上海这样的地段简直是逆天

谈论过很多上海滨江地段的价值，关于趋势关于规划也关于未来

确实

上海的滨江不缺故事，也从来不缺豪宅

暂且不论屹立在外滩、陆家嘴的上海老派豪宅之巅，包括今年各位去看更多滨江段也都在迎来豪宅供应潮，创下区域价值最高点

所以，滨江为什么贵

仅仅因为是市中心，占据一个景观资源能就值得城市最贵的价格么

想要弄清楚一个滨江发展的内驱力，一个板块从早期概念崛起，中期经济账的可持续以及后期长线的运营

最终地段价值是否真的能兑现

这个是我十年来看过所有上海滨江最好价值兑现的样本

当仁不让，前滩

很多人以为我谈论前滩可能会从一些过往成绩说起，但对于前滩而言，看好一个地方从来不是短时间的决定

一切都值得放在时间的维度说起

也因为过于耀眼

其实这些年很多人忽视了前滩兑现从未停止

区位示意图

沿江两岸，从前滩腹地扩展到滨江带，如今又衍生至黄浦江和徐汇滨江纳入同一个规划段

最终成为前滩滨江超级完整体

这样的举措本质上说明了上海对于前滩发展的态度

也让整个超级完整体就仿佛一颗最璀璨的宝石嵌入在黄浦江畔

所以今天特别想跟各位聊的，伴随着这颗宝石兑现的光芒愈发闪烁

在完整体最靠近滨江一侧

前滩下一轮价值裂变，这张蓝图比你我想象的还要庞大

01

前滩—前滩超级完整体—完整体再“升维”

站在上帝视角来看

实景图

世界33家跨国头部企业总部入驻，近年税收超200亿，包括商业、文化传媒、体育，还有惠灵顿、华二全上海浓度最高、最国际化的教育资源等等

以及前滩中心95.5%的出租率至今都是上海商办标杆的存在（来源：世博金岸）

这个板块过去10年格局的变化，我和大家一样见证着前滩崛起，从任何一个角度前滩都整合了上海最好的资源

但因为规划能级极高

决定了需要把尽可能多土地资源让渡给到城市产业及配套，这是一个新区崛起的基石，但也导致过去前滩区域内小户型高配比以及瞬间过热的高房价

曾经一度陷入地段透支的舆论

这也是为什么我们今天看待前滩，要沿着一个全新的蓝图脉络铺展开来

内核关键就在于：升维

并且是围绕中央商务区（CBD）、滨江国际住区（CLD）双向并行

首先，是中央商务区（CBD）业态自我迭代

配套先行一直是前滩的标签，而在整个前滩发展已经成熟的时候，各位知道前滩太古里已经在二期扩容了么

这当然不是拍脑袋的决定

很多商业空置正是因为后期运营难以维系，但对于前滩太古里，2024年零售额与租金分别上涨3%和7%，出租率在98%

整体销售额增长率位列2024年第一

我特意去了趟现场

实景图

可以看到商业体裙房立面已颇具规模

整个二期预计明年竣工，届时将与一期共同形成28万方的前滩太古商业集群，又彼此通过廊桥相连嵌入城市

产业集群也是如此

基于前滩一直以来的总部集群效应，尤其是医疗器械产业集群

在前滩汇集了74家大型生物医药企业，内外资比例约为3:1，就已落地办公的企业，2024年全球排名前20的制药类企业就有5家（来源：世博金岸）

这就是持续兑现的力量

前期开发给到企业正反馈，而一个城市的未来，也需要这样的二次规划才能注入二度活力

这样的城市界面和底蕴，也才能够配得上大前滩的气场

另外，更加重要的一点

也是我认为非常重要的一点，就是前滩在提升城市界面的同时也没有忘记升维自己区域生活，就在一街之隔的滨江国际住区（CLD）

我们看到又是这样的城市肌理

示意图

并没有过多闹市喧嚣，对外输出的是一个上海中心最低容积率0.42的滨江国际住区

在滨江国际住区（CLD）的建筑，全部沿袭着滨江的脉络排布，建筑和土地、水系以及240万平的公园绿地相互融合相互依赖

天然自带低密高端住区基因

所以这个时候我们来看前滩完整体，你或许就能明白整体规划的先知先觉

放眼望去会是这样的场景

一侧滨江繁华一侧宁静在这里不是广告语，而是真真切切就呈现在你眼前

整个前滩滨江完整体的存在

也因为这样的规格，集成了前滩最好城市业态以及最低密滨江生活的美好

02

好，为什么前滩可以有如此完整的兑现度

甚至生生不息在创造

对于地段价值而言，如果没办法兑现，那真实的价格就会打折扣

而如何保护一个稀缺地段的未来能够得到充分兑现，背后离不开对这10年来对上海陆家嘴集团这个品牌的信任

作为负责整个大前滩开发运营最大的操盘手，这个品牌选择为此倾注了所有的硬实力

第一，极强片区统筹力

中央商务区（CBD）也好，滨江国际住区（CLD）也好，本质上都是上海非常稀缺可以通过成片式的规划逻辑让板块开发自成体系

什么叫真正的一手缔造

我们熟悉的中央商务区（CBD），其中陆家嘴集团负责或合资开发的项目，占可开发面积的96%，滨江国际住区（CLD）也包含约39.5万方土地的开拓

而陆家嘴集团重度介入就在于

整体开发不仅仅是坐享城市红利，而是对于城市能级的二度提升

第二，前置化导入资源并长久运营

陆家嘴集团本就具备大规模自持办公，早期与英国太古、美国铁狮门、香港信德等国际公司合作，集团持股比例均在50%及以上

所以在整个商住办资源注入的同时，陆家嘴集团其实参与了更多城市建设

惠灵顿这种国际学校的引进、公园道路以及各种配套

实景图

换句话来说除了构筑商业组团、住宅组团之外，未来还有更多的生活组团

2025年上海前滩花展吸引了422万人次前往，类似张学友演唱会、与浦东美术馆联名的大艺术家节，以及上海首届咖啡甜品节（来源：浦东发布）...

