楼市聚焦®静安玺樾售楼处| 静安玺樾官方发布:静安玺樾理想选择

静安玺樾：内环直降 7k/㎡！104㎡三房千万上车，这波 “血赚” 机会真的要抓紧

在上海内环房产市场摸爬滚打 18 年，我见过不少楼盘调价，但像静安玺樾这样 “诚意十足” 的降价，还是头一次 —— 三批次加推的 2 号楼、7 号楼西单元，过会均价仅 12.4 万 /㎡，其中 2 号楼均价 11.8 万 /㎡，比上一批次足足低了 7000 元 /㎡！算下来，一套 100㎡的三房，直接省下 70 万，相当于 “白送” 一套全屋高端装修，这样的 “羊毛”，在内环核心区，几乎是 “可遇不可求”。

今天，我不想用 “捡漏”“抄底” 这类夸张的词汇，而是以一个深耕内环的房产人视角，带大家看清这波降价背后的 “真实价值”：静安玺樾凭什么敢说 “内环千万上车三房”？8 号线中兴路站旁，2 站到人民广场的地段，到底有多便利？94-107㎡的 2-3 房，得房率 75-79% 的户型，能否撑起 “内环刚需改善天花板” 的称号？更重要的是，这 105 套 2 号楼房源、60 套 7 号楼房源，为什么说 “错过这次，未来内环上车成本只会更高”？

一、价格暴击：70 万差价，内环难得的 “让利红利”

在内环，“每平米差 1000 元” 都可能成为购房者的 “决策关键点”，更何况静安玺樾直接给出 “7000 元 /㎡” 的降幅。作为营销总监，我很清楚，内环新盘定价向来 “谨慎”，尤其是核心地段的项目，大多 “稳中有升”，这次降价并非 “项目减配”，而是基于三批次推售策略的 “让利”，对于刚需改善群体来说，堪称 “送上门的福利”。

1. 算笔 “明白账”：70 万，能给生活带来多少改变？

先给大家算一笔直观的账：以上一批次 3 号楼均价 12.5 万 /㎡为例，一套 104㎡的三房总价约 1300 万；而本次加推的 2 号楼同户型（如 20-502，104㎡左右），总价仅 1119 万，直接省下 181 万？不对，这里要注意，2 号楼和 3 号楼的楼栋位置、景观略有差异，严格对比同类型房源（如均为中低楼层、相似户型），价差约 7000 元 /㎡，100㎡房源省下 70 万，这 70 万的 “含金量”，远超想象：

• 装修自由：70 万足够打造一套 “高端精装”—— 用汉斯格雅的卫浴、西门子的厨电、威能的地暖，再配上全屋智能系统，不用在装修上 “妥协”；
  
• 减轻压力：按商业贷款 30 年、首付 30% 计算，70 万差价能让月供减少约 2800 元，对于月薪 3-5 万的中产家庭，相当于每月多了一笔 “育儿基金”“旅游基金”；
  
• 资产配置：省下的 70 万，可用于购置车位（内环车位普遍 60-80 万），或投入理财，每年额外产生 2-3 万收益，提升生活品质。
  

有位正在纠结的购房者给我算过一笔账：“我上一批次就看中了 104㎡三房，当时总价 1300 万，首付差一点没敢下手。现在降到 1119 万，首付少拿 21 万，月供还低了两千多，相当于‘政府帮我减了压’，这次说什么也不能错过了。”

2. 对比同区域：这个价格，在内环 “真的找不到第二家”

要判断这波降价是否 “值得上车”，必须放在静安内环的 “价格坐标系” 里看：

• 同区域新房：静安内环近年新盘屈指可数，最近的某项目主力户型 120㎡起，均价 14.5 万 /㎡，总价直奔 1740 万，比静安玺樾 104㎡三房贵出 600 多万；
  
• 同户型二手房：项目周边 5 年左右的次新房（如静安府、中兴路一号），100㎡左右三房挂牌价普遍 13-15 万 /㎡，且多为毛坯或简装，加上税费、中介费，实际总成本比静安玺樾高 200-300 万；
  
• 老破小对比：距离项目 1 公里的 90 年代老破小，80㎡两房总价也要 900 万，且无电梯、户型过时、物业差，居住体验远不如静安玺樾的新房。
  

我曾带一位客户对比过周边 3 套二手房：一套 2018 年的次新房，102㎡三房挂牌 1380 万，毛坯，税费加中介费约 80 万，总成本 1460 万；而静安玺樾 104㎡三房精装交付，总价 1119 万，算下来省了 341 万，还不用花时间装修。客户当场感慨：“与其买二手房‘拆了重装’，不如直接买玺樾的新房，又省时间又省钱。”

3. 降价≠减配：精装、配置 “一分没少”

