4年涨价950万！南山“神盘”再推17套现房，抄底还是站岗？

约12.9万/㎡起，在当下买南山华润城的一手现房，你觉得是站岗还是抄底？

9月12日，华润置地突然通知：南山华润城项目还有17套现房入市销售，房源位于华润城三期和润玺一、二期，包括精装平层和毛坯多层。

建面约120㎡-270㎡，从深圳房地产信息平台查询到，这批房源备案单价12.9万/㎡起，最便宜的那套总价1482万。

截至目前，认筹冻资已结束，9月16日将公示房源意向登记人名册。

4年涨价950万！

当初“买即赚500万”，现在还香吗

南山华润城，曾是深圳楼市"打新热"的代表作。

2020年11月，润玺一期开盘曾引发"万人抢房"盛况，吸引15036批客户登记，9687批入围认筹，市场当时戏称"买到即赚500万"，开盘两天售罄。

随着深圳调控政策、打击代持炒房等动作落地，楼市进入调整期，市场预期不再，后续润玺二期两次推售，未再出现“日光”现象。

在南山华润城这次要销售的17套房源中，润玺二期3栋2501这套是曾进行过预售备案的房源。

2021年12月，润玺二期首推1024套住宅，当中就包括3栋2501，建面约270㎡，当时备案价格为3517万。

当前，这套房源的备案价格为4467万，相当于近4年时间涨价约950万，单价涨3.5万/㎡。

▲润玺二期3栋2501房源2021年的预售备案价格

横向对比同小区的二手房成交价来看，润府三期两套高层房源备案价较接近市场价。

房源建面约146-151㎡，总价1988-2080万。

润三约150㎡高层二手房的成交最高价出现在2021年，成交价3288万，单价约21.92万/㎡。根据第三方小程序@小鹿选房 的记录，今年6月，润三高楼层约151㎡成交价约2180万，单价约14.44万/㎡，相比高峰期降幅达到33.7%。

润玺一期低区4套房源，建面约115-197㎡，备案单价在12.9-15.5万/㎡之间，但目前低区二手成交价已在12万/㎡出头徘徊。

润玺二期平层产品，一套是低楼层约117㎡房源，备案单价约13.8万/㎡，今年6月同面积低层房源成交价约12.44万/㎡。

另一套是高层建面约270㎡，备案单价16.6万/㎡，最近二手成交价15.42万/㎡。

至于8套多层产品，二手市场没有同类房源与之对比。

从二手成交周期来看，@行舟深房 小程序显示，今年以来华润城（润1、2、3+润玺1、2）大部分住宅房源的成交周期约3个月以上，有的甚至超过1年半。

据不完全统计，目前华润城二手房挂牌套数超过300套，不排除后续出现投资客继续"砸盘"的可能。

华润城最好的时间已过？

深圳多个豪宅项目蓄势待发

从2014年润府一期首批住宅入市开始，至润玺二期2022年收官，南山华润城红足8年，被市场称为“神盘”。

如今拿出17套现房，却有一线市场人士表示，“华润城最好的时间已经过去了。”

“华润城地段好，前期产品推售基本都在房价上涨期，新房和二手房有很大的价格倒挂，大家都去抢。但现在这17套没有价格优势，除了地段外，新规户型已经出现了，好几个豪宅项目要出来，相比之下华润城尾盘没太大优势。”

据了解，今明年深圳豪宅市场暗战不断，福田两个项目新世界香蜜四季和 卓越缦悦预计最快9月入市，都是新规产品，吹风价分别是13万+和12万+。

南山也有3个豪宅项目：华润+中海联手打造的深圳湾澐玺刚曝光户型面积，以及中信城开东角头项目信悦湾，这两个项目最快预计年底入市；还有招商接手的原恒大联合饼干厂旧改项目，也已动工。

