美联储降息了，但房价不会暴涨：这届楼市真的不一样了

最近财经新闻都在炸锅，说美联储又降息了，25 个基点，听起来好像挺大个事儿。不少朋友后台问我："是不是又要放水了？房价是不是又要涨了？" 今天咱们就掰开揉碎了说这个事儿，保证说人话、接地气，让你听完就明白这波操作对咱们手里的房子、想买的房子到底意味着啥。

先给大家划个重点：美联储今年 6 月宣布把基准利率降了 0.25%，这是他们今年第一次降息。可能有人听不懂 "基准利率"，你就理解成美国银行之间借钱的利息降了，理论上银行就能更便宜地拿到钱，然后再借给企业和老百姓。但这事儿跟咱们中国房价有啥关系？关系确实有，但远没你想的那么直接。

为啥美联储要降息？说白了就是美国经济有点 "感冒" 了。最新数据显示，美国今年经济增速预计只有 1.4%，比之前预想的低了不少，失业率也升到了 4.5%，物价上涨速度虽然比去年慢了，但还在 3% 左右晃悠。就像人发烧了要吃退烧药，美联储降息就是给美国经济吃的 "退烧药"，希望能让企业借钱成本低一点，大家消费热情高一点，经济能快点好起来。

但这 "退烧药" 能不能飘洋过海到咱们中国楼市来？我给大家说几个数据你就明白了。咱们国内的房贷利率呢？5 年期以上 LPR 从今年 4 月的 3.6% 降到了现在的 3.5%，也就降了 0.1%，而且是从 4 月之后就没再动过了。深圳那边二套房利率降到 3.05%，听起来挺低，但你知道全国商品房待售面积有多少吗？7.7 亿平方米，光住宅就有 4.1 亿平方米，同比还在增长。这是什么概念？按每套房子 100 平米算，光待售的住宅就够 410 万户家庭住了，还不算正在建的。

所以第一层逻辑很清楚：美联储降息是为了解决美国自己的经济问题，就像邻居家水管漏了在修自己家的水龙头，咱们家的水龙头开多大，得看咱们自己家的用水量。现在咱们楼市的问题不是水不够，而是池子里的水已经够多了 —— 库存太高，消化起来需要时间。保利发展的老总都说了，行业还在深度调整期，去库存还需要一定周期。

那美联储降息对咱们楼市一点影响没有吗？也不能这么说。美元利息低了，理论上会有一些国际资本想找收益更高的地方，咱们中国市场可能会吸引一部分资金。但大家别忘了，咱们有资本管制这道 "闸门"，而且这些钱就算进来，也未必会流到房地产市场。现在监管层对资金流向房地产的管控还是很严的，想重演以前那种热钱推高房价的情况，可能性不大。

再说说咱们购房者的实际情况。深圳那边房贷利率降了之后，首周新房网签量涨了 17.1%，看起来好像有点效果。但你去问问身边真正买房的人，利率降那点钱，跟房价总额比起来就是毛毛雨。更重要的是，大家现在对未来收入的预期没那么乐观，手里有余钱也不敢随便投到房子上。绿城中国为了去库存，计提了 19.33 亿元的资产减值损失，这说明什么？开发商宁愿亏点钱也要把房子卖出去，市场早就不是卖方市场了。

我跑了全国十几个城市的售楼处，发现一个很有意思的现象：以前售楼处里全是打听 "会不会涨" 的投资客，现在来的都是实实在在想买房住的刚需，开口先问 "能不能再降点"、"首付能不能再分期"。这届购房者越来越理性了，不再相信 "买房必赚" 的神话，更看重自己的实际需求和购买力。

所以我的观点可能有点犀利，但都是大实话：别再幻想美联储一降息，咱们房价就会跟着暴涨了，这届楼市真的不一样了。

首先，楼市的逻辑变了。以前是供不应求，资金一宽松房价就飞；现在是供大于求，4.1 亿平方米的住宅库存摆在那儿，开发商的首要任务是活下去，不是涨价。保利发展过去 4 年已经去化了 1.35 万亿元的存量，还在推进 "调转换退" 各种手段盘活土地，这种情况下怎么可能大涨？

其次，政策的导向变了。"房住不炒" 不是说说而已，现在的政策都是围绕着稳市场、去库存、保交楼，而不是刺激房价上涨。深圳虽然降了房贷利率，但这是为了让真正需要买房的人能负担得起，不是给炒房者机会。银行也很谨慎，五大行的首套房贷利率基本都在 4% 左右，并没有跟着美联储大幅降息。

最后，购房者的心态变了。经过这几年的市场波动，大家终于明白，房子首先是用来住的，不是用来炒的。房价暴跌不现实，但想靠买房一夜暴富也不现实。现在大家更关心的是房子的品质、小区的配套、通勤的便利，这些实实在在的居住属性，而不是虚无缥缈的升值预期。

可能有人会说，历史上美联储降息后总会有资金流入新兴市场。但我要提醒大家，现在的中国楼市已经不是十几年前那个嗷嗷待哺的市场了，我们有足够的体量和政策工具来保持市场稳定。美联储降息就像远处飘来的一朵云，可能会带来几滴雨，但绝不会下成瓢泼大雨。说到底，决定咱们房价走势的，还是国内的供求关系、经济基本面和政策导向。美联储降息顶多算是个外部因素，而且影响非常有限。与其盯着大洋彼岸的利率变动，不如多看看自己城市的库存多少、成交价有没有真的回暖、老百姓的收入有没有增长。楼市已经进入了一个新的阶段，这个阶段没有那么多一夜暴富的神话，更多的是回归理性和本质。对于咱们普通人来说，这其实是好事 —— 房子终于开始变回一个用来居住的商品，而不是一个用来炒作的工具。今天就聊到这儿，觉得我说得实在的朋友点个关注，下次咱们接着聊那些房产新闻背后的真相。记住，买房是大事，多了解、多思考，总没错。