专家会议：深圳新政落地中介专家如何解读？

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专家会议：深圳新政落地中介专家如何解读？

一、综述

1、深圳房地产新政实施及市场影响

深圳近期对房地产政策进行了局部调整，涉及限购放松、企业购房贷款放宽、二套房贷利率调整等多项措施。新政将全市划分为三类区域：限购区(南山、福田及宝安新安街道)、宽松区域(如龙华、龙岗、坪山等)、完全开放区域(盐田、大鹏新区)。罗湖区和宝安区西乡街道作为首批试点区域，政策效果明显，新政后全市二手房单日带看量上涨15%，罗湖区单日上涨38%。盐田和大鹏新区完全取消限购，全国购房者均可不限套数购买。企业购房方面，允许贷款，最高贷款比例五成，利率LPR+60bps，并购贷款利率可低至2%。二套房贷利率与首套持平，均为3.05%，降低了改善型购房者的财务成本。8月份深圳二手房均价环比上涨0.5%，止跌回稳，高净值客户资金回流是主要原因，1500万以上高总价房源成交占比提升。乐有家数据显示，新政后咨询量达到近90天最高峰，市场预期明显改善。尽管新房市场成交仍低迷，上月仅成交2151套，但若周成交量稳定在250-300套之间，则全市月度二手房成交有望稳定在5000-6000套区间。此外，非限购区如龙华、龙岗、宝安等地，非深户满足一年以上社保或个税条件即可不限套数购房。整体来看，政策刺激了投资需求，尤其是区域，市场活跃度有所提升。

2.深圳房地产市场现状与政策影响

郊区如龙华、龙岗、光明库存量较高，影响开发商拿地积极性。龙华区域新房和二手房市场表现突出，来访量、带看量显著增长，主要得益于地理位置靠近区域及限购政策放松。去年929政策出台后，深圳楼市迅速回暖，二手房周成交量上涨200至300套，新房月成交量从2-3千套增至1万套。今年上半年二手房成交量同比上涨30%-40%，但近期价格持续下跌，仅8月份二手房均价环比微涨0.5%。各区涨幅在20%-40%之间，未出现翻倍上涨现象。当前市场仍处于调整期，成交变化不大，需进一步观察政策效果。深圳近期出台政策旨在维持市场热度，托举楼市向稳发展。

3.深圳及珠三角房地产市场现状与政策影响

深圳在城市更新方面有所推进，但进展有限；以旧换新政策尚未由政府层面出台，目前主要由企业主导。深圳未来将主要推行配售型保障性住房，以解决新青年及来深人员的居住问题。目前约有2万套人才房和安居房尚未消化，这些住房价格约为市场价格的六到七折，且品质（更多实时纪要加微信：aileesir）较高。此前在安托山推出的90多套人才房吸引了3000多人抢购。深圳新建商品房年供应量大约为3-4万套，当前需快速解决库存问题以推动楼市趋稳。在过去几年中，总共供应的人才房和配售型保障性住房数量至少有四五万套，未来不再新增此类住房，现存库存为历史遗留问题。珠三角其他城市整体上未出现明显止跌回稳现象，仅佛山和广州情况略好。

二、Q&A

Q:深圳房地产新政对不同区域的限购政策有何差异化安排?

A:深圳房地产新政将全市划分为三类区域进行差异化调控。第一类为限购区，包括南山、福田及宝安新安街道，限购政策仍较为严格；第二类为宽松区域，如龙华、龙岗、坪山等片区，虽非区域但具备一定价值，取消了非限购区的套数限制，非深户满足一年以上社保或个税条件即可不限套数购买；第三类为完全开放区域，包括盐田和大鹏新区，全国购房者均可购买，且不限套数。这种分类体现了深圳在保持区域调控底线的同时，通过放宽外围区域限购以刺激市场需求的整体思路。

Q:深圳房地产新政对企业购房和改善型购房者有哪些具体支持措施?

A:深圳房地产新政在企业购房方面进行了明显放宽。此前企业购房需全款支付，不允许贷款，而新政允许企业贷款购房，最高贷款比例可达五成，利率为LPR+60bps；若用于并购贷款，利率可低至2%左右，贷款比例最高可达六成，这一措施降低了企业购房的资金压力，吸引投资者关注。对于改善型购房者，新政将二套房贷利率与首套持平，均为3.05%，大幅降低了改善型购房者的财务成本，有助于提升二手房及新房交易量，缓解新房市场成交低迷的局面。此外，单身购房者政策也有所放宽，不再核查离婚后三年的购房记录，进一步鼓励有住房需求的人群入市。

Q:深圳哪些区域的房地产市场近期表现较为突出?

A:龙华地区如坂田的新房和二手房来访量增加了两倍，业主咨询量增长更快，成为市场热点。罗湖和龙华这些有产业支撑的区域表现较好。相比之下，福田环湾城来访增幅仅为10%-20%。此外，龙华二手房带看量与上周相比增长约20%，主要由于其地理位置靠近南山和福田，以及限购政策放松带来的第三套及以上住房需求增长。罗湖和宝安行政区也因深圳整体放松管控及外地需求而有所带动。

Q:深圳房地产市场近期出台政策的主要目的及预期效果是什么?

A:深圳近期出台新政策的主要目的是维持楼市热度，托举市场向稳向好发展。今年上半年深圳二手房成交量基本保持在每月5000套左右，是过去三年调整后的独立行情。通过持续推出政策，有助于维持市场稳定。尽管当前政策对市场情绪有一定支撑，但整体效果尚未完全显现，市场对后续政策仍有期待。预计短期内不会再推出重大地方性政策，若国家层面无重大举措，当前政策将为9月、10月市场提供支撑，未来几个月市场可能出现缓慢爬坡趋势。

Q:深圳未来是否还会新增人才房供应?

A:不会。深圳未来将主要推行配售型保障性住房，以替代人才房和安居房，解决新青年及来深人员的居住需求。现存的人才房和安居房库存为历史遗留问题，目前尚未卖出的存量约为2万套，未来不再新增此类住房供应。

Q:目前深圳人才房和安居房的市场表现如何?

A:人才房和安居房价（更多实时纪要加微信：aileesir）格约为市场价格的六到七折，品质较高，具备较强吸引力。例如，安托山前段时间推出的90多套人才房吸引了3000多人参与抢购。目前约有2万套此类住房尚未消化，整体库存压力较大，需加快销售以推动楼市趋稳。