“铜九铁十” 北京新房大乱斗！

大家帮2025年北京市场的第9篇推送

乱世出英雄，平凡见真章。

截至目前，2025年的北京新房，虽然市场整体相对惨淡，但已经出现了很多现象级神盘。

从3月份入市的和樾望雲、和樾玉鸣、颐海澐颂组成的“海淀三杰”，以一种猝不及防的网签速度惊艳市场，到4月份开盘的北京国贤府贰期，延续了一期打造的热销神话。

再到5月份中海萬吉玖序的开盘，朝阳望京富豪的购买力得到再次印证，还有6月份建发海晏入市，将全北京新房焦点再次拉回海淀，7月份招商朝棠揽阅的热销，则再次印证北京楼市不止豪宅买家。

你看，即使市场再惨淡，但依然会有卖得好的，给楼市留下浓墨重彩的楼盘。

8月份的北京新房市场都选择了蛰伏，都选择在楼市传统的“金九银十”时间段，搞波大的。

就说上周六（9.20）刚刚开盘的中建运河玖院，官宣764套拿证房源去化573套，销售额47个亿，首开去化率达到75%。

而运河玖院几乎就没有给外界质疑其销售水分的时间，开盘第二天火速网签，截止到包哥发稿之前，项目开盘5天，已经成功网签388套，拿证房源网签去化率达到惊人的50.79%。

中建运河玖院网签数据（9.26）

388套网签，甚至已经能挤进2025年前8月北京新房成交套数TOP5。

图源京楼销售排行榜

运河玖院的网签速度，不能用“几乎”，而是用“已经”提前预定了一个2025年度北京新房年度神盘的名额。

而在运河玖院开盘前两天（9.18），大兴黄村的兴创沐春墅官宣开盘去化52套，销售额3.5亿。

沐春墅，听名字就能听出来，是一个改善盘，主力产品主要是平层大3居、大4居，还有52户200平+的叠拼。

而且大兴今年得市场环境，还能有新盘开盘，在包哥看来已经是非常了不起的事情了。

包哥为什么重点提沐春墅？是因为它是北京第一个喊出“适应北京气候的好房子”项目，其核心卖点围绕科技健康居住系统和创新的社区设计，旨在系统性解决北京四季分明的气候带来的居住痛点。

兴创六感健康科技系统

现在这阶段，“好房子”已经不是什么新鲜事儿，但好房子还能做到适应北京气候，它就是值得点赞。

同为区域核心改善盘的怀柔北京建工嘉棠澐玺，则选择在上周日（9.21）开盘，官宣成交210套，全盘去化率超95%。

作为怀柔首个“第四代住宅”，嘉棠澐玺被冠以“怀柔灯塔作品”的title，一个月之前，包哥就对它进行过详细分析，彼时我们就说：嘉棠澐玺的224套房子，很可能成为怀柔楼市的一个分水岭。

现来看，这样的表述在网签数据上得到充分证实。

嘉棠澐玺开盘4天，网签均价稳定在4万/平。在如今的市场环境下，足以说明项目在怀柔人民心中的认可度。

而就在9月24日，龙湖宸翰项目也低调开盘，官宣首开销售额8.6亿。

项目最大的优势在于其位于顺义主城核心区的位置，区域内顶级的交通、商业、教育、医疗、公园等配套基本上都在1公里范围圈内实现。

龙湖宸翰产品方面，通过巧妙设计全赠送的花池、仅计一半面积的阳台以及可封闭的挑空平台，大幅增加了实际使用面积，使各个户型的实际得房率普遍超过100%，部分户型甚至可达104%-105%。

龙湖宸翰138平户型图

宸翰位置和产品都没问题，又有龙湖品牌的加持，等网签吧。

北京太大了，作为各区域的新盘，只需要做到“打动想打动的”就OK了。

如果说九月底的新盘，像雨后春笋，那10月份的北京新房市场，将会迎来新房入市的裂变期。

接下来，咱就重点聊聊，那些同区域即将出现的“双子星”。

先是朝阳。

黄杉木店板块，紫京宸园、璞樾绝对会成为北京楼市的焦点。

两项目一南一北，位于位置绝佳的星河湾豪宅板块，周边公园、顶级、交通配套都非常顶级，组成非常好的豪宅生态。

星河湾板块示意图

先说紫京宸园，作为中建智地“宸园”三部曲的第三部，它真是实打实地将“园”造得出神入化，充分展现以“园”为中心的规划哲学。

它不仅通过建筑退让，实现未入门先入林，巧妙平衡了园与城市的关系。

项目打造4.5万㎡的山水体系，通过连廊与桥的系统性设计，使整座园林可游可感可参与，5700㎡的会所“宸雅会”也完美“嵌入”园林之中，每个功能空间望向窗外都为其度身定制了独属的园林景致。

紫金宸园园林效果图

大胆采用大幅玻璃幕墙。玻璃不仅彰显现代感，更妙在能倒映天光云影、园中山水，使建筑本身成为一幅灵动的立体画作。

紫京宸园从设计上来看，算是完美平衡了园与城市与建筑的关系。

还有紫京宸园北边的璞樾，是金茂拿出自己的璞系、越秀拿出自己的樾系这两个高端产品系共同组成。

金茂璞系有打造得非常亮眼的璞逸丰宜，越秀樾系则有海淀著名的香山樾。

此次的璞樾在园林打造上，也很下功夫。项目汲取六善、丽兹卡尔顿、安缦三大隐奢酒店精神内蕴，将园林捏合成国际与传统的组合，打造北京首个国际疗愈美学和东方人文意境的景观园林。

