全球楼市都在创新高

虽然我们国家的房价一直在下跌，特别是疫情之后，就连一线城市都回调了30%。但是人类的悲喜不尽相同，全球主要国家的房价都在创历史新高。

比如我们的邻居韩国，首尔的房价最近两年都快翻倍了，2021年的时候6.5万元/㎡，今年直接10.3万元/㎡了。

另外一个邻居日本，最近两年房价涨幅也非常明显。2025年上半年（1月至6月）东京23区的每户新建公寓平均价格为1亿3064万日元，比去年同期上涨了20.4%，创下了历史新高。

还有一向以房价低著称的新加坡，最近几年房价也按不住了，疫情后也上涨了接近50%。

还有美丽国也是这样，自2012年以来，美国房价持续上涨，美国楼市走了一轮长达12年长牛。美国不光是股市长牛，就连房市也是长牛，确实是投资者的天堂。

美国的两个小弟加拿大和澳大利亚，疫情之后房价也猛涨，基本也有20%+的收益率。

欧洲也是如此，虽然现在经济比较差，但是一点也不妨碍房价上涨，疫情之后也有20%以上的涨幅。

其实国外的经济也不能说有多好，但是人家超发货币之后，大家是真的敢拿去消费。买股票，股票涨；买房，房价涨；买生活用户，物价涨。我们降息发完货币之后，就在银行体系里面出不来，大家的银行存款越来越多，但就是不拿出来消费。

这其实体现出一个问题，就是我们的信心真的很差。现在上面想通过保新房价格，来保住信心的做法，我觉得很难实现。就我平时跟购房人的接触，大家不会因为新房价格上涨就觉得楼市反转了，新房是新房，二手是二手，大家分得很清。

信心比黄金还要重要，不知道我们的信心什么时候能回来。

还有一个问题，就是我们的房价泡沫还没有完全清除。即使过去5年我国的房价回调严重，但是不幸的是由于经济下行，所以租金的回调也很严重。以上海为例，过去三年房价下跌了30%，但是租金也至少下降了15%以上，所以租售比并没有上涨太多。之前房价巅峰的时候租售比1.5%，现在也就涨到不到2%。

国际一线城市成熟市场的房产租金回报率一般有5%左右，就算考虑持有成本以及房子背后附带的学区资源，那么也应该有3.5%的收益率。如果上海之后经济发展速度跟国际成熟都市差不多，那么就应该有3%以上的租金回报率，按照这个数字来看，上海房价还要跌30%。

当然，这是最坏的情况。上海理论上的发展潜力肯定是没达到上限的，关键是如何兑现这个潜力。

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