2025热搜榜丨︎江湾鸿玺官方售楼：传世匠造，最后席位热销中！

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“8.25 新政” 落地已过一个多月，当不少人期待新政能为上海新房市场注入强心剂时，现实却呈现出鲜明的分化图景。核心区域热门楼盘依旧热度不减，而部分楼盘却宛如被市场遗忘的 “黑洞”。

前期推送过2个月去化为0的新房文章

其实，上海楼市下行，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】销售一塌糊涂的远不止上述一盘，今天，再来看看网签率不足2%的几个新房项目，去化之路举步维艰，新政对它们而言，几乎未能起到任何提振作用。

01、宝山【江湾鸿玺】：开盘超3月，网签依旧 “挂零”

在宝山高境板块，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】【江湾鸿玺】项目的销售表现堪称 “惨淡”。自今年6月16日开盘至今，三个多月的时间里，项目网签数据始终停留在 “0”，32 套房源一套未售，这样的成绩在上海新房市场极为罕见。

深究背后原因，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】首先是产品定位与区域购买力严重脱节。该项目32套房源清一色为建面约200㎡大平层，总价高达1500万左右。这个价格区间，即便在面积上稍作让步，购房者也能在杨浦、虹口、静安等核心区域的二手房市场找到众多优质选择，无论是地段配套还是生活便利性，都远超宝山高境。

其次，区域置换链条断裂。上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】从某大型中介平台数据来看，宝山高境二手房均价基本在4-6万/㎡，与【江湾鸿玺】一路之隔的高境欣苑，最新成交价约 5.5 万/㎡，但由于户型面积较小，总价仅400万出头。这意味着，区域内有改善需求的客群，难以通过出售现有房产凑足【江湾鸿玺】的购房资金，而外来客群又因板块规划预期低、缺乏核心竞争力，不愿将置业目光投向这里。多重因素叠加，导致江湾鸿玺陷入 “无人问津” 的尴尬境地。

02、浦东璟澜湾：0 认购开局，去化率仅 1.8%

如果说【江湾鸿玺】的 “0 网签” 令人震惊，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】那么浦东惠南的【璟澜湾】项目，销售表现也同样不容乐观。今年5月，【璟澜湾】推出107套建面约56-122㎡房源，均价约3.79万/㎡，然而开盘时竟遭遇 “0 认购” 的窘境，官微发布的公告直接证实了这一冰冷事实。

尽管在7月，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】项目试图通过加推16套联排产品（均价约5.19万/㎡）挽回局面，但截至目前，这批次房源仍未入市。从网上房地产数据来看，【璟澜湾】首开的107套房源，仅卖出2套，剩余105套可售，去化率约1.8%，这样的成绩虽略好于江湾鸿玺，却依旧处于市场底部。

回顾2022年，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】惠南板块的【钱江大家文澜府】首开时，310套房源吸引439组客户认购，认购率达141%，还开出38.9分的入围分数线，与如今【璟澜湾】的冷清形成鲜明对比，足以见得市场冷却后，惠南板块的吸引力大幅下滑。

配套资源匮乏是上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】【璟澜湾】滞销的重要原因。交通方面，板块内唯一的轨交16 号线，自2014年全线开通后便无新增线路，从惠南出发，40分钟到达龙阳路站后，还需换乘2号线，前往南京东路地铁站总耗时约1小时，通勤便利性大打折扣。

商业配套更是 “惨不忍睹”，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】2004年规划、建筑面积达50万方（体量堪比4个周浦万达）的五角世贸商城，曾号称要打造上海最大商贸中心，独特的 “五角大楼” 造型也一度吸引众多关注，但2009年建成后却长期空置，如今更是杂草丛生、空无一人。目前板块内运营顺利的仅有欧尚超市、鼎基商业广场等小型社区商业体，人气低迷，难以满足居民高品质生活需求。

更致命的是，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】惠南还面临着临港新片区的 “虹吸效应”。近年来，临港不断导入优质教育资源（如明珠小学、建平小学、上海中学东校）和医疗资源（如六院），同时大力发展产业，这些都是惠南所欠缺的。大量板块内的购买力被临港吸引，导致惠南逐渐沦为 “睡城”，进一步加剧了璟澜湾的去化压力。

03、宝山上海长滩：超级大盘遇冷，去化率仅 1.6%

作为宝山淞宝板块的 “超级大盘”，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】【上海长滩】的销售表现也让人大跌眼镜。今年4月，项目推出368套房源，单价约5.3万/㎡，仅收获6组有效认购。而从网上房地产官网数据来看，开盘5个月至今，网签数与认购数完全一致，仅6套，去化率约1.6%，这样的成绩与项目 “超级大盘” 的定位严重不符。

【上海长滩】上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】自2017年首开至今，已走过8个年头，项目总规划建面约147万㎡，涵盖滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观景塔、游艇码头等多元业态，规划蓝图十分宏伟。今年推出的四期房源，采用围合式布局，中央配备绿化景观，视野较为宽阔，单从社区规划来看，似乎具备一定吸引力。

但产品户型的 “硬伤”，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】成为了制约销售的关键。78㎡的户型仅设计为1室，功能性严重不足，难以满足家庭居住需求；118㎡的边套虽为2房设计，却仅有主卧朝南，次卧采光条件差；约 130㎡的3房户型，同样存在仅有主卧朝南的问题，户型设计落后于市场主流，难以打动购房者。

配套方面，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】项目依赖的轨交仅有3号线，出行便利性受限。教育配套也存在不稳定因素，一期和二期的学校配套不同，让有教育需求的购房者心存顾虑。此外，项目的购房人群主要集中在当地居民和宝钢工作人员，外区客群吸引力极低，随着前期购买力逐渐释放，后续开盘热度持续下降，去化压力与日俱增。

市场展望：分化加剧，购房需谨慎

以上三个楼盘的滞销情况，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】只是上海新房市场的一个缩影。事实上，除了这些楼盘，上海远郊还有大量项目陷入去化困境，就连虹口、静安等核心区域的 “地王” 项目，也不得不开启分销模式来促进销售，市场分化态势愈发明显。

展望未来，在房地产市场回归理性的大背景下，上海新房市场 “闭眼买就能涨” 的时代早已过去。除了黄浦、徐汇滨江等高能级地段的豪宅，凭借稀缺的地段和资源优势，有望实现完全去化外，其余大部分新房项目大概率将进入 “续销期”，去化速度放缓将成为常态。

对于购房者而言，上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】当前市场环境下，购房决策需更加理性和谨慎。在选择楼盘时，不仅要关注价格，更要深入了解项目的地段配套、户型设计、区域规划以及市场认可度等因素，避开那些犹如 “黑洞” 般的滞销楼盘，才能有效降低购房风险，实现资产的保值增值。上海江湾鸿玺官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】