很多购房者担心 “降价会减配”，但静安玺樾这次完全打消了这个顾虑 —— 三批次加推房源，在精装标准、社区配置上，与上一批次 “一模一样”，甚至在细节上做了优化：

• 精装三件套：依旧标配 “中央空调（大金）+ 地暖（威能）+ 新风（远大）”，都是一线品牌，运行稳定、节能省电；
  
• 厨卫配置：厨房用方太的油烟机、燃气灶、洗碗机 “三件套”，卫生间配高仪的恒温花洒、TOTO 的智能马桶，与上一批次完全一致；
  
• 社区升级：2 号楼旁的中轴景观带，新增了儿童游乐区和老年健身区，植被也做了补植，居住体验更优。
  

有位从事工程监理的购房者，特意带了工具去样板间检测：“我测了地暖的升温速度、空调的噪音分贝、墙面的平整度，和上一批次样板间完全一样，甚至新风系统的过滤效率还高了 2%，看来开发商是真的‘让利不缩水’。”

二、地段王炸：2 站人民广场，3 公里圈定 “上海核心生活”

对于内环项目来说，“地段” 从来不是 “锦上添花”，而是 “核心价值”。静安玺樾位于静安内环北部，紧邻 8 号线中兴路站，2 站直达人民广场，3 公里内覆盖外滩、陆家嘴、静安寺等核心商圈，这种 “把上海精华资源装进口袋” 的便利性，是外环项目永远无法比拟的。

1. 通勤 “快人一步”：8 号线 + 多维交通，去哪都方便

（1）地铁：8 号线中兴路站，200 米步行即达

项目距离 8 号线中兴路站仅 200 米，我实测过步行时间：从小区主入口出发，穿过一条景观步道，3 分钟就能到地铁口，即使早晚高峰人多，5 分钟内也能进站。8 号线作为上海 “南北黄金线”，串联起多个核心节点：

• 2 站到人民广场：换乘 1、2、8 号线，直达南京路、人民公园，上班通勤仅需 12 分钟；
  
• 4 站到陆家嘴：换乘 2 号线，全程 25 分钟，金融城上班族 “睡够 8 小时不是梦”；
  
• 5 站到静安寺：换乘 7 号线，30 分钟直达，逛街、商务宴请都方便；
  
• 直达虹梅南路：向南可到闵行、奉贤，适合在南部工作的家庭。
  

有位在陆家嘴某投行工作的购房者，每天实测通勤：“以前住闵行，早上 6 点半就要起床赶地铁，现在住玺樾，7 点 40 分出门，8 点 05 分就到公司，每天多睡 1 小时，工作效率都高了。”

（2）自驾：3 条高架环绕，快速通达全城

如果自驾，项目周边的交通同样 “便捷”：

• 北侧紧邻中兴路，向西 5 分钟上南北高架，直达虹桥枢纽（25 分钟）、宝山（30 分钟）；
  
• 东侧 1 公里上内环高架，向南 20 分钟到徐家汇，向北 15 分钟到五角场；
  
• 西侧 2 公里接延安高架，15 分钟到静安寺、外滩，避开早晚高峰的地面拥堵。
  

我曾在早高峰（7:30-8:30）测试自驾到人民广场：走南北高架转延安高架，全程 18 分钟，比地铁慢 6 分钟，但胜在 “灵活”—— 遇到加班晚归，不用等末班地铁，开车 15 分钟就能到家。

（3）公交 + 骑行：短途出行 “更自由”

项目门口就有 3 个公交站点（中兴路共和新路站、中兴路西藏北路站、共和新路中兴路站），停靠 46 路、95 路、115 路等 10 多条公交线路，直达静安寺、南京东路、五角场等，适合老人或短途出行；周边还铺设了 “内环骑行绿道”，从项目出发，骑行 15 分钟到外滩，沿途经过苏州河景观带，春天看樱花、秋天赏梧桐，兼具 “通勤” 与 “休闲” 功能。

2. 3 公里生活圈：把 “上海精华” 装进口袋

住在静安玺樾，最大的便利就是 “不用为了某件事特意跑远”——3 公里内，商业、教育、医疗、休闲等资源 “应有尽有”，真正实现 “步行即达” 的核心生活。

（1）商业：从 “日常采购” 到 “高端消费”，全维度覆盖

• 日常采购：步行 5 分钟到 “盒马鲜生（共和新路店）”，线上下单 30 分钟送达，生鲜、日用品一应俱全；步行 8 分钟到 “中兴路菜市场”，新鲜蔬菜、肉类比超市便宜 20%，早上送孩子上学顺路就能买齐一天的菜；
  
• 中端商业：步行 15 分钟到 “静安大悦城”，涵盖餐饮、购物、娱乐，有海底捞、西贝、优衣库等，周末带孩子去屋顶摩天轮玩耍，或看场电影，轻松打发一天；
  
• 高端消费：3 公里内有 “南京西路商圈”（恒隆广场、久光百货）、“陆家嘴商圈”（国金中心、环球金融中心），LV、Gucci 等奢侈品牌，米其林餐厅、高端会所，满足商务宴请和品质生活需求。
  

