官方热搜#北京朝棠揽阅售楼处官方发布:朝棠揽阅打造未来品质生活

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8月，北京楼市新盘多数过得不如意，但是也有例外。

位于通州的招商蛇口、贝好家、中海地产合作开发的朝棠揽阅宣布自己是“二开二磬”。同时，还夺得7-8月北京新盘网签套数和面积的TOP1。

朝棠揽阅一期今年7月份开盘，开盘宣布去化90%，截至目前网签约268套，成交金额超14亿元，成交均价约5.8万元/平米。一期总房源约540套，网签去化率约49.6%。

前不久，它的二期再度取证开盘：取证的256套房，目前仅认购约120套，认购率约46.88%。

但是，招商蛇口在对外宣传时，巧妙地偷换了推出房源的数据，将256套换成了132套，由此又得出了开盘去化率95%的数据，形成了“二开二磬”的宣传说法。

这种根据认购量来定推出量，以实现“开盘即售罄”的操盘手法，早在10年前就是司空见惯的事情。

朝棠揽阅两期其实都只卖掉一半的房子，但是它依旧是8月份通州新房市场“最靓的仔”。

外行看热闹，内行看门道。

在朝棠揽阅“一骑绝尘”背后，隐藏着哪些市场真理，它给9月份买房带来怎样的启示呢？

让我们先从朝棠揽阅一期房源的销售结构扒起：

这个项目一期去化最快的是89平米左右的三居室，而作为营销噱头的建筑面积约69平米的三居室，实际去化速度并不理想，盖因这种户型的房子住起来并不舒服，只是听起来总价低、吸引人而已。

最重要的是，项目一期的建筑面积约101平米、124平米的四居室，几乎是“扑街”了，推出的105套房源，认购仅17套。

这也是朝棠揽阅二期为什么改规划，将大户型都变为80-90平米的原因。

结合朝棠揽阅一期和二期的实际销售情况，可以发现其“热销”存在显著结构性矛盾——并非全面走俏，而是80-90㎡户型独撑场面，69㎡与100㎡以上户型库存高企，所谓“热销”本质是“局部畅销、整体承压”。

说到这里，我们不得不稍微质疑下朝棠揽阅的另外两个股东：中海地产和贝好家的专业能力。

中海地产的作用何在?贝好家的C2M定位真的发挥作用了吗？朝棠揽阅的69㎡三居，只是 “概念房”！

如果这些专家型合作伙伴真的发挥了作用，料想朝棠揽阅一期不会出现户型定位失误的问题。

更有业内人士直接指出：朝棠揽阅既然规划了69平米的三居室，就应该清楚这种客户消费支出必然是很刚的。物业费开支都要精打细算，又怎么会接受会所的运营费用呢？

根据开发商宣传资料，朝棠揽阅配套有约1500平米的奢装会所，并创新实现“先于交付提供服务”。业主可提前专享9大基础权益，涵盖漫读书吧、日咖夜酒、健身房、瑜伽室、篮球馆、儿童轰趴馆及私宴餐厅等多元场景。

如果以上您还觉得房小评是“想多了”，那么接下来我们深入分析下朝棠揽阅前后两期开盘所反映的市场变化，或许更能窥得真理：

1、通州新盘“既要、又要”时代过去了。朝棠揽阅位置主要是吸引朝阳外溢客户，而对于通州本地改善客户吸引力不大。过去通州主城区的楼盘往往是“吃着碗里的看着锅里的”——吃着通州本地改善，看着主城外溢。

而朝棠揽阅去除120平米左右的四居户型产品，则说明了如今通州本地新盘太多，本地改善客户选择太多，更何况还有中建玖合运河玖院这样的王炸本地改善产品马上推出。

朝棠揽阅70%客群来自朝阳外溢刚需，预算集中在500-550万元，核心诉求是“通勤时间短+总价可控”。80-90㎡户型恰好精准匹配这一需求：86-89㎡户型总价461-549万元，首付160万元左右（符合外溢客群首付上限，且依托22号线永顺站“4站CBD（25分钟通勤）”的优势，相较6号线45分钟通勤的竞品形成差异化。

2、市场和客户都变穷了。朝棠揽阅摒弃大户型，专做80-90平米的中小户型，特别像万科东庐的产品定位。

但是对比万科东庐开盘时的单价和户型面积来说，朝棠揽阅的客户变得更穷、更刚了。

万科东庐开盘价在6万元/平米左右，而朝棠揽阅销售均价约5.8万元/平米。朝棠揽阅的赠送率较之万科东庐高很多，均摊下来到实际使用面积单价，它比万科东庐更低。

此外，万科东庐还一些建筑面积约120平米的四居室卖得不错，而这个户型面积在朝棠揽阅算是“扑街”。

朝棠揽阅的“局部热销”，本质是北京楼市购买力下降的缩影，其核心逻辑与万科东庐高度一致——通过“小面积、低总价、高得房率”，抢夺预算有限的外溢刚需，所谓“热销”实则是“向下兼容”的必然结果。

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