恒大留给福州最大的烂摊子，房价还在跌！

仓山帝封江板块的滨江左岸，是恒大留给福州最大的烂摊子，2023年被五矿国际信托接盘后，新房价格不断探底，从1.8万/㎡一路跌到1.3万/㎡。

这，还没见底。

项目新营销中心最近才刚开放，家门口的滨海快线国庆前也要开通试运营了！利好来了，福州滨江左岸却再次打出降价牌：

精装单价1.1万起，算是小区历史新低了！

曾经两万一二入手的业主，房产价值已接近腰斩。比起亏麻了，他们更怕的是：

跌跌不休，不知何时是头!

近日，福州滨江左岸推出十几套工抵房，精装现房单价11000-11500元/㎡，房源位于I、G地块（已分别于去年4月、8月交付），楼层任选、面积任选。目前主推72-116㎡二至三房户型，总价80万起。

该项目2021年6月27日首次开盘的时候，距离地铁站最近的I地块，折后精装均价是2-2.1万/㎡，G地块则是精装1.7-1.8万/㎡。

开发商近乎半价卖房的行为，再一次挑战业主的心理防线。

东街1號之前写过，分为12个地块开发的563亩大盘，一旦开始交付，二手房业主就与开发商争抢同一批客户。

项目交房才一年多，目前在安居客平台就有92套二手房在售，挂牌均价1.24万/㎡。对比年初1.48万/㎡的挂牌价，房东妥协得也很及时，但禁不住开发商如此砸盘，毕竟未满二的房源还得加上各种税费，二手房只能更便宜才有机会出货。

三环外被遗忘的孤岛板块，开发商和业主自相残杀，没有赢家！

除了同小区二手房的竞争，天量库存也逼着开发商降价。福州滨江左岸共规划约3200套住宅，要想一期一期顺利开发，必须依赖稳定的销售回款。

东街1號在市不动产登记交易平台上查询到，E、G、I地块已领证的921套住宅，合计卖了811套，网签去化88%。这三个地块虽然已进入清盘阶段，但其他地块剩余的货量还很多。

比住宅更难去化的是，商业。

滨江左岸规划商业MALL、下沉式商业、风情商业街等，整体的商业体量达23万㎡，计划引进福州首个室内冰雪场地。近日，商业综合体最新效果图曝光（以实际为准）↓

作为商服用地的J、K地块去年已报建获批，其中，J地块拟建设8栋高层办公建筑及1栋商业综合体。

大体量商业地块的开发需要沉淀大量资金，而去年首亏9.55亿、多个信托项目逾期、涉诉案件数量居高不下的五矿信托，正面临着前所未有的严峻挑战，何时才能建成商业综合体，前景不明。

就算商业盖好了，在线下商业过剩的今天，招商运营也是难啃的骨头。要知道，2024年福州购物中心平均空置率高达17.5%（数据来源第一太平戴维斯），更何况常住人口和消费力有限的帝封江。

帝封江板块原来规划的居住人口是1.73万人。但截至目前，世茂帝封江已交付的A、B、D地块和滨江左岸已交付的I、G地块一共才卖了1411套，从夜晚亮灯率能看出实际入住率极低。

缺乏人口规模支撑，滨江左岸的商铺去化和后期招商注定艰难。对了，项目2021年签约的东百中心，现在没有声音了。板块内现成商业配套仅有便利店和生鲜超市，连朴朴都到不了。

任何新兴板块，人口的导入都需要一个较为漫长的过程。国际经验表明，新区人口导入的临界点通常出现在配套成熟度达到主城80%左右的阶段。

但帝封江板块的生活配套严重跟不上，除了地铁4号线、5号线、F1滨海快线和600亩茉莉花公园，滨江左岸自建的23万方商业、约3000㎡幼儿园、约2万㎡中学都还没兑现，更别说世茂帝封江画的诸多大饼。

世茂18万方商业街区——宽厚坊已成著名烂尾楼，钢筋裸露，野草蔓生。

加上帝封江地铁口的萧萧芦苇，荒凉感油然而生。

帝封江站将成为全福州首个开通的地铁三线换乘站，出行是方便了，但日常生活极其不便，整体的城市界面和居住氛围也很劝退，开发商只能降价，或者按兵不动。

在世茂帝封江的西侧，江上拾里项目已经竣工快一年了，至今还未入市。项目规划7栋小高层，共256套住宅，有86㎡两房、99㎡三房和116-124㎡四房户型。

在帝封江春风得意马蹄疾的2021年，一市属国企以楼面价14479元/㎡拿下宗地2021-62号地块。但此后福州房价一路下跌，开发商还没等来楼市回暖，先等到了友商近乎半价卖房。

面粉比面包还贵！不知道该怎么做的时候，就什么都不要做。

当“百万滨江大城”还停留在推广海报里，帝封江房价下跌趋势，短时间内很难改变。