谁，还在买房？

近几年，“结构性”一词逐渐流行起来。

比如，A股先前的结构性牛市，以高股息、低估值为代表的红利股独领风骚。

最近半年，以芯片、AI、机器人为代表，则气势如虹，引领新一轮的结构性牛市。

当然，结构性牛市，不止出现在股市，同样在楼市上演。

最近，统计局发布了8月份全国70个大中城市的房价数据。

没啥好说的，大部分城市有些难。

2025年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数

但是，低迷的楼市氛围之下，总价1000万以上的高端住宅，拿的却是另外一个剧本：

接着奏乐接着舞。

2025年上半年，20个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、南京、青岛、苏州、厦门、佛山、珠海、无锡、天津、福州、西安、武汉、合肥、郑州）总价1000万元以上高端住宅合计成交2.1万套，同比增长21%。

其中，总价1000万-3000万豪宅成交套数19561套，同比增长25%；总价5000万以上豪宅成交621套，同比增长51%；3000万-5000万新房豪宅成交同比下跌28%，主要是上期高基数影响。

总体呈现“越豪越好卖”。

2025年上半年重点20城总价1000万元以上新建商品住宅成交套数

而这20城中，上海最为突出。

无论是成交绝对量还是占比，上海各总价区间的豪宅销售均一骑绝尘。

特别是总价5000万以上顶级豪宅的销售，上海拥有绝对的支配地位：2025年上半年总成交482套，占比78%。

全国每成交100套总价5000万以上的豪宅，就有78套来自上海。

部分核心城市上半年总价1000万元以上新房分总价段成交套数

放量大涨，才是牛市的指向标。高端住宅的火热，除了成交量的增长，成交价也在不断走高。

全国第一豪宅区的黄浦区，新房成交均价由2020年的13.8万/㎡攀升至2025年的17.9万/㎡，涨幅接近30%。

定位顶级豪宅、位于黄浦核心风貌区的壹号院，从2024年8月首期开盘入市以来，均价不断刷新新高：首期均价17万/㎡；2025年1月的二批次均价17.8万/㎡；5月的三批次均价18.5万/㎡；6月的四批次均价为18.9万/㎡；8月的五批次均价为19.8万/㎡。

特别是今年8月开盘的五批次，66套房源1小时售罄，总销售额48亿元，套均总价约7300万。

据传闻，壹号院的豪宅争夺赛，还卷入了多位明星。黄明昊、孙俪、沙宝亮等艺人成功认购，而潘玮柏因签位靠后，未及选房便已售罄。这不禁让人思考，限价豪宅和演唱会门票，谁更难抢？