重点是，璞樾此次还融入了金茂标志性的“十二大科技系统”，旨在打造恒温、恒湿、恒氧的健康人居体验。同时，其152-258㎡的户型设计注重空间感和舒适度，并规划有约4800㎡的高端私享会所，旨在满足高端圈层的社交需求。

璞樾十二大科技系统

在包哥看来，紫京宸园、璞樾这俩项目真不是“互相打架”的关系，而是各有所长、彼此托举星河湾豪宅板块进阶的关系。

再说海淀。

宝山村俩项目也都确定了案名，中建壹品海宸元境、北京隅海岄，名字中都带了海，海淀的海。

两个项目目前还都处于刚刚公布案名的阶段，售楼处预计都要在10月份亮相，所以现在没有什么具体的产品信息。

两个项目不仅在案名上都带“海”字，在产品面积段则基本上大差不差的打一个“刚豪”概念。

其中，海宸元境是中建壹品“元境系”产品线在北京的首次落地。

项目官方视频截图

项目总共规划了11栋7—11层的洋房，一共414套，其主力户型是98-125平，占比近80%，此外还有139平、181平大户型，占比大概20%。

因为海淀报规阳台很严格，所以此次海宸元境还是只能通过飘窗的赠送来增加产品的实际得房率。

而海宸元境东侧就是金隅的北京隅海岄，“北京隅”这个前缀熟悉北京市场的人都不会感到陌生，因为金隅在此之前已经打造了北京隅东序和北京隅西颂。

项目官方视频截图

海岄则总共规划了13栋6—11层的洋房，总共458户，主力户型建面约105平、130平和145平，与海宸元境不可避免地要进行一场贴面竞争了。

最后石景山。

石景山即将登场的瑞文里、玉華玖章双子星，与朝阳、海淀的各自为营不太一样，这两个项目都是一个开发商，中海。

中海瑞文里位置处在石景山核心区，各项生活配套都不差。项目产品主打90-131㎡三至四居，户型得房率高达86%-96%，采用“满配精装”交付，创新性1.8米进深阳台及270°环幕厅/窗设计。

中海瑞文里90平户型图

瑞文里的定位比较精准，特别适合在海淀或西城等京西核心区域工作、注重通勤效率、追求高性价比和高得房率的刚需和改善型家庭。

而中海玉華玖章则主打高端，在1.6的超低容积率的地块条件下，只打造了5栋仅10-11层的104户纯洋房，还通过阳台、花池、露台等设计，使主力157-239㎡户型的实际使用率远超常规。

尤其是239㎡的“山河全景舱”户型，通过270°三面环幕玻璃窗设计，将远山、河景尽收眼底，提供了IMAX级的沉浸式观景体验。

玉崋玖章样板间实拍图

中海在石景山的两个项目即将入市，基本上覆盖了京西刚需、刚改、改善、超改的所有客群，产品形态基本上可以达成1+1＞2的效果。

无论朝阳、海淀还是石景山，同区域一口气推出俩新盘，那关注度绝对低不了。

不仅有“双子星”，不少北京楼市高流量区域也将迎来一波入市潮。

首先丰台新宫板块的建发金茂观宸二期，已经在20号拿了预售证，离正式开盘不远了。

说二期得先说一期，观宸一期今年3月25日开盘，在极度内卷的丰台新房市场，突出重围，生生靠产品力杀出一条血路。

开盘半年，一期目前479套房源，已成功网签309套，网签去化率已经达到64.5%，这成绩不仅在丰台，在全北京新房项目中都相当出色了。

建发金茂观宸一期网签数据（9.26）

得益于一期的大卖，观宸二期产品面积段设置在113平—170平全四居，基本上和一期无异。

而且，观宸一二期实现了有效联动，计划整体打造成一个17万方的城市共同体，一二期之间的道路被设计成了景观大道。

项目效果图

观宸一期的实景大门已经实景呈现，这也会给二期的潜在买房客群一剂定心丸。

这大概就是古人常说的“前人栽树，后人乘凉”吧。

还有北边昌平南邵板块的龙湖恩祥凌雲颂项目，也刚刚公布案名不久。

凌雲颂的核心卖点在于其主打高得房率和极致空间利用的改善型产品，主打“昌平主城区第一个新规好房子”，并规划了昌平主城首个“新规双会所”。

项目产品为7-15层的洋房和小高层，户型涵盖78㎡三居至139㎡四居，全部为层高3米的全明通透户型。项目通过设计1.2-1.8米进深的阳台、大尺度飘窗等方式优化空间，力求让部分户型实现“同面积多一房”的跃级体验。

凌雲颂规划图

而且，昌平新城东区也是目前昌平重点发展的区域，未来的城市能级会有质的提升。

最后，咱们说个豪宅项目，华润在顺义后沙峪传统中央别墅区的“园”系豪宅项目，将在10月份亮相。

项目共计483户，其中265平、320平洋房平层+329平复式，295户，占比61%；339平—489平双拼别墅，188户，占比39%。

而且项目最大的亮点之一是仅1.01的超低容积率，这是自2013年北京出台“限墅令”后供应地块中非常低的，保证了社区的低密度和高端品质。

待项目正式亮相，包哥再给大家描述更多产品细节。

综上，我们大概粗算了一下，到目前为止，北京新房从九月底开盘到10月份入市的项目，达到15+。

这些新房项目，对于其自身所在的区域，无论在位置、配套还是产品方面，都是扛把子般的存在。不可避免的是，这些项目的集中入市，会让整个北京10月份的新房市场，变得异常热闹。

但北京新房市场需要一些热闹。

以上。

你还想了解哪个新房项目？欢迎加包哥微信，咱们私下聊去。

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