实景图

这也意味着陆家嘴规划之初

就勾勒了后期让前滩超级完整体可以呈现极其多元的生活状态

第三，所以你可以感受到强烈的用户信赖感

反馈到市场端，前滩中央生活区的顶流红盘前滩公馆洋房六开六捷，自去年9月首开累计成交1100余套，累计认购3192组，整个浦东断层领先

有意思的是背后成交人群

负责人告诉我40%是来自上海市中心

笼络了一大批年轻海归和城市新贵在这里驻扎，也是基于对品牌认可度以及被前滩一线国际生活的方式所吸引

发现了么，如今前滩已经在大量吸附市区客户用脚投票

另外在“大朋友圈”战略下，陆家嘴的业主还能跨域享受各种联动服务，如租赁、商场、美术馆等联动服务

所以某种程度上，是陆家嘴成就了前滩

03

而之所以说价值裂变

站在2025年这个时间点，大前滩的核心价值已经夯实，未来滨江国际住区（CLD）需要承载的使命毫无疑问就是创造下一个增长点

在此刻开始兑现黄浦江最好的：

湾区生活

就是各位不难发现

那些国际上真正意义上能够代言湾区生活，旧金山的尔湾，新加坡滨水湾以及日本横滨，背后呈现出两股趋势

第一、湾区的滨江纯粹性

第二、国际湾区业态的高复合，造就了一座城市最国际、动感的黄金水岸线

而故事到了今天，让我们把视野来到地块最紧贴江畔的地方，如此稀缺的交汇处

示意图

整个规划光看鸟瞰图就足够震撼

而这一切陆家嘴集团都看在眼里，也准备了很久，时至今日终于决定将自己最浓墨重彩的一笔留给湾区之眼这个项目

前滩滨江道

整个项目生长在湾区中央

高层建筑围合式的布局又让项目将整个三林湾环抱在内

效果图

原本黄浦江引水入湾的河道沿岸被规划为城市客厅的界面，大量高复合以及低密商业业态会在这里落地，可以用高度俯瞰整个黄浦江的繁华与静谧

我们纵览这张宏大蓝图

细看整个湾区体系，其实非常的超前

前滩滨江完整体，连同徐汇滨江共同规划为“艺文智岸”一个滨江段，整个沿江两岸就如同一个超级滨江底盘

从前滩到徐汇滨江，通过龙耀路隧道车程仅约15分钟通达极度的方便，这意味着生活在这里所有工作、商业、娱乐、公园，以及文化艺术

汇集了最顶尖城市资源的滨江生活

都能在沿江两畔全部实现

所以围绕着“徐汇—前滩段”未来上海的滨江价值必然会沿袭着这样的脉络进行重新定价

而来到板块内部

这里还会和浦东最新的“世博水环”规划在此交汇

规划示意图

就在你家小区楼下，又是一片可漫步、可休闲、可骑行的滨水生活空间

湾区内部商业也并非简单产业园区

示意图

邀请自福斯特建筑事务所Foster+Partners，福克萨斯建筑设计事务所FUKSAS，以及戴卫·奇普菲尔德事务所

三家顶级事务所独立分区设计商办模块

整体泽水而建的独栋城市花园，吸纳更多国际企业总部在这里落地的同时，业态多元又给到水岸生活更多的可能性

与此同时

体现在项目滨江纯粹性

又因为前滩滨江道所在的整个西区整体绿地面积达到169公顷，绿地覆盖率62%，规划人口仅约1万人（来源：世博金岸）

而项目距离一线黄浦江仅约500米

实景图

环绕旁侧又是这样的绿地这样的江面

只有在这样的规划落地前提下，湾区才能称之为湾区

甚至包括区域内整体板块住宅氛围，全部由绿城、华润置地、上海陆家嘴集团承接高端豪宅开发

还是上海唯一要求纯粹海派建筑街区

所以从这个角度来看，陆家嘴集团操盘这个项目从一开始就不是简单的对待住宅开发的理念来规划产品

更是明白地块的独特气质

这也是陆家嘴集团一直以来期待能够为这片土地贡献，或者说创造的

示意图

至此，一个世界级的湾区水岸诞生在黄浦江上

纵览整个上海都是唯一

04

所以各位，现在应该可以回答这个问题

为什么上海滨江贵

我们这么多年因为土地不可复制的观念训练出来的土地稀缺房子稀缺，这在楼市蓬勃向上的阶段被奉为真理

但是

房地产发展至今20多年了，哪怕是一线如上海你也会发现，今年上海市区土地的供应量可以持续巨量成这样

而那些可以决定地段价值兑现

土地背后的地段资源属性以及规划利好的落地程度，包括房子本身，除了壳子之外，是否可以提供居住属性承载超过10年周期

都将成为对冲地产下一个周期的关键

所以今天我们看见是前滩滨江肉眼可见的璀璨

期待的是前滩滨江超级完整体之上，一个品牌不遗余力打造好项目的承诺

可以见证下一片热土的价值兑现

以上为正文，来自Moon

这是真叫卢俊公众号的第6241篇原创文章

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