个原因是整个社会消费不畅，而且人们观念也在变化，更愿意把钱花在生活上，而不是全部投到房子里。同时我们也要看到，人口减少、出生率下降，这些因素都在影响房子的长期价值，这恐怕也是一个重要原因。

四、未来房地产的发展方向

如果从当前房地产的走势以及北京、上海这类中心城市的变化来看，我个人认为未来的房子会出现这样的情况：

首先，老房子的价格会越来越低，到一定程度后逐渐趋于平衡；同时，一些新的城区、新的地块将会出现，为富裕阶层提供新型的住房。这样做的好处在于，新的区域生活更加便利。特别是随着股市繁荣、科技发展，很多人积累财富后，会更愿意购买条件更好的房子，这就需要社会提供相应的住房服务，这一点很可能成为未来新的需求。

另外，随着人们生活质量的提高，中高收入群体的居住观念也在变化，他们对高层住宅的欲望降低，更倾向于选择平层、多层住宅，或是独栋、联排别墅。从美国的情况也能看出，普通家庭也可以住联排别墅，只要有一套住得舒适、生活便利就很好。因此，我们国家下一步势必会推出房产税，通过征收房产税来解决地方财政的问题。否则，如此庞大的社会服务仅依靠房地产首次开发时的税收是不太现实的，这也是未来发展的一个方向。

所以总体来看，普通住宅价格上涨的可能性变小，虽然个别新地块的住宅价格可能仍有上涨空间，但把住房作为投资品的时代基本上已经结束了，这是一个基本的结论。

五、结论和建议

通过我们对北京市乃至全国房地产的分析，可以得出两个主要结论。

第一，总体上，中心城市的房产吸引力正在下降。也就是说，虽然人们仍愿意在中心城市工作，但随着交通日益发达，二线、三线城市如果出现新的投资机会，也会吸引越来越多人前往。

第二，当前全国房价整体处于下行过程，而且这种下降趋势可能会长期持续。未来只有个别地段、个别项目，可能主要为富裕阶层提供住房，这或许会成为一个发展方向。因此我们可以看到，现在有些城市里，哪怕只隔一条街，房价也可能相差数万元。这正是因为设施条件、服务水平和居住环境不同，人们愿意多花钱，选择那些更便利的居住区域。

针对以上情况，提出两点建议。

第一，对于年轻人来说，如果更追求生活舒适度，租房而不买房也是一种可行的选择。过去我们的观念总觉得必须有一套自己的房子，人生才算安定。当然，对中老年人而言，拥有自己的住房还是很重要的，退休后不必频繁搬家，能安稳居住。这也是一个现实问题，因为很多房东不太愿意把房子租给老年人。

第二，未来房地产会出现明显分化。老旧小区的“老破小”可能会越来越不值钱，而新建的住宅由于设施更先进、设计更新颖，价格可能仍然较高。这是我们需要看到并注意的变化趋势。