北京买房：理清思路，购房建议1656

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想请教北京房价的问题，是儿子把我叫到北京的，说北京房价降了来看看。我当然知道他们想买，但是我看了，即便是降了的房价也是好几百万一套，这对于我们小城百姓来说仍然是天价。

儿子儿媳当然最想买的是东城区，离他们上班近，但他们也知道买不起，六个钱包十二个钱包都凑不出来。他们现在是想买通州区，但我也看了，稍微合乎小区规范的就得四万以上一平米，一套房300万起步。这价格我知道在北京算不贵，但在我们老家小县城能买至少一个单元了。

现在是他们的钱只够装修的，还要留着明年孙子出生时的各种花费，最多每月能有5000元作为按揭。那我们算账的结果就是我和亲家必须各拿出100万元才能够首付，但问题是我们两方都根本拿不出来，借都没想过能借出这么大的数字，借了也没法还，至少十多年的总收入都还不清。我儿子儿媳都是老师，工资不可能涨太多，连北京户口还没有呢。

所以我想我们还是能等几年的，北京房价不可能永远这么贵，年轻人都买不起之后就必须接着降到百姓们能买的起的地步。但儿子儿媳都认为已经到了底部，所以我来咨询您的看法，给个有理的准确说法，我们等几年安全。

A：

1、等几年安全？您的意思是问北京房价会下跌几年，至少是不会涨，这样对您家来说就是安全的，可以慢慢儿攒钱，是这意思吗？

这我不敢说什么，虽然房子是用来住的，但北京的房子又天然带有投资属性，价格走势也就无法预测。连股市都上涨了，谁敢保证房子不涨啊？

而且这两年北京房价是下跌的，跌到租金收益率已经和同期银行存款利率基本持平了。我认为是没有下跌的空间了，就看您是否认可了。

2、我能理解您的心情，甭说您嫌贵了，连我都经常想不起北京房价为什么这么贵，而且还是挺破的房子。但这就是现实吧，谁也没办法。

3、总之我真的提不出建议，也不敢预测，您家还是凭自己的判断来协商吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我家+父母+岳父母，三家共有6套房，现在考虑应该整合一下。我家是和父母自住新发地的150平复式，同小区58平的开间出租。父母在洋桥的60平老公房和大兴枣园小区的都出租。岳父母是自住石景山首钢的老房，万达的公寓出租。

感觉现在的这些房都不太好似的，一直想优化一下，想请您给分析一下哪些该留哪些该卖，还是说哪些应该置换一下，怎么置换？

A：

1、整合，这几套房可够难的，不是个小工程。

2、简单说吧，大复式自住很合适，但流动性弱，价格走势也不强。所以如果自住就留着，确定不自住就卖掉置换吧。

开间的话这面积偏大了，租售比和租金回报率肯定不高。所以常规建议是这种房不算投资性强的，留不留的看自己。

洋桥的老房，也是性价比高，租金收益率高。劣势是地段儿不算强，之前这些年的价格走势偏弱，所以如果自住就挺合适，不自住的话再说。

枣园的和首钢的也都差不多情况，自住为主的普宅，一般不算投资房。另外看看枣园在租金，郊区一般都略弱于市区，看是否划算吧，跟洋桥首钢的比较一下就行。

公寓更得看自己重视哪方面了，重视租金收益就留着，注重升值就换掉。这种房的优势就是租金高，但升值慢，而且因为产品性质原因还有一定的风险。

3、总之这些房都挺为难的，各有优劣吧，可以说都是自住为主的，但都不太算投资房。公寓则是优劣更明显，看自己重视哪方面吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是纯投资买来出租，之前也是炒房有过不少的收益，目前的房地产情况比较了解，但还是有买房情怀，目前考虑租售比高的，也比较看好通州副中心的五河交汇处的商务区，目前想买几套世界侨商中心用来出租，净收益率能在3%吧，想听一下您的意见，或者是否有更高的租售比楼盘推荐。

A：

1、我可好多年不炒房了，曾经的经验都忘的差不多了。当然，我也有点儿买房情结，现在也考虑租金收益率高的。只不过我对商业地产不太感兴趣，至少十年不碰了，曾经买过的费了好大劲才基本清理干净。

我也知道公寓的租金收益高，但毕竟风险大，所以全中国几乎没有投资机构长期持有的。基本都是短线，或者都是财务投资+整体产权，分散产权的似乎没听说过有做的。但这看自己的判断吧，每个人都有自己的投资偏好。

2、世界侨商中心，挺好的项目，女首富的产业，或者说是唐长老的。不过净收益率3%吗？我有点儿判断不出高低了，在我印象中，这里每平米每年的成本可是200多呢。也就是8块左右的物业费，每年100左右，然后还有取暖和制冷加起来100左右。是减去这些成本之后的净收益吗？如果是的话租金够高的，坪效多少啊？还不得百八十的，那现在售价多少啊？当然我也不敢确定是这费用，以您的考察为准。

甭管减没减去吧，在我看来是收益率不算太高，毕竟这里是通州。当然怎么的都比70年产权的普宅要高的多，普宅现在平均值才1.8%。但是朝阳区小户型超过2%的可有的是，2.5%的也不新鲜，再高的看运气。也就是说，在净收益相差不多的情况下，换做我是犯不上投资公寓的，风险和多出的收益不太呈正比。

3、我没什么推荐的，好多年不关注公寓了，也很少算收益率。这还是咨询专门做这行儿的吧，他们更专业。多说一句，租售比是越低越好的，意味着收益率越高。

仅供参考。

四

Q:

想让您帮我们选一个学区房，对象在昌平东关附近上班，我在大兴五福堂附近上班，然后想沿着8号线附近找一个学区房，比如在东城，最好离大兴这边近点（也可以不沿8号线，地铁通勤50分钟以内的），有首套资格，首付有200多，总价想着在600及以内，您有推荐吗？推荐的地方能分析一下利弊么？

A：

1、我没房源也就推荐不了。而且我很少出门也就搞不清楚通勤时间。

2、不过您最好把要求再细化一下，比如想要多大面积什么户型，房龄新些带电梯的还是老小区，是顶级学区还是以占学位为主。也就是居住和学区哪个为主。毕竟这预算不是太好兼顾，总得适当取舍。

3、如果是学区为主那自然是西城德胜和东城安交，优势是学区强+坑儿少，劣势是房价高+溢价高，买到的房子面积小。

居住为主那则是西城大椿天和东城天永，优势是能以较低的总价占到学位，而且因为单价相对低，能买到大些的面积；劣势是学区不太强，而且溢价占比也并不低，也就是居住的性价比高不到哪儿去。

4、总之您这应该是刚有学区房的想法儿吧，所以提的还比较宽泛。别着急一步一步来吧，常规建议是先列出主要需求并排序，在预算不太高的情况下满足最主要的就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。然后选定学区，之后是学校和具体小区，最后是房源。

看房的时候最好计算租售比+溢价率，尽量买溢价低的呗，提高居住的性价比+降低保值风险。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。