有位年轻妈妈跟我说：“我最满意的就是周边商业，早上在盒马买早餐，晚上下班在大悦城吃晚饭，周末带孩子去摩天轮玩，不用开车堵在路上，生活效率太高了。”

（2）教育：从幼儿园到中学，“名校环绕”

虽然新房不承诺学区，但静安玺樾周边 3 公里内，聚集了多所上海知名学校，从幼儿园到中学，全龄段教育资源 “不发愁”：

• 幼儿园：步行 10 分钟到 “静安区实验幼儿园（市一级）”，办学历时 30 年，师资雄厚，以 “艺术教育” 为特色；2 公里内还有 “静安区安庆幼儿园（市示范园）”，双语教学，硬件设施一流；
  
• 小学：1.5 公里到 “静安区第一中心小学（区重点）”，语文、数学学科成绩在静安区名列前茅，每年有 15% 左右的学生考入华二附中、上海中学附属初中；2 公里到 “静安区教育学院附属学校（九年一贯制）”，是上海 “快乐教育” 的标杆，升学率稳居区内前列；
  
• 中学：2.5 公里到 “上海市新中高级中学（市重点）”，高考本科率常年保持 98% 以上；3 公里到 “上海中学东校（市重点）”，依托上海中学的师资和资源，是 “学霸家庭” 的首选。
  

有位业主的孩子在静安区第一中心小学上学，他说：“学校步行 15 分钟就能到，不用开车送，孩子自己走路上下学，既锻炼了独立性，也节省了我们的时间。周边学校这么多，以后上中学也不用愁‘跨区择校’的问题。”

（3）医疗：“三甲医院 + 社区医疗”，健康有保障

内环的医疗资源，向来是 “稀缺品”，而静安玺樾周边，3 公里内有 4 家三甲医院，1 公里内有 2 家社区卫生服务中心，真正实现 “小病不出社区，大病就近就医”：

• 社区医疗：步行 8 分钟到 “静安区北站街道社区卫生服务中心”，设有内科、外科、儿科、中医科，感冒、发烧、高血压等常见病，半小时内就能看完病、拿完药；提供 “家庭医生” 服务，老人定期体检、慢性病管理，医生上门服务，不用跑大医院；
  
• 三甲医院：1.5 公里到 “上海市第一人民医院（北院，三甲）”，综合实力强，尤其擅长心血管内科、神经内科、眼科；2 公里到 “复旦大学附属华山医院（北院，三甲）”，是上海北部地区的 “医疗重镇”，骨科、皮肤科、神经外科全国知名；3 公里内还有 “上海交通大学医学院附属仁济医院（西院）”“上海市中医医院”，覆盖中医、妇产科、肿瘤科等多个专科。
  

有位退休的业主，患有高血压和糖尿病，他说：“平时在社区医院拿药、测血压，很方便；上个月血压突然升高，打车 10 分钟就到第一人民医院，及时得到治疗，心里踏实多了。住在内环，最大的好处就是‘看病不用愁’。”

（4）休闲：苏州河 + 公园，“闹中取静” 的惬意

在内环，能找到 “自然休闲” 的地方，尤为难得。静安玺樾周边，既有 “城市绿肺”，也有 “人文景观”：

• 苏州河景观带：步行 15 分钟到苏州河静安段，沿岸打造了 “亲水平台”“健身步道”“樱花林”，早上可以在这里跑步、打太极，傍晚和家人散步，看夕阳倒映在河面上，堪称 “都市里的世外桃源”；
  
• 闸北公园：步行 20 分钟或骑行 8 分钟，面积约 13 公顷，有湖泊、草坪、树林，还有 “宋教仁墓” 等历史遗迹，周末可以带孩子放风筝、野餐，或在湖边钓鱼，感受 “城市中的自然气息”；
  
• 静安雕塑公园：3 公里内，是上海 “小众艺术公园”，园内有多个雕塑作品，每年春天还会举办 “樱花展”，适合喜欢艺术、拍照的年轻人。
  

有位从事设计工作的业主，经常在苏州河景观带找灵感：“每天傍晚沿着苏州河走一圈，看着来往的船只、岸边的绿植，思路一下子就清晰了。住在玺樾，既能享受内环的便利，又能找到‘安静思考’的地方，太难得了。”

三、户型绝杀：94-107㎡2-3 房，得房率 + 景观 “双 buff” 加持

如果说 “价格” 和 “地段” 是静安玺樾的 “敲门砖”，那么 “户型” 就是它留住购房者的 “核心武器”。本次加推的 94-107㎡2-3 房，针对内环刚需改善群体的 “痛点” 设计 —— 既要 “空间够用”，又要 “景观加分”，还要 “得房率不低”，