孟晓苏说中国未来房价还会涨，你相信吗？

专家孟晓苏在他的个人视频号“孟晓苏mxs”发了一个视频，表达了他对于未来房价还会上涨的判断。

实话实说，老头捏着鼻子好不容易才把这个视频看完，为了分析进行了文字摘录。由于摘录的文字大约2000字，且有大量的口语化表达，本文不作分享，仅提炼他视频中表达的主要观点和论证分享给大家（上面有视频分享，愿意看的自己看吧）。

在这个视频中，孟晓苏驳斥了一个观点，从三个时间维度分析房价并给出了他的结论。

视频内容总结

1.驳斥“人口下降导致房价下跌的观点”

他以日本为例，说虽然日本总人口连降16年，但房价连涨十余年；尤其是东京人口逆势增长0.13%，说明人口在向核心城市聚集；反观中国，城镇化率仅67%，仍有近3亿农民工及其子女需定居城市，因此特大城市人口仍会上涨，“人口红利远未吃完”。

结论：不能因全国人口总量下降就断定房价会持续下跌。

2.从短期、中期和长期3个时间维度来分析房价

（1）短期看供求：当前下跌是信心不足而非需求消失

眼下需求被压制，原因是很多人不敢买而非不想买；新开工面积降低，新房供给减少，未来商品房将供不应求。

结论：随着信心恢复和供应减少，将出现供不应求的情况，房价必反弹；

（2）中期看地价：控制地价能支持房价上涨

房价中地价占2/3；土地供应的垄断性，地价只涨不跌；地方政府因40万亿地方债压力，抵押给银行的土地“宁可不卖也不降价”；举例上海某核心地段“面粉贵过面包”，是房价复苏的信号。

结论：局部地价提升是楼市复苏的信号，长线看涨房价；

（3）长期看发钞：货币超发必然推高资产价格

当前中国的M2超GDP两倍，超发的货币将流入房地产；历史经验证明“只要印钞，房价必涨”。

结论：只要中国不停地发钞，超发货币将带来房价上涨。

3.最终结论：房价短期有波折，长期必上涨

当前是暂时的信心危机和周期性调整，长期看，中国房价上涨的趋势没有改变。

孟晓苏观点的批判性分析

孟晓苏的观点是房地产行业“永远看多”的典型。他的这段话从论证的角度来看，虽然框架清晰，却存在明显的逻辑缺陷和对关键事实证据的选择性忽视。

一、论据缺乏可靠性，论证无效

1.日本案例的选择性偏差

孟晓苏用日本举例是典型的选择性偏差叙事——“只提东京，不提全国”，只选择对自己有利的证据，忽略其他不利证据。

核心事实：日本房价复苏仅限东京等少数城市。

东京都市圈因为全球资本配置、奥运效应、日元贬值等因素，大量吸引外资而上涨，在日本全国绝大多数地区（特别是偏远城市）房价依然持续低迷甚至下跌。

有数据显示，日本全国房屋空置率超13%，多数地方“空房”问题严重。把东京这个特例泛化为“日本房价连涨”，属于以偏概全的逻辑谬误。

2.对中国城镇化的严重误判

数量与质量：67%城镇化率虽不及发达国家，但有效需求已大幅缩水。2.5亿农民工的绝大多数已购（建）房，或根本没有能力购买工作所在地的商品房，无法转化为一二线城市商品房购买力。

农民工反向流动：2024年数据显示，近年已出现农民工“离城返乡”现象，部分城市人口持续净流出。孟晓苏忽略了一个事实，“中国城镇化进入提质增效新阶段”。

3.“日本案例”是典型的不当类比

●背景的根本性差异：

发展阶段：在“失去的三十年”里，日本房价先是大崩盘，之后的上涨是跌至谷底后的反弹，至今仍未回到历史高点；中国房价过去二十多年持续暴涨，两者完全不同——用暴跌后反弹来类比高位下跌，是典型的不当类比。

利率与收入预期：日本为刺激经济，长期零利率甚至负利率，资金成本在一定程度上支撑了房价；中国目前处于利率下行阶段，且利率水平仍高于日本。另外，还有一个重要因素是两国居民对未来收入的预期有根本性差异。

背景数据：2024年，我国灵活就业人员数量约为2亿人左右。

城市化水平：日本城市化率早已超过90%，人口向东京等大都市圈集中是一个普遍的趋势；中国城镇化虽仍有空间，但速度已明显放缓，部分二三线城市人口持续流失，甚至一线城市也开始出现人口流失现象。

论证存在缺陷：他试图用“日本人口下降但房价涨”来证明“人口下降不影响房价上涨”，却忽略了其他相关因素，比如利率、政策、社会保障、收入预期等。人口并不是唯一因素，人口下降的背景下，房价能否上涨取决于其他利好因素（如货币、居民收入、社会保障、产业发展、国家政策等）能否完全抵消人口带来的利空。他预设了一个隐含前提“其他因素都是利好且足以抵消人口的影响”——这个前提无法得到证明，且可能是更大的利空因素。

