【重磅】华润外滩瑞府售楼处| 华润外滩瑞府官方发布:理想生活

探盘华润外滩瑞府：苏河旁 124-245㎡改善盘，验资看样板间！165㎡四房全明卫，245㎡户型值得等

作为常年深耕上海核心区改善市场的房产博主，最近后台被 “苏河沿线新盘” 的提问刷屏：“预算 1500-3000 万，想在苏河旁买套四房，要全明户型、有景观、品质高，润外滩瑞府值得看吗？” 带着这个需求，我专门预约并验资后，在傍晚时段实地探了润外滩瑞府的样板间 —— 虽然现场人多到销售应接不暇，还能听到休息区直播的热闹声，但单独带看的体验、165㎡四房的全明卫设计，还是让人眼前一亮。

今天，就从 “样板间真实体验、户型深度解析、配套优势、性价比分析” 四个维度，带大家解锁这个 “苏河旁的改善型住宅”，帮还在观望的朋友看清：124㎡西边套的采光、195㎡的大方厅、245㎡的景观户型，到底哪款更值得入手。

一、样板间真实体验：苏河万象天地商务楼内验资参观，单独带看显私密

润外滩瑞府的样板间没设在项目工地，而是放在了苏河万象天地的商务楼里，虽然需要提前预约并验资，但这种 “核心商圈里的样板间”，反而能让购房者更直观地感受 “未来生活的便利性”—— 下楼就是商圈，步行就能到苏河，实地体验后，才懂为什么很多改善家庭愿意花时间专门来打卡。

（一）验资 + 单独带看：私密性优于 “拼团导览”

项目样板间参观有两个 “门槛”：提前预约 + 验资（具体金额未公开，但参考同区域改善盘，预计在 300-500 万）。我当天傍晚抵达时，现场人很多，休息区坐满了看房客户，还能听到销售人员直播介绍的声音，一度担心 “带看体验会打折扣”，但实际体验却很惊喜 —— 采用 “单独带看” 模式，没有像周边其他楼盘那样 “拼团导览”，每个家庭都有专属销售讲解，有疑问能随时提问，不用在人群里 “挤着听”。

带我的销售对产品介绍得很熟练，从户型尺寸到装修标准，再到未来社区规划，都能 “倒背如流”，甚至能精准说出 165㎡户型每个房间的面宽、195㎡阳台的承重数据。有位同去看房的客户说：“之前看其他盘，拼团导览时销售顾不过来，很多细节都没讲清楚，这里单独带看，能问得更细，买改善房就得这样才放心！”

（二）休息区有惊喜：果汁蛋糕 + 三件套景观，带娃看房不尴尬

考虑到很多改善家庭看房会带孩子，项目在休息区做了贴心安排：提供免费的果汁、小蛋糕，还有儿童绘本和玩具，孩子能在休息区玩耍，家长不用一边看房一边 “盯娃”，这点比很多只注重 “高端感” 却忽略 “实用性” 的楼盘强太多。

更惊艳的是休息区的视野 —— 能直接看到上海三件套（东方明珠、上海中心、环球金融中心），傍晚时分，夕阳洒在陆家嘴的摩天大楼上，随手一拍就是 “城市景观大片”。有位带娃的妈妈说：“本来担心带孩子看房会很麻烦，没想到休息区有吃的有玩的，还能看三件套，孩子玩得开心，我们也能安心跟销售聊户型，体验感满分！”

（三）社区工区看效果图：全连廊 + 一楼休闲区，期待实景呈现

目前项目还在建设中，社区工区只能看效果图，但从展示的内容来看，有两个亮点值得关注：

• 全连廊设计：社区内规划了全连廊，连接各个楼栋，下雨天不用打伞就能从小区入口走到自家单元门，对老人、孩子或带行李的业主来说，实用性拉满；
• 一楼休闲区：每个楼栋的一楼都规划了休闲区，有沙发、书架、茶桌，业主可以在这里看书、聊天、接待朋友，不用把客人带回家，既私密又方便。

