母亲房屋过户儿子，女儿诉合同无效超时效遭驳回丨北京律师解读

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原告以 “母亲擅自出售父亲遗产房屋，被告恶意串通” 起诉，要求确认合同无效并赔偿 200 万元，被告辩称 “合同合法有效、物权已变动、原告诉求超时效”。近日，法院判决支持被告，明确 “原告诉求已超最长诉讼时效，全部诉求不予支持”。

一、案情梳理

1. 房屋买卖与继承背景：原告迟滞维权，被告抗辩时效

周梅（原告一）、周兰（原告二）、周红（原告三，均为周强之女）起诉刘英（被告一，周勇妻子）、周阳（被告二，周勇之子）、周雨（被告三，周勇之女，胜诉方），诉求：1. 确认周强妻子赵娟与周勇（周强弟弟）1996 年 8 月 11 日签订的《立买卖房屋契约》无效；2. 判令三被告赔偿经济损失 200 万元；3. 诉讼费由三被告承担。

原告主张：1. 父亲周强 1987 年去世，1977 年分家分得 “一号房屋”（顺义区某村）两间，原告作为法定继承人享有份额；2. 母亲赵娟 1996 年未经原告同意，擅自将 “一号房屋” 以 2000 元卖给二叔周勇，周勇明知原告享有份额仍购买，属恶意串通；3. 2024 年 4 月才发现房屋被拆，知晓买卖事宜，权益受损需赔偿。

被告抗辩：1. 《立买卖房屋契约》合法有效，有村长、瓦匠等见证人，且经政府确权，《集体土地建设用地使用证》登记在周勇名下；2. 周勇购买后两次翻建房屋，原房屋已坍塌灭失，物权变动已完成；3. 合同签订于 1996 年，原告诉求已超 27 年，远超最长诉讼时效；4. 原告持有合同原件，且与母亲赵娟系直系亲属，1996 年时均已成年，理应知情，现主张 “不知情” 不合常理。

2. 关键事实：合同有效性与时效证据

房屋来源与买卖：1977 年周强母亲李某主持分家，周强分得 “一号房屋” 两间，周勇分得相邻两间；1996 年 8 月赵娟与周勇签订《立买卖房屋契约》，以 2000 元出售周强名下两间房屋，有见证人签字，赵娟当场交付分家单原件；2003 年、2011 年周勇家庭翻建房屋，2024 年拆除重建二层楼。

物权登记与知情证据：“一号房屋” 所在宅基地登记在周勇名下（《集体土地建设用地使用证》）；原告持有合同复写件原件，却称 “由三叔周军保管后转交”，但周军出庭作证 “对买卖不知情”，与原告陈述矛盾，法院认定原告持有原件应源于母亲赵娟，1996 年时已成年，理应知情。

时效关键节点：周强 1987 年去世，赵娟 1996 年卖房，原告 2024 年 5 月起诉，间隔 28 年，远超《民法通则》“从权利被侵害之日起超过 20 年不予保护” 及《继承法》“继承纠纷超 20 年不得起诉” 的规定。

二、案件分析

1. 核心争议

《立买卖房屋契约》是否因 “恶意串通” 无效？

原告主张赔偿 200 万元是否有事实依据？

原告诉求是否已超诉讼时效？

2. 胜诉关键：时效超期为核心，合同有效无争议

（1）原告诉求已超最长诉讼时效，丧失胜诉权

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（民法典施行前法律事实引发的纠纷，适用当时法律）、《民法通则》第一百三十七条（诉讼时效最长 20 年，超期不予保护）、《继承法》第八条（继承纠纷超 20 年不得起诉）。

事实推导：① 时效起算点明确：1996 年 8 月赵娟与周勇签订合同，原告若认为权益受损，时效应自此时起算；即使按原告所述 “2024 年 4 月知情”，但从 “权利被侵害之日（1996 年）” 起算已超 28 年，远超 20 年最长时效；② 无中断、中止事由：原告未提交证据证明 “期间曾主张权利” 或存在 “不可抗力等中止情形”，时效已届满；③ 被告明确抗辩时效：根据法律规定，时效抗辩成立，法院应驳回诉求。

