深度解析房产税：土地财政的终结者，抄底房价的政策信号！

很多人认为一旦实施房产税，房价必然下跌。
这是把房产税当成了房价下跌的原因，但实际上，房产税是房价下跌的结果！

房产税全面实施意味着房子真正回归了消费品属性，开始由供需关系主导价格，同时也意味着土地财政的终结。

为了阐明房产税的重要意义，本文采用以下逻辑：

首先为您讲述房价过去暴涨的根本原因，再分析房价如今为什么下跌，进而说明房价下跌和房产税出台的关系，最后解析房产税背后的政策信号。

耐心读完本文，您将明白房产税对我国经济的重要意义。

读完本文，若您有不同见解，也欢迎到评论区一起讨论

• 一、三十年房价暴涨的根本原因：土地财政

房价是怎么涨起来的？简而言之：土地财政！

那土地财政怎么来的？简而言之：1994年分税制改革！

1994年，中央政府启动分税制改革。

改革前，地方财政采取“包干制”，即每年向中央上交固定比例或数额的财政收入，剩余留存地方。

改革后，中央拿走地方财政大部分收入（主要为增值税，改革前增值税全部留存地方，改革后75%归中央，25%归地方），地方财政收入大幅减少。

但此项改革的问题不在于地方收入减少，而在于“事权和财权不统一”，地方的财政收入虽然减少，但还要承担教育、医疗、基础设施建设等各项支出，地方财政收入不足以支撑这些支出，那就只能“另辟蹊径”。

地方整理了手中的资源，发现最有价值的就是“土地”，地方通过拍卖“土地使用权”，赚取“土地出让金”，用以支付各项财政支出。

卖地来钱快

后来进一步演化为以“土地出让金”为核心的“土地财政”：

即以土地出让金为起点，地方政府控制供地节奏，制造稀缺性，推高地价。

高地价传导高房价，开发商将高地价成本转嫁给购房者。

房市升温后，地方成立政府融资平台，即城投公司，以土地作为抵押物向银行借贷融资，来进行基础设施投资，从而拉动GDP，取得政绩。

随后政府进一步通过各类政策推高地价，提高抵押物价值，从而获得更多的银行贷款，再进行基建投资。

通过基建投资拉动GDP

地价上涨进一步推高房价，民间对房地产产生了“房价一直涨”的超高预期，房地产被视为重要的投资资产，投机者大量进入房市，导致房价进一步推升。

如此循环往复，房价一路奔腾了三十年。

土地财政作为房价飙升的源动力，为什么2024年开始失灵了呢，答案就是居民负债率已经逼近极限。

• 二、居民债务接近极限，土地财政走到尽头

我们普通人购房，基本都需要贷款，只有老百姓有能力贷款，房子才卖得出去，房价才能继续上涨或者维持现状，土地财政才能继续运转，但如果居民已经没有能力贷款了呢？

我们来看一下衡量居民债务负担的两个重要指标：

1、居民负债率=居民总债务/GDP

这一指标反应居民部门总债务占GDP的比重，如果国家经济是一辆行驶的汽车，这个指标就是车速，指标过高，意味着居民的债务负担已经“超速”增加，背后有较大的金融风险（房贷断供）。

数据来源：国家金融与发展实验室（NIFD)

国际通用的居民负债率指标，以65%为警戒线，从上图可以看出，我国居民部门负债率从2015年的38.9%一路飙升至2024年第一季度的64%，已经接近警戒水平，也就意味着国家经济发展严重依靠居民负债，且居民债务水平已经居于高位，上升空间有限。

2、债务收入比=居民总债务/居民年度可支配收入

这个指标直接反应老百姓的贷款能力，好比是发动机的转速表，即使车辆已经高速行驶，只要发动机还扛得住，经济还能继续加速，但是如果债务收入比过高，那么发动机也已经不堪重负，经济想持续加速就难了。

数据来源：中国人民银行和国家统计局

从上图可以看出，截至2024年第一季度（可采集的最新数据），我国居民的债务总额已经达到年收入的1.5倍，这是非常高的数据，意味着居民的债务水平已经远高于自身的收入，想指望大家继续贷款买房，恐怕老百姓也是“有心无力”了。

结合两个指标，我们可以看出，居民的贷款能力已经发挥到极致，能贷款买房的人基本都背上房贷，剩下的，就和作者本人一样，没有能力背房贷，那么购房需求就会下降，房子供给过剩，房价下降也是必然的。

房价下降，开发商“拿地”的意愿就会降低，土地卖不出去，那么土地财政也难以继续运转，地方的财政收入就会下降，如今地方的财政压力究竟到了什么地步？地方政府会如何应对？下一节将给出分析。

• 三、地方财政深陷泥淖，房产税是救赎之道

我们先来看看土地出让金减少了多少：

数据来源：中国人民共和国财政部

从上图可知，土地出让金收入自2020年至2024年连年下降，2024年比2020年少了35443亿元，降幅达73%！可以说地方政府仰仗的卖地收入，已经难以维系了。

如果只是卖地收入减少，但是财政收支平衡，也算地方财政是安全的，但是实际情况却是地方财政入不敷出。

数据来源：中华人民共和国财政部

上图的数据一目了然，地方财政每年都是支出多，收入少，财政情况持续恶化，长此以往，恐怕给公务员们发工资都难了，更别说进行经济建设。

总结一下地方政府的困境：卖地难以维系，财政入不敷出，必须要寻找新的收入来源。

之前提到了分税制改革，那么有些收入是地方独享的，不与中央政府分配，其中最主要的就是围绕“房子”产生的土地出让金、契税、房产税等。

在房市热度高涨时，或刚需或跟风，很多人贷款买了房子，购房者就像是水，已经蓄满了房产税这个大水池，现在卖地收入不足，是时候从房产税这个大水池“抽水”了。

现在大家应该能明白，房产税必然会全面推行，这是在救地方财政！政策出台后，房价，特别是二手房价格，才会真正触底。

• 四、房子回归居住价值，房产税是政策信号

之前说了这么多，这里再强调一下，一项政策，不可能一出台就是“狠活儿”。

必定会循循渐进，先试点，例如：人均住房面积达到50平以上的家庭才缴纳房产税，这样可能很多房产就不用缴税。

通过民间的反馈，再优化调整政策，这一时间恐怕要1至3年。

但是房产税是一个重要信号，其意义是：国家已经放弃了土地出让金这一收入来源，土地财政彻底完成了历史使命。

换句话说，房子将失去金融属性，将回归市场属性，供需关系将成为房价的主导因素。

房子将回归居住价值

房产税出台后，投机者持有房产的成本增加，会选择出清资产，供给端增加，房价预计还会进一步下跌，直到回归其本来的价值，即居住价值。

我们可以等到房产税政策出台2–3年后，观察市场的变化，如果房价在震荡下跌后趋稳，就可以考虑购房。

最后，作者想说的是，房子终将回归其居住价值，但居住价值也是价值，别指望房子真的变成“白菜价”。

根据个人居住的需求选房，观察市场的长期走势，房价连续三个季度趋稳后再下手，不要有投机心理，您就不会吃亏。

以上仅代表作者个人的看法，欢迎大家在评论区留言，我们一起讨论。

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