9月土拍热度再起：房企补仓意愿强烈 有地块竞价超300轮

21世纪经济报道记者 张敏

9月16日，绍兴市新昌县出让1宗低密商住地，地块容积率为1.2，建筑面积4.7万平方米。最终，绍兴市连城房地产以3.2亿元的总价竞得，成交楼面价为6813元/平方米，溢价率12.14%。

值得一提的是，这场土拍历时约7小时，竞价轮次超过300轮。

近期，随着政策层面的利好持续释放，热点城市土地市场继续保持热度。在上述绍兴地块出让的同一天，成都、杭州各有两宗地块溢价出让，分别收金26.12亿元、21.23亿元。

有机构指出，近期的重点城市土拍，呈现出两个主要特点：在供应端，优质地块继续推出，部分地块经调整规划后重新上架，并获得追捧；需求方面，民营房企的拿地热情上升，接连有所斩获。

土地交易升温，在一定程度上反映出房企信心的回升。与此同时，从房企拿地区域的变化不难看出，新的竞争局面正在形成。

民企拿地热情升温

今年9月以来，土地交易再度活跃。其中，长三角、大湾区的土拍热度较高，虽然并不位于一线城市，一些地块仍然受到追捧。

9月8日，东莞市万江街道一宗安置房用地经过100轮竞价完成成交，成交总价为3.77亿元，溢价率35.61%。这宗地块的得主为安徽华城住丽建设投资有限公司，由上海国信泽铵实业发展有限公司100%控股。通过股权穿透发现，中信国际资产为公司股东之一。

9月9日，浙江永康市成功出让一宗东虹南区地块，经过109轮竞价，本地民企金华听涧置业以总价2.60亿元斩获，溢价率72.19%。

9月15日，义乌市成功出让一宗宅地，收金2.46亿元。该地块经过72轮竞价成交，由本地民企义乌市盈泰置业有限公司以竞得，溢价率40.54%。

而在重点一二线城市，土拍也继续保持较高的热度。今年9月4日，上海2025年七批次土拍收官，5宗地块共收金111.16亿元，其中3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交。

次日，北京迎来2宗涉宅用地出让，分别位于丰台区和朝阳区，2宗地块均底价成交，共收金33.46亿元。

9月16日，成都、杭州各有两宗地块溢价出让，分别收金26.12亿元、21.23亿元。一天后，成都再度出让两宗宅地，并以12.73亿元的价格成交。

在近期的土地交易中，有两个特点较为显著。

北京某央企开发商负责人向21世纪经济报道记者表示，政府部门推出的地块，质量普遍较好，不少地块的区位优势明显，且有不少纯住宅地块，有利于开发和后续的销售。

值得注意的是，在监管部门的推动下，不少地方将流拍及收储地块进行“调规”后再出让，并获得了市场的认可。如今，类似的地块仍在陆续入市。即将于9月30日出让的北京朝阳区太阳宫地块，便是经调规后重新上架，地块性质从住宅混合公建用地变身纯住宅用地，开发难度降低，市场关注度明显提高。

民营房企积极性提高，则是土拍的另一个特点。在前述绍兴市、永康市、义务市的热门地块交易中，得主均为民营房企。成都于16日出让的两宗地块中，其中一宗被龙湖竞得。杭州出让的两宗地块中，其中一宗得主为本地民企兴耀房产。

此外，在中西部地区颇为活跃的民企邦泰地产，于9月16日摘得四川省遂宁市一宗宅地。半个月前，邦泰刚刚在成都拿了两块地。

新一轮竞争格局现雏形

土地市场升温背后，是政策利好带来的预期改善。今年8月以来，多地继续推出稳楼市政策。其中，北京、上海、深圳先后出台新政，风向标意义更为明显。

另一方面，经过市场的深度调整，如今土地的“性价比”正在凸显。

“跟前几年火爆的时候比，现在的土地可以称得上‘物美价廉’了。”前述房企人士表示，当前纯住宅用地的供应比较多，配建的保障房和公建规模比较小，有利于开发和销售，尤其有助于“好房子”的设计。

价格方面，除非是一线城市特别核心的区域，否则不会拍出过高的价格，“开发商也很理性，要算成本。”

他表示，按照“低点拿地、高点卖房”的常规逻辑，当前可以说是补仓的时机。

今年以来，房企补仓意愿强烈，拿地金额同比显著上升。根据中指研究院的统计，2025年1-8月，TOP100企业拿地总额6056亿元，同比增长28.0%。

其中，拿地金额前十企业中，8家为央国企。部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。

中指研究院指出，当前土地市场回暖，许多城市推出核心地段优质土地，房企紧抓利好加速补仓。分企业来看，建发房产、中国金茂、滨江集团、保利置业拿地销售比均超过50%，显示出较强的拿地意愿，如滨江集团的拿地销售比更是超过100%。

该机构还指出，央国企近几年仍保持了一定的投资力度，储备了一些优质的土地货源，短期内的市场份额会阶段性提高。长期来看，民企的市场份额将止跌回升，两者将会保持一种相对均衡的状态。

但值得注意的是，与以往经常“贴身肉搏”不同，如今这两类房企正在形成一种新的竞争格局。

近年来，不少头部房企收缩战线，选择战略性放弃三四线市场，并聚焦于少数重点一二线城市。前述人士所供职的企业，便将重点布局的城市由30多个收缩至10个。

相比之下，民营房企更多选择非核心城市，及重点城市的非核心地段进行布局。

根据中指研究院监测，今年1-8月，共8家房企拿地金额超两百亿元，其中4家房企拿地最多的城市为北京，2家房企在杭州拿地居首位，上海、深圳各有1家房企拿地最多。

该机构指出，考虑到核心城市地价相对高企，热点一二线城市市场或将主要由大型央国企及小部分大型民企占据，三四线城市则由数量众多的地方性中小企业分割。