“刚需”的伪装

前文回顾：

很多人想不明白，北京房价跌成这样，是谁在买房？

中介的解释是——刚需。

这个解释似乎可以蒙混过关，刚需嘛，实在没办法了，不得不买房。

现在的房子太小，想换套大的；

现在住的太远，想换套近的；

现在房子太老，想换套新一些的；

我要结婚，买套婚房；

孩子要上学，买套学区房；

要退休了，买套养老房...... ......

听起来一个比一个需求真实。

但我觉得，以上都不是他们的“钥匙门儿”。

如果你也做过无数次咨询，了解真实需求的过程中，你才会发现，几乎所有需求阐述完过后，都要不经意加上一句：

要兼顾房子的租金。

我用力回忆过，最早在2016年-2017年，以及2021年和2023年，好像很少有人提及此事。

因为那时候北京租售比，实在低的可怜，一套500万的房子，一个月普遍租金六千上下，有的甚至也就是5000出头，租售比普遍在1.2%-1.3%，能超过1.5%，那都是一大关。

租售比那么低，为什么还要买房？

因为有上涨预期，甚至正在经历暴涨。

就现在而言，估计只要脑袋没坏掉，应该不会有人认为房价会马上暴涨吧？！

就算美联储刚刚降息了，也不会对房价上涨预期，有什么短期影响。

（本周六沙龙→）

是的，这个逻辑线条就对上了。

至少在北京，现在买房的大多数人，并没有把房子当做投资品，而是当做储蓄品。

更没有人会因为不买房就要睡大街。

换句话说，这些人正在“打着刚需的旗号，在做另一种储蓄”。

这个过程，是缓慢的、渐进的，这个过程是大厦被轰然推倒后的“筑基”。

稍微明白一点的人都知道，这次降息的本身意义，远不及它的宣示意义。

这是打开了一条新的降息通道，这才是最让人头疼的。后面比较靠实的说法是，至少在明年中之前，还要再降息3次。

我们的LPR，不就一直在等对岸的消息嘛。

如果你刚卖了房、钱到了账，可能还不觉得怎样，那些在一两年前卖房的人，手里的现金都快“长毛儿了”。

这些人也曾经尝试过投资，好像大多数人的结果并不太好。

只能都放在银行里，暂时吃少量的利息。

他们在现金收益肉眼可见的急速下降前，寻求一种相对的平衡和安稳。

我觉得这个过程，是一个量变的过程。

暂时肯定还没到质变的程度。

从市场的实时成交看，大中介单周成交量其实已经从7月份最差时候的1500套，到了上上周的1700套，以及上周的1799套。

按照本周前三天的情况看，这周突破1800套是毫无悬念的事了。

（单周增加300套，一个月就是1200，换算到全口径就2500套左右了，那月成交可是要过1.5万套的）

我在这里，不想聊房价问题，倒是有一点提示可以给到各位：

当房产的中短期需求，是“储蓄”而不是“投资”，且利率在持续下降时，确实要适度注重租金回报率，因为当你未来又想卖出时，接手的人会比你更在乎租金回报率。

这里就涉及一个矛盾：

租金回报率高的房子，往往会有较大硬伤，比如里面办公的很多、环境很乱。

破解这个问题，有两种可能：

1.从价格上找补。比如最近不少法拍房，很多是市场价格的85折左右（当然不是所有且要确认可交房事宜）。按照正常租售比1.8%算，1.8%/0.85=2.1%，租售比即达到2.1%以上了。

2.从标的物选择上找差异。环境相对不错小区里的大面积低单价，这种房子普遍租售比在2.2%以上，甚至有些小区可以到2.5%左右。而且从价格看，这种房子稳定性较强，普遍是抗跌的。

（注意：这种房子需要一事一议，不能一概而论，更不是很多人眼中的那种老破大）

目前看2.2%是一个很关键的数字，在不考虑一直降息的前提下，2.2%的租售比，在算账上，已经是“零成本房”了，就是说，理论情况下，哪怕全部房款都是2.2%贷款资金成本，也可以全部覆盖月供。

如果真是按照年底前，再降息两次算，每一次的降息，都是多出来的、能进兜里的现金流。

本周六我会在，系统详尽地分析，欢迎来听。

我把沙龙提纲列出来方便大家了解：

★资产需要进行重新定价

★政策可能会打乱发牌顺序

★持有房产的逻辑正在发生重大变化

★交易节奏与以往都不相同

★刚需刚改又该何去何从？

↓扫码报名：（截至发文，已报名28组）