（2）《立买卖房屋契约》合法有效，无 “恶意串通” 情形

法律依据：《民法典》第一百五十四条（恶意串通需 “主观恶意 + 客观串通 + 损害他人利益”）、第三百一十一条（善意取得需 “善意 + 合理价格 + 登记 / 交付”）。

事实推导：① 无主观恶意：周勇作为周强弟弟，购买房屋时支付 2000 元（1996 年农村房屋合理价格），且经村长等见证人见证，无证据证明 “明知原告反对仍购买”；② 物权已变动：房屋已登记在周勇名下，且多次翻建、重建，原房屋已灭失，符合 “不动产登记 + 实际占有使用” 的物权变动要件；③ 原告无证据证明 “恶意串通”：原告仅以 “亲属关系” 推测周勇知情，未提交书面沟通记录、证人证言等实质证据，应承担举证不能后果。

（3）原告主张 200 万元赔偿无依据，房屋已灭失且无损失证明

法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对主张需提供证据）。

事实推导：① 房屋已灭失：原房屋因年久坍塌，周勇家庭后续翻建、重建，原告主张的 “原房屋损失” 已不存在；② 无损失计算依据：原告未提交 “房屋现值评估报告”“实际损失凭证”，200 万元赔偿仅为口头主张，无事实支撑；③ 责任主体错误：即使存在损失，原告若认为 “母亲赵娟无权处分”，应向赵娟主张，而非向已合法取得物权的被告主张。

三、裁判结果

驳回原告周梅、周兰、周红的全部诉讼请求。

四、案件启示

1. 被告维权核心要点：紧盯时效，强化物权与合同证据

时效抗辩为首要防线：面对多年前的合同纠纷，优先核查 “权利被侵害之日至起诉日是否超 20 年最长时效”，若超期，及时提出时效抗辩，这是本案胜诉的核心；

固化合同与物权证据：保留买卖合同原件、见证人证言、物权登记证书（如《集体土地建设用地使用证》）、翻建房屋的施工记录、付款凭证等，证明合同合法、物权已变动；

反驳 “恶意串通” 需举证无过错：提交 “合理价格支付记录”“见证人证言”“长期占有使用房屋的证据”（如水电费缴纳记录），证明购买行为善意、无串通意图。

2. 原告维权警示：及时行权，避免因时效丧失权益

继承 / 物权纠纷需及时主张：知晓权益受损后，应在 3 年诉讼时效内起诉，若自 “权利被侵害之日” 起超 20 年，即使 “不知情” 也难以获得保护；

持有关键证据需合理解释：若持有合同、分家单等原件，需提供 “为何多年未主张权利” 的合理解释，避免因 “证据来源矛盾”（如本案原告称 “三叔保管” 却与三叔证言冲突）被法院否定；

赔偿主张需有明确依据：主张经济损失时，需提交房屋评估报告、实际支出凭证等，避免 “口头主张高额赔偿” 无证据支撑。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “民事权利的行使需受诉讼时效限制，即使合同涉及遗产处分，若自权利被侵害之日起超 20 年，且无中断、中止事由，原告丧失胜诉权；同时，无证据证明合同存在恶意串通，物权已合法变动的，合同效力应予认可”。

建议涉及老旧房屋买卖、继承纠纷时，当事人需定期核查财产状况，及时主张权利；若作为被告，应优先核查时效，同时整理合同、物权、占有使用等证据，必要时咨询专业律师制定抗辩方案，确保权益不受损害。

法律小贴士

《民法典》规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。” 该条款是本案裁判的核心依据，需特别注意：“20 年最长时效” 不适用 “中断、中止”，仅在 “特殊情况” 下可延长，实践中 “特殊情况” 极少，因此权利受损后应尽早维权，避免因 “拖延” 丧失胜诉权。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）