北京买房：理清思路，购房建议1667

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是首房首贷，自己的公司给自己开工资，贷款资质肯定没问题。但考虑的是这几年经济不景气，我们的业务也受影响，担心如果贷款过高的话造成还款风险。

毕竟我们现在公司的流动资金也有一部分是贷款，再贷多了压力大。所以想问问您对未来的经济形势怎么看，是不是应该多贷，还是说尽量少贷？

另外我主要关注的是望京和酒仙桥丽都板块的房子，您对地段的看法如何。

A：

1、我对未来的经济形势怎么看？那当然是理性乐观派了。或者说对全世界的环境我不怎么看好，但对中国充满信心。

马克思老先生早就有定论，经济危机是资本社会与生俱来的，无可避免，永远都在进行周期性的积累+爆发+修复。但既然是周期，那就有结束的时候，十年一轮是小循环，50年一轮大循环，300年一轮总循环。既然是周期循环，那就有月满则亏+否极泰来的时候，这轮小危机至少五年以上了，甚至七年，等着就是了，看什么时候过去，一旦过去了那就自然是“退二进三”，曲折的向上发展。

2、但无论大周期怎样，以中国现在的国力和发展趋势，都必定是世界领先。这承认不承认都行，反正都摆在那里。也就是哪怕大环境没什么增长，中国也能抢到很大的份额。

再者以300年王朝（西方250年）周期律来说，哪个王朝都是建国百年前后进入鼎盛，之后才是平稳与衰退。汉唐宋明清莫不如此，即便无百年国运的蒙元，如果从成吉思汗建国开始算，也是到忽必烈晚年达到巅峰，还是接近百年。而新中国刚70多年，巅峰盛世还没到呢。

3、扯远了，买套房而已，聊这些没意义，还是测评自己的风险承受能力吧。我没什么建议，这种事儿只能看自己的判断，每家情况都不一样。

比如从我家来说，虽然我看好中国经济，收入什么的也都稳定，但我再买房不准备多贷款了。因为我岁数大了，不想给自己增加太大的负担，尤其是心理上的犯不上。

但这只是我家的情况，您家的事儿只有自己清楚。但提醒一句，投资的本质并不是追求高利润，而是先要确保规避风险。

4、望京和酒仙桥挺好的，前些年是望京的发展快，抢走了酒仙桥的一些份额。但从现在来说，酒仙桥不仅底子厚实，还有旧改的规划，那我认为至少不会再落后，超出平均值也可能性不小。

另外这看预算吧，房子是用来住的，越宜居的保值越好。尤其是望京酒仙桥这种有钱人多的地方，稀缺的好房子才保值好呢，就是贵点儿了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我儿子在南三环上班，离珠江骏景和益星园的距离都差不多，同等500万预算的话买哪边？主要看的是性价比，我觉得珠江骏景好，三环边地段更好，而且价格便宜的多，能买大两居。

而益星园都快四环了，房价却贵，应该泡沫大，而且想买两居的话还得添至少几十万，或者多贷款。但儿子认为益星园的发展更好。另外我儿子可能跟你们年纪差不多，也得考虑结婚和孩子上学的问题了。

A：

1、您儿子跟我岁数差不多？那可就不是考虑结婚，而是该退休了，我这儿正考虑养老房呢。

2、性价比肯定是珠江骏景高，这用租售比或租金收益率比较一下就知道了。但提醒一句，既然是离核心区更近的反倒价格更低，那就说明这些年的升值略弱于益星园了，那这性价比之所以高，就是用价格走势略弱换来的，考虑好再买。

当然，木樨园大红门一带经过整改之后，像珠江骏景这些商品房小区是得到些利好的，价格走势一度明显强势，现在是因为大盘的原因又弱了点儿。以后的话有可能不再弱于大盘，但不敢保证能超过益星园。

3、益星园谈不上泡沫大，这都跌了好几年了，什么泡沫都挤干净了，就是正常的市场价。是否添钱看自己了，外人不好建议。

4、结婚我是不敢再考虑了，所以婚房的事儿还是您儿子自己定吧，这是个人喜好问题。学校的话到目前为止是益星园这边强一些，赵登禹的学区，在丰台算中上，放到北京算中等吧。但算不上学区房，房价中没有学区溢价，居住的性价比正常。

5、总之从居住角度肯定是珠江骏景占优，价格走势之前是益星园占优，以后有可能两边一致，也有可能益星园还是强点儿。

仅供参考。

三

Q:

请问，北京和日本东京您怎么看，当然我只指房地产，其他的什么都不想听。行，既然您非得问，那我就明确一点：东京和北京的普通底层百姓，哪里买房更容易一些。够明确了吗？

A：

1、卧靠，还其他的什么都不想听，就跟谁爱跟你说似的，太拿自个儿当人物儿了吧？但我们家不缺炝锅的大葱啊。

还是直接说您想听什么吧，是童话，谣言，新闻还是数据？是AI搜不到的，还是扫黄办不让说的？是您视而不见的，还是智商无法理解的？总得有个范围吧，或者是有个标准，哪怕是双标都行。