二、“三维度分析”的片面性及错误前提

1.短期看供求：过度简化“信心”问题

●把“信心”问题简单化。把需求萎缩完全归因于暂时“缺少信心”，认为信心一旦恢复就能回到过去。这个判断忽视了“信心”背后的深层根源：居民债务逼近极限、“房价永远涨”的信仰被打破、人口结构和居民收入预期的变化（这些因素并非周期性波动）。另外，信心恢复的背后有多重因素，可能源于观念、就业、收入预期、社会保障、房价收入比等。

●偏面使用数据。孟晓苏强调新开工面积下降会导致未来供应不足，这个观点成立的前提是“未来的需求总量不变”。如果未来市场规模整体收缩，或购房者转向存量市场，也会导致新房需求减少，并不能必然推理出未来房价上涨。

2.中期看地价：“地价刚性”的假设不可靠

●“地价只涨不跌”是明显的错误认知。这是典型的一厢情愿，地方政府“不降地价”只是一种愿望，不等同于地价能够坚挺。如果开发商房子卖不出去，面临亏损，肯定不会再拿地，地价将面临“有价无市”甚至崩塌。

高地价的核心因素是房价上涨预期的结果，而非原因。

●地方债悖论。不降地价是防止地方债爆雷，揭示了一个严重的问题。抵押物的市场价值缩水，强行维持地价本身就是巨大的金融风险，一旦被打破（化债），支撑房价的“高地价”不复存在。

地方政府虽然不愿意降地价，但财政压力也会迫使其不得不降。2025年土地财政收入骤降，部分地区已出现“隐形降价”，如搭配商业配套、延长付款周期等，结果依然不理想。

●用个例来证明全部。用上海核心地块的“地王”来证明全国地价坚挺，是典型的以偏概全。核心城市核心地段的稀缺性，无法说明广大二三线城市土地市场流拍、底价成交的普遍现状。

3.长期看发钞：货币流向与政策影响

●货币流向是关键。孟晓苏的假设是，超发的货币会一如既往地流入房地产，恰恰是其观点中的致命缺陷。近年来，“房住不炒”已成为国策，政府通过“三道红线”、贷款集中度管理等手段，主动将货币引向实体经济和新质生产力，而非房地产。过去的历史路径不代表未来的政策选择。

2022年后房价持续下跌，货币宽松未能阻止楼市下行，说明“发钞必涨”的历史经验已失效。

●忽视“资产负债表衰退”的风险。当居民和企业主动降杠杆、减少负债时，即便央行放水，也无法创造有效需求，这是经济学常识！当前，一方面，中国居民更倾向于储蓄而非贷款买房；另一方面，超发货币被地方债、企业债、银行理财分流，并没有进入居民的口袋，M2增长更难影响房价。

三、立场与背景导致偏见

1.立场导致错误认知

孟晓苏作为中国1998年房改核心设计者，其理论框架建立在“房地产是支柱产业”的历史经验之上。他执着于“保障房+商品房”双轨制，从而难以客观评估社会现状及市场情况的变化。

2.选择性忽略负面证据

●法拍房危机。2025年法拍房数量暴增，甚至多次流拍，超低成交价摧毁了既有的市场价格，这种情况被孟晓苏轻描淡写地忽略。最近出现的批量卖房，更能说明他的错误。

●居民资产负债表。房价下跌导致居民资产严重缩水，抑制了消费和投资，并形成恶性循环，已不仅是“信心”的心理层面问题。

四、现实数据打脸孟晓苏的观点

2025年房地产市场的实际情况狠狠地打了他的脸。

●城市分化严重。上海“地王（11.7万楼板价）”仅为个案，不等于“全面上涨”。事实是，更多数城市呈现“持续下跌”的趋势。

●政策效果有限。尽管2024年全面取消限购限贷，市场却未见有效反弹，甚至北京、上海房价也在下跌。

据高盛等国际机构预测，中国房价需下跌30-40%才能回归均衡。

五、综合评价：警惕盲目乐观的陷阱

孟晓苏的观点是“人口红利+货币超发+土地垄断”的混合产物，核心是用20年前的历史经验解释2025年及未来的市场发展。他的分析存在三个错位：

●时代错位：未意识到中国房地产市场已越过“刘易斯第一拐点（人口红利开始衰减）”，甚至已经到了“刘易斯第二拐点（人口红利完全关闭）”，市场从增量扩张进入存量博弈时代。

●逻辑错位：将短期政策干预效果或偶发事件误判为长期市场趋势，忽视制度性、结构性问题的不可逆。

●主体错位：依然站在政府/开发商立场（保地价、保房价、保债务），而非居民/消费者立场（承受能力、收入预期、生活质量）。

六、最终结论

若普通购房者将其错误观点视为投资指南，将面临重大风险。

“长期看涨”的预言（“谎言”）想要实现，必需的前提是居民收入大幅增长、社会保障的普及和提高、城镇化质量提升、经济摆脱低迷并持续、高速发展——这些条件在2025年或可预期的未来并不具备。

对当前房地产市场的理性判断：“大中城市的少数核心区域房价可能有微弱的抗跌能力或个别项目偶有小幅上涨，多数城市依然会面临长期下跌甚至局部暴跌的可能性，未来一定时间内，不会再出现普涨的情况”。

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