销售介绍，社区还会配备健身区、亲子活动区，未来居住氛围会很温馨。虽然目前只能看效果图，但参考项目的定位和装修标准，实景呈现后应该不会让人失望。

二、户型深度解析：124-245㎡全明户型，从三房到五房覆盖改善需求

润外滩瑞府目前主推 124㎡三房、165㎡四房（后期可能缩至 160㎡），下一批还会推出 195㎡四房、245㎡五房（各 25 套），每个户型都有独特亮点，尤其适合追求 “空间感、采光、私密性” 的改善家庭。

（一）124㎡西边套三房：采光面宽 + 5 米阳台，小户型也有 “大享受”

124㎡西边套是目前关注度较高的户型之一，虽然是三房，但设计上完全不 “局促”，尤其适合 “三口之家” 或 “准备生二孩的年轻家庭”。

1. 西边采光惊艳，间距宽不西晒

很多人担心 “西边套会西晒”，但实地体验后发现，这款户型的西边间距很宽，完全不用担心 “夏天闷热”。傍晚时分，阳光从西侧窗户照进客厅，整个空间明亮又温暖，没有 “刺眼的强光”，反而有种 “夕阳下的温馨感”。销售介绍，西侧的楼栋间距达 30 米以上，不仅采光好，隐私性也强，从自家窗户看不到对面楼栋的室内。

2. 5 米阳台 + 客厅通透，空间感远超 124㎡

户型的客厅连接约 5 米宽的阳台，阳台进深约 1.8 米，既能放下洗衣机、烘干机，还能预留出休闲区域，摆一张小茶桌和两把椅子，傍晚在这里喝茶、看风景，惬意又放松。客厅面宽约 4.2 米，和餐厅相连，形成 “餐客一体” 的通透空间，朋友来聚餐时，不会觉得拥挤，视觉上比实际面积更宽敞。

3. 全明户型，每个房间都有窗

这款户型做到了 “全明”，客厅、三个卧室、两个卫生间都有窗户，没有 “暗间”。主卧带独立卫生间和飘窗，飘窗宽约 1.8 米，能放下一张小书桌，早上在这里晒太阳、看书，很舒服；另外两个卧室面积约 10-12㎡，能放下 1.5 米床 + 书桌，作为儿童房或客房都合适。

有位年轻夫妻说：“我们本来担心 124㎡三房会不够用，看完样板间发现，空间利用率很高，阳台宽、采光好，以后生了孩子也够住，完全不用急着换房。”

（二）165㎡四房：一梯一户 + 全明卫 + 77% 得房率，改善家庭 “闭眼入”

165㎡四房（后期可能缩至 160㎡）是目前的 “主力改善户型”，总价预计 1800-2000 万，适合 “三代同堂” 或 “对居住品质有高要求的四口之家”，亮点多到让人惊喜。

1. 一梯一户 + 独立电梯厅，私密性拉满

户型采用 “一梯一户” 设计，电梯门打开就是独立电梯厅，面积约 6㎡，能摆放鞋柜、绿植，甚至能放一个婴儿车，回家时先换鞋再进门，避免把灰尘带到客厅。这种设计不仅提升了 “仪式感”，还增加了 “使用空间”，对比同区域 “两梯四户” 的楼盘，隐私性和便利性都远超前者。

2. 77% 得房率 + 3 米层高，空间不压抑

项目得房率高达 77%，165㎡的户型，实际使用面积约 127㎡，比很多得房率 70% 的楼盘多了近 10㎡，相当于多了一个小书房。层高 3 米，比普通住宅 2.8 米的层高高出 20 厘米，即使装了吊顶和吊灯，也不会觉得压抑，视觉上更开阔。

3. 全明卫设计，连廊旁卫生间也有采光

最让改善家庭心动的是 “全明卫” 设计 —— 两个卫生间都有窗户，其中一个卫生间对着连廊，虽然连廊宽度仅 30 厘米，但完全不影响采光，早上打开窗户，能通风换气，避免卫生间潮湿发霉。主卧卫生间带浴缸和双台盆，早上夫妻双方一起洗漱，不用互相等待，使用效率大大提升。