2、东京和北京的普通底层百姓，哪里买房更容易？底层百姓还分普通和特殊吗，哪儿的底层不一样啊？就算是南京，都是买的没有卖的精，没有哪里更容易，对底层来说从来都是哪里更难+更绝望。

1990年是日本经济的转折年，当时东京人口1200万，住房自有率60%。现在是1400万，住房自有率58%。人均住房面积在35年里几乎没有变化，一直是18平。请问，您觉得东京有多少底层买房了？容易吗？或者是越来越容易吗？

中国房地产商品化可以从1998年房改算起，当时北京人口也1200万，人均住房面积14平，住房自有率30%不到，剩下70%或是租房+或是租公房。现在北京人口2200万，人均住房面积30平或以上，住房自有率70%。请问如果和东京相比，您觉得底层买房容易吗？

我并不觉得北京的底层比东京底层买房容易，但是似乎是更有一些希望。毕竟近30多年来中国和北京都有太多底层逆袭的案例，否则估计您早都是绝望了，还敢来聊“哪里更容易”？您没事儿吧？

3、另外，东京都和北京现在的房价其实差不多，都是折合人民币6万多，东京稍贵一些而已。但两边的人均收入有差距，北京普通人月收入8000左右，东京则要翻一番还多。也就是北京人均年入10万，东京25万人民币左右。那从理论上来说，东京底层或许买房更容易一些。

但是这也得看货币购买力吧。我估计您是没去过日本的，或者说没去过几次，对东京物价也不熟。当然我也不熟，但综合自身+朋友的感受，东京物价也基本是北京的2.5倍或以上。

也就是说，东京普通人的平均工资虽然是北京的2.5倍，但物价也高出这比例。所以，两边的底层其实差不多，活的都很难，也都买不起房。而且或许东京的更难一些，否则也不会说日本楼市崩盘30多年，但住房拥有率不升反降了。

4、不过住房自有率下降也是正常现象，放古代这叫“土地兼并”，现代则可以说是“资产向上集中”，意思都一样，都是资本主义自由化的必然趋势。优胜劣汰，适者生存。胜者为王，赢家通吃。

5、总之这就是我的看法，如果您自认为是底层，那就别幻想太多吧，无论在世界上哪个大城市，买房都会非常的难。而且是没有最难，只有更难。

另外无论古代买地和现代买房，从来都是中产以上的事儿，底层能在大城市能租的起房就不错了。这世界从来都是一个个的轮回，但基础的逻辑千万年不变。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和老公北漂儿十年了，今年准备首付在北京买房安家，但纠结于是买新房一步到位还是买二手房先过渡。我们两人收入税后到手15万，能承受每月5千月供。但是如果买二手房，恐怕也就攒不出置换时要添的资金了，所以倾向于买新房。

但看了大兴和通州亦庄的新楼盘，都是配套不全的。所以现在两边为难，目前关注的是西红门东的，看您对地段不太认可，想确认一下。

A：

1、一步到位还是先过渡？那先看期望值，然后再看资金预算，也就是先看欲望，然后再看能力。能力如果能实现欲望就一步到位，否则就考虑过渡呗。

2、从居住角度来说肯定是新房占优，什么东西都是新的好，喜新厌旧是人类的优良本能。另外房子是用来住的，那肯定是小区内部和户型更重要。既然是预算不太高，那就多考虑最核心的功能，外部环境反正也不常待，没必要太过纠结。而且所有地段儿也都看发展，这就自己预测一下以后的规划完成情况吧。

3、我对西红门东的地段儿谈不上不认可，只是说从常规标准来说不算强而已。但这也得结合价格，只要价钱合适了就是物有所值+各项兼顾。

4、这要不还是咨询渠道商吧，他们对新楼盘才熟悉。我好多年不卖房了，连各楼盘的价格都不清楚，无法评价。

仅供参考。

五

Q:

请问，我儿子在北京有首套房资格了，正在考虑是不是应该现在买。我的建议是早晚都得买，现在我们老家的房子我认为见底了，几乎没有交易但也价格不再跌，那北京作为首都也应该见底了吧，就算不涨也不至于再下跌。

但儿子不这么看，他认为是北京的房租还是太高，而政府正在盖公租房，每年有几十万套，一旦上市首先会降低房租，进而降低房价，所以想等几年结婚再说。

当然这也是因为我们现在能拿出的资金不多，满打满算200万左右，无论买什么房都谈不上一步到位。而儿子这两年工资涨的很快，所以想等两年。

A：

1、那您这是家务事儿啊，跟是否搞对象结婚是一个性质的，外人不好参与辩论。

2、我认为您和儿子说的都对，只不过是关注点不同而已。比如您认为北京房价见底了，我认同，但您儿子也没反对啊。他说的是未来公租房上市后会降低房租和房价，那是以后的事儿。

不过您儿子说的数字不太对，北京每年的几十万套是“保障房”，其中包括公租房，但更多的是回迁房、安置房、福利房和共有产权房，总量2/30万套，其中公租房一般5万套（间）左右。北京出租房的总量是250万套，每年5万看上去不多，积少成多也就多了。

3、另外关于资金的问题也都对，期望值不同，态度自然不一样。但房子是用来住的，既然是儿子住，那就多听人家的意见吧。

仅供参考。

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