中信信悦湾

进度：建设中

市场预测：17-18万/㎡以上

预计年底入市

项目位于在深圳湾的南端、在建的歌剧院旁，面朝大海，位置非常好。之前叫中信元湾府，已更名为中信信悦湾。市场预测价格可能要到17-18万㎡以上。

▲中信信悦湾 | 图源小磊豪宅臻选

网上曝光了项目面积段，建面约210-305-375-510㎡。从建设进度来看，建筑主体已出地面，听说10月会开放营销中心和样板间，最快年底入市。

深圳湾澐玺

进度：建设中

市场预测：16万/㎡以上

预计年底入市

去年12月，华润+中海联合体以185.12亿竞得的深湾宅地，溢价58.6亿。

深圳湾澐玺位于后海片区，2/8号线登良地铁站旁，两家开发商又是豪宅方面的好手，所以这个项目一直备受市场关注。

项目无保障房配建、无户型限制，共规划5栋超高层，其中1栋公寓250米，4栋住宅分别约150米、200米、200米、240米。

住宅分高低区设计：

低区5F起（150米内）为约209-304㎡四房以上大户型；

高区42F起（150-200米）是约370-375-403㎡4+1房5卫+家庭厅+家政套间；

超高区58F（200米以上）是约500-700㎡大平层；

顶楼约1050㎡大平层。

最近深圳湾澐玺面积段曝光，网传为约209-269-294-304-375-403-500-700-1050㎡，预计10月开放展厅，12月入市，首推北地块348套房源。

▲深圳湾澐玺效果图 | 图源KPF建筑设计事务所

后海玺家园

进度：已动工

市场预测：10万+

预计明年上半年入市

项目位于蛇口、2号线海月站附近，周边配套设施成熟，原为恒大联合饼干厂旧改，后由招商蛇口接手，今年6月取得用地批复文件，现已动工。

▲ 后海玺家园效果图

从效果图看，项目规划3栋48层的超高层和1栋25层的高层住宅，另配建一所幼儿园和一所九年一贯制学校。

从周边二手房价格来看，周边的二手房，后海玺家园紧邻的雍景湾目前成交均价13.8万元/㎡。

新世界香蜜四季家园

进度：建设中

吹风价：13万+

预计最快9月底入市

香蜜四季位于福田景田片区，一路之隔是香蜜湖，是福田华泰小区旧改项目，听说此前刚开放预约看房，就有约3800批客户申请。

@深圳买房计划 7月底实探发现，项目已出地面数十层。

▲香蜜四季家园 | @深圳买房计划 摄于7月底

整体来看，项目分为两个地块规划。

小面积地块规划为一栋酒店+商务公寓约40层。根据项目官方消息，酒店将引入深圳首家全球奢华酒店品牌。

大的地块规划即为香蜜四季， 共有 8个单元是住宅 、1个单元是保障性住房+1单元公寓，以及一所幼儿园， 容积率约7。

其中，靠香梅路的3个单元是回迁房，右边3栋楼、5个单元则是商品住宅，“高端公寓”楼栋则是公寓+保障房。

项目共约 770 套房源，高区 3 梯 3 户，低区 3 梯 5 户 。

据了解，首推2栋156套，建面约 105-144㎡三到四房、190-230㎡五房、260-280㎡六房，还有 2 栋 1 单元复式 209-369㎡以及 2 栋 2 单元 243-491㎡。

卓越缦悦

进度：建设中

吹风价：12万+

预计最快9月底入市

“深圳第一村”旧改项目终于要亮相了。卓越缦悦是福田皇岗村旧改一期项目，位于7号线皇岗村站旁边。

项目分2期开发，规划有6栋住宅与约7万㎡的商业， 其中可售住宅约有732套，首推232套面积段为92-173㎡的3-5房，作为新规产品，户型使用率超过90%，二期预计明年2季度入市。

目前，卓越缦悦周边并无在售新盘，参考周边约1公里的二手房价格，由于楼龄等原因，价格跨度较大，在4.9-11.9万/㎡。

这5个豪宅项目排队待入市，华润城还香不香？

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