南京学区房又行了？9.4万/㎡！天价学区房又刷屏！

最近两年，南京老破小学区房普遍降温。

一方面，楼市整体行情下滑，学区房也不能独善其身；另一方面，随着大家对居住品质要求越来越高，以及教育资源的均衡化，老破小学区房远没有当初那么火热。

然而就在刚刚，又一套天价学区房刷屏了！

鼓楼宁海路的汉口西路小区最近成交了一套建面约22.65㎡房源，成交单价达到惊人的94481元/㎡！

这是什么概念呢？

这是汉口西路小区今年以来的最高成交单价。翻开今年的成交记录，该小区成交单价在3.4万/㎡-7.5/㎡不等。

这也是今年南京全市二手房最高成交单价。在二手房网站统计的近90天最高成交单价榜单里，前10名基本都是老破小学区房，而汉口西路稳居第一。

虽然说过去老破小学区房10万+/㎡都不罕见，但近几年市场行情下行，像这样的“天价”成交也很少了。

“逆天”成交背后的真相是什么？老破小学区房又要爆了吗？

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9.4万/㎡成交，老破小房价创新高！

就在刚刚，我在链家网上看到一套小程序“好好说房”看到汉口西路小区的成交。

建面约22.65㎡房源，成交单价94481元/㎡，成交单价接近10万/㎡！

这套房成交总价为225万，成交单价94481元/㎡，刷新了该小区以及今年南京学区房市场成交单价最新记录。

值得一提的是，这套房源的成交周期仅12天，可以说是飞速成交！

逆势卖出高价，原因何在？

第一，学区顶级。汉口西路，力学小学+29中，南京顶配双学区。这是南京大多数家长挤破头也想把孩子送进去的地方是每年冲南外的主力军，不仅如此，拉力琅还可以直升初中为29中，总体来说是非常适合“进可攻，退可守”的强强组合。

第二，房源面积小。这套成交很特殊，是为数不多的20多㎡的单室套，虽然单价很高，但买家到手总价也才214万，总价的确不贵。

查看汉口西路小区今年以来的成交情况，你会发现只有这种单室套单价较高。

• 建面约40㎡，成交单价7.5万/㎡；

• 建面约40㎡，成交单价6.5万/㎡；

• 建面约77㎡，成交单价5万+/㎡；

当然也必须要考虑到一点，买家买这套房子一定程度上是放弃居住性的，汉口西路建成比较早，是省级机关房改房，也算是一部分功能缺失，所以94481元/㎡的价格仍然是给到学区房市场一些积极信号的。

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涨幅10%，顶级学区房价格略有起色！

天价成交的案例，是否说明南京学区房要反扑了？

来自仟陌间房产的一组数据：

今年1-6月份，南京热点学区房的市场成交总量是2000套左右，相比去年同期小幅上升10%。

目前整个市场尚处修复期， 头部板块、优质房源成交价格在回温，但还远没有到反扑的地步，只是相比低谷期能够松口气了。

拥有“拉萨路小学+29中”教育资源的怡景花园小区，此前连续成交多套二手房，单价低至4.3-4.5万元/㎡。

不过最近成交一套建面约61.08㎡的房源，单价高达54518元/㎡。

新河二村， 树人双学区房， 今年8月新河二村连续成交两套单价5万+/㎡的房源，其中有一套建面约48.04 ㎡的房源单价接近6 万/㎡ 。

匡庐花园，宁海路力小+29中双学区，2月12日，匡庐花园一套81.44㎡的三房户型房源成交总价662万，成交单价更是攀升到8.1万/㎡！

天目路小区，琅小+29中双学区，2月中旬还是4.9万/㎡的均价，7月直接飙升至5.8万/㎡，反弹态势明显。

不过，并不是所有学区房房价都在上涨，而是呈现明显的结构性分化。顶级学区房价格企稳的同时，二三线学区房仍在调整中寻底。

目前学区房的成交价回暖，仅限于一些顶级学区配置的房子， 它 们的教育资源优势突出，具有一定的不可替代性，所以才能表现更坚挺，而二三线学区房的不可替代性就弱了很多，自然也没能在这一波走出回暖行情。

今年，教育部对开展2025年义务教育阳光招生专项行动作出部署。

专项行动将进一步整治“暗箱操作”和“掐尖招生”行为，严格管控试点实验项目等特定类型招生，严肃查处招生入学环节不正之风和腐败问题。

这项政策，对于稳定学区房的地位有着重要意义。

天价学区热度飙升主要也是受“阳光招生”政策影响。

今年不少家庭因为招生录取从线下转为线上，同时严禁公办小学、初中“优录”、“掐尖”，必须在原户籍所在地上学，这一政策切断了部分家长通过关系择校的渠道。

有些家长愿意花高价买学区房，认为卷学区比较稳。这样的情况对于众多有实际需求的家庭来说，恰恰成了入手学区房的好时机。

当然，对学区房来说，目前整个学区房市场尚处修复期， 一些顶级学区配置的房子，它们的教育资源优势突出，具 有一定的不可替代性，所以才能表现更坚挺。

而二三线学区房的不可替代性就弱了很多，没能在这一波走出回暖行情。

必须明确的是，随着集团化办学、教师轮岗等“教育均衡化”政策的深化实施，学区房 "只涨不跌" 的神话已经落幕。与此同时，优质教育资源的稀缺性也并未改变。

对此，你怎么看？

来源 | 孟祥远

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