此类情景，似曾相识，只不过这次参与的主角，换了一茬。

除了壹号院，上海几乎所有豪宅都需排队抢购，且价格让普通人望洋兴叹：海泰北外滩，均价18万-22万/㎡；保利世博天悦，均价26万-27万/㎡。

就在前段时间，上海顶级豪宅，黄浦嘉里金陵华庭二期，120套开盘秒光，吸金超98亿，套均总价8200万。

价格，在豪宅面前，成了一个单调的数字。

实际上，不只是上海，不少城市豪宅卖得都不错

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

高端住宅为何这边风景独好？

首先，新房豪宅的“硬件升级”功不可没，即新建的豪宅主动加质加量，迎合市场。

比如，放宽阳台/飘窗面积、设计空中花园/复式挑空，以及主动降低公摊面积，皆深度驱动着高端住宅全方位的升级换代。

对于购买力雄厚的富人来说，价格的高低，往往只是一个次级考量因素。房子的舒适度、创新性以及其对个人和家庭外在形象的加成，才是重头戏。

去年年初，迈瑞医疗联合创始人徐航为了购入位于卢吉道的超级豪宅，不惜多付了房产总价15%的税，约1.26亿港元。

对豪宅的喜爱可抵万钱，可能这就是富人认为的性价比吧。

其次，高端住宅的市场基本都在一二线城市，最不缺的就是人。

对于大多数人来说，为了追求更优质的教育、医疗、文化资源，只要有一技之长，都会主动往一二线城市靠拢。

因此，以上海为代表的一线城市，沉淀了全国最有购买力、最有竞争力的群体。

例如，前不久开盘的上海嘉里金陵华庭二期，浙江、江苏两省的买家，占比超三成，比上海本地的买家还多。

有了人，也要有钱。

还是拿上海来说，以房地产、国际贸易、传统制造业为代表的“老钱”，以新时代的科技创新、互联网为代表的“新钱”，皆在此交融，形成了庞大的蓄水池。

主要城市金融机构本外币存款余额，单位：万亿元

要打胜仗，核心是有兵有粮。而对于一座城市来说，最核心的底蕴则是有人有钱。

因此，我们可以看见，2016年全国大中城市房价结束普涨时代，2021年夏季全国房价进入拐点。

一直到2023年3月，上海的房价才出现拐点，比全国房价晚了差不多两年。

这背后，靠的就是“人+钱”的组合拳。

上海与全国房价下跌时间线

但事情正在变化：房地产进入加时赛阶段，只是没有那么多人继续留在牌桌上。

就和正常的棋牌游戏一样，筹码越集中的人，留在桌上的时间也越久。当然，留在牌桌上的人，也会更精心选择竞争标的，不再大而广，而是把筹码更集中在某一标的上。

财富的积累与分配，在历史的任何一个阶段，都不是匀速且平均的，只能说冷暖自知。

因此，新的经济周期，人口结构变化，使得品质住宅成了增值之选。

再加上，最近两三年，全社会的投资回报率经历了一段下行期。以十年期国债收益率为例，从2021年初的3.28%一路下行至2025年初的1.58%，降幅51.8%。

十年期国债收益率近期关键时点与趋势

100万的投资，2021年可以几乎无风险获益3.28万，2025年则为1.58万。

从居民存款来看，2022年9月迄今，国有大行的挂牌利率七次下调，活期存款由0.30%降至0.05%，1年期定期由1.75%降至0.95%，5年期定期由2.75%降至1.30%。

工农中建交活期存款平均利率

资产收益率的下行，可以看作是宏观调控的一种强有力的手段。

通过有形的大手，让更多的资源参与到新的生产力中，避免因为资金闲置造成“缩表”，从而更从容地穿越经济周期的牛熊转换。

而且，不可否认，无论纵向看历史的浪潮起伏，还是横向对比如今的世界格局。投资回报率下降，都可以看成是一个发展中国家迈向发达国家的标志之一。

从短期来看，投资回报率的下降，造成了居民存款规模出现了一些“超额储蓄”的情况。

据统计，我国的居民存款由2022年底的135万亿元增长至2025年6月的162万亿元，年化增长率将近7.5%。

可以看出，宏观调节还未完全发力、新技术革新的苗头未成燎原之势的时候，大部分的资金还是较为保守，暂时性选择了稳定性高的方式——银行储蓄。

因此，对于富裕阶层来说，资产荒成为了一种普遍的、深层次的焦虑。

如果金钱不能增值，那它就是一潭死水，只会反噬拥有者。

购置豪宅自然也就成了一种资产增值手段。

一方面，高端住宅的定位，决定了拥有它的人，绝对是对价格最不敏感的群体。

以我们耳熟能详的几个富豪为例：马云家族2024年以约5000万新元（约2.79亿元人民币）在新加坡丹戎巴葛连购3栋百年店屋；前华人首富赵长鹏2021年以1350万美元（当时折合人民币约8700万）在迪拜市中心高端住宅楼“118”购得一套六卧复式公寓；蓝思科技创始人、湖南女首富周群飞2024年以10.28亿在香港九龙塘购入嘉里建设旗下超级豪宅项目“缇外”的一套房产。

购置核心城市城心豪宅，已成为富豪们钟爱的资产配置方式。

另一方面，高端住宅的稀缺性，也奠定了其增值性良好的基础，高端客群更愿意买单，甚至是越涨越买。

在经济周期的运行轨迹和产业结构升级的源动力下，财富自始至终都在流转。

所谓年年有新贵，一代新人换旧人，这也奠定了高端住宅的需求，不会消失。

香港别墅缇外实景

豪宅的结构性牛市，最后会如何演变？是曲终人散，还是酝酿新的序曲。

难以预测，也无需预测。

对于大多数人来说，无论是豪宅还是金钱增值，从来都不是成功的标配。

更多的幸福感，也许就藏在我们容易忽略的地方。

比如，稳定的收入带来的稳定现金流、预期的收入增长带来的盼头。