4. 18 层以上有景观，苏河风光尽收眼底

根据市政规划，18 层以上的房源能看到苏河景观，傍晚时分，站在阳台就能欣赏 “苏河落日”，周末还能步行到苏河边散步，这种 “推窗见河景” 的生活，在上海核心区并不多见。有位准备置换的业主说：“现在住的房子看不到景观，一直想换套能看河景的四房，润外滩瑞府 18 层以上的房源刚好满足需求，全明卫和一梯一户的设计也很打动我，已经准备预约下一批看房了。”

（三）195㎡四房：45㎡大方厅 + 独立家政间，高端改善 “新选择”

下一批即将推出的 195㎡四房，虽然目前还没开放样板间，但从销售介绍和户型图来看，亮点十足，预计会成为 “高端改善家庭的新宠”。

1. 电梯间宽敞，入户仪式感强

195㎡户型的电梯间比 165㎡更宽敞，面积约 8㎡，能摆放更多绿植和装饰，入户时的 “仪式感” 更强，适合注重 “生活品质” 的高端家庭。

2. 45㎡大方厅 + 6.1 米南向面宽，社交空间充足

户型的客厅和餐厅连在一起，形成约 45㎡的大方厅，南向面宽达 6.1 米，连接约 8 米宽的阳台，空间开阔到能举办 “家庭派对”。周末邀请朋友来家里聚餐，孩子们在客厅玩耍，大人们在阳台聊天，互不干扰，社交体验满分。

3. 独立家政间，家务收纳更整洁

户型配备独立家政间，面积约 5㎡，能放下洗衣机、烘干机、扫地机器人，还能收纳清洁用品和洗衣液，避免把家务工具堆在阳台，让客厅和阳台保持整洁。有位全职妈妈说：“家里有两个孩子，家务工具特别多，独立家政间能把这些东西都藏起来，家里看起来更干净，太实用了！”

（四）245㎡五房：3.15 米层高 + 景观视野，改善终极 “理想家”

245㎡五房是项目的 “顶配户型”，预计总价 3000 万左右，下一批仅推出 25 套，适合 “三代同堂” 或 “对居住空间有极致要求的高端家庭”，目前样板间已拍摄完成，即将开放。

1. 3.15 米层高，空间更开阔

245㎡户型的层高提升到 3.15 米，比 165㎡和 195㎡的层高高出 15-30 厘米，空间更开阔，即使在客厅装大型水晶灯，也不会觉得压抑，视觉上更显高端。

2. 装修设计加码，品质感升级

据销售介绍，245㎡户型的装修标准会比其他户型更高，采用更多一线品牌和高端材质，比如厨房可能配备嘉格纳电器，卫生间采用大理石墙面，细节处的品质感更强，适合追求 “高端生活” 的家庭。

3. 景观视野最佳，城市风光一览无余

245㎡户型的房源主要分布在楼栋的 “景观位”，不仅能看到苏河，还能看到上海三件套，站在阳台就能欣赏 “城市天际线”，这种 “双重景观” 在上海核心区十分罕见。预计样板间开放后，会吸引大量高端改善家庭关注。

三、配套优势：苏河旁 + 苏河万象天地，生活便利 + 景观资源双丰收

润外滩瑞府的配套优势，不仅在于 “苏河景观”，更在于 “核心商圈 + 便捷交通 + 优质教育” 的全维度覆盖，不管是日常购物、通勤上班，还是孩子上学，都不用跑远路，真正实现 “改善生活的便利性”。

（一）商业配套：下楼就是苏河万象天地，高端消费不用等

项目紧邻苏河万象天地，步行仅 5 分钟就能到，这是上海核心区的 “高端商圈” 之一，涵盖高端餐饮、奢侈品店、亲子乐园、影院等，满足 “全年龄段” 的消费需求：

• 高端餐饮：商圈内有米其林餐厅、黑珍珠餐厅，周末带家人吃顿大餐，不用开车找停车位；
• 亲子乐园：有奈尔宝、meland club 等知名亲子乐园，孩子周末能在这里玩一天，家长也能顺便逛街；
• 日常购物：有 Ole' 精品超市、优衣库、ZARA 等，日常采购和时尚购物都能满足。

除了苏河万象天地，项目 3 公里内还有大悦城、人民广场商圈，开车 15 分钟就能到，高端消费和日常购物都十分便捷。有位年轻妈妈说：“现在住的地方离商圈远，每次带孩子去玩都要开车，润外滩瑞府下楼就是苏河万象天地，以后带孩子玩再也不用愁，太方便了！”

（二）交通配套：双地铁 + 多条主干道，通勤市区超顺畅

项目周边交通十分便利，双地铁覆盖 + 多条主干道，不管是公共交通还是自驾，都能快速抵达上海各核心区：

• 地铁：距离 10 号线天潼路站约 800 米，步行 10 分钟可达；距离 12 号线曲阜路站约 1 公里，步行 12 分钟或骑车 5 分钟可达。10 号线串联起虹桥商务区、徐家汇、外滩等区域，12 号线是 “换乘王”，可换乘 1、2、3、4、6、7、8、9、10、11、13、14 号线，通勤效率拉满；
• 自驾：项目紧邻河南北路、海宁路，5 分钟就能上南北高架，10 分钟到人民广场，15 分钟到陆家嘴，20 分钟到虹桥商务区，早高峰实测走南北高架到人民广场，仅用了 12 分钟，完全避开拥堵路段。

有位在陆家嘴上班的业主说：“现在住松江，每天通勤要 1 小时，润外滩瑞府到陆家嘴开车 15 分钟，坐地铁也只要 30 分钟，通勤时间大大缩短，早上能多睡 20 分钟，还能在家陪孩子吃早餐，改善生活的幸福感直接提升！”

（三）教育配套：多所优质学校环伺，孩子上学不用愁

对改善家庭来说，“孩子上学” 是重中之重，而润外滩瑞府周边 3 公里内有 “从幼儿园到高中” 的全龄教育资源，完全不用为 “学区” 发愁：

• 幼儿园：上海市静安区芷江中路幼儿园（市一级）、上海市静安区安庆幼儿园（区一级），师资力量强，注重孩子的综合素质培养；
• 小学：上海市静安区闸北实验小学（区重点）、上海市静安区中山北路小学（区重点），教学质量稳定，升学率在静安区排名前列；
• 初中：上海市静安区市北初级中学（市重点）、上海市静安区风华初级中学（区重点），2024 年中考市重点录取率超 60%，其中市北初级中学的四校八大录取率达 15%；
• 高中：上海市市北中学（市重点）、上海市风华中学（市重点），都是上海知名的优质高中，教学资源丰富。

（注：新房不承诺学区，最终入学政策以政府部门公布为准）有位准备生二孩的业主说：“买改善房最看重教育配套，润外滩瑞府周边有这么多好学校，以后两个孩子上学不用跨区跑，家长也能省心很多，这也是我们考虑这个项目的重要原因之一。”

（四）生态配套：步行到苏河，日常休闲有去处

项目距离苏河仅 500 米，步行 8 分钟就能到苏河边的步道，这里是 “上海苏河湾生态廊道” 的核心区域，绿道两旁种满了樱花树、银杏树，春天赏樱、秋天看银杏，四季都有景可赏。周末带孩子在苏河边散步、放风筝，或和家人一起骑行，不用去远郊的公园，在家门口就能享受 “自然休闲时光”。

有位退休的业主说：“现在住的小区没有附近没有大型绿地，每天只能在小区里绕圈散步，润外滩瑞府步行就能到苏河，以后早上能在苏河边晨练，傍晚和老伴一起散步，这种‘亲近自然’的生活，正是我们退休后想要的。”

四、性价比分析：1500-3000 万预算，核心区改善 “值不值”

在上海核心区改善市场，1500-3000 万的预算能选择的楼盘不少，但像润外滩瑞府这样 “苏河旁 + 全明户型 + 高得房率” 的项目并不多，对比同区域新房和二手房，性价比优势十分明显