一口气拿出三块地，白云狂打鸡血

广州土拍，开始打鸡血了。

今天（9月3日），一口气，三块地齐挂：

齐富路北侧地块、白云区太和镇AB1209039、040地块，和从化区良口镇良明村共青路南侧地块。

其中，风头最盛的，当属白云区。

1）齐富路北侧地块，6家开发商在跟

白云新城核心区地块，起拍总价约13.3亿，折合楼面价约3.3万/平，价格是近几年最友好的。

目前，保利、绿城、金茂、厦门国贸、越秀、龙湖都在跟进。

2）白云区太和镇039、040地块，纯安置房回购地块，价高者得

即民科园四大安置区之一的营溪安置区地块，起拍总价约5.54亿元，折合楼面地价约为5692元/平，竞拍方式为竞地价，上不封顶。

这个项目将由广州民科园城更公司回购用于安置，回购总价约15亿元，折合计算每平大约15400元。

也就是说，开发商不愁销售，只需要做好代建，确定性很高，关注的开发商不少。

操作逻辑，也可以参考龙归陶瓷城项目，2022年出让时吸引了3家房企竞拍，9轮报价，最后由中建国际拿下，是当时最热的地块。

3）黄边北路北侧地块，预计10月挂牌

另外，据我们了解，另一个热门选手，黄边北路北侧地块也准备挂牌，并且已经有开发商去现场看地了。

详细情况，我们下边展开聊聊。

一、齐富路北侧地块

这块地我们早前就爆过料，如今正式挂牌，算是彻底明牌了。

再总结一下这块地的重点，全部踩中了现在的市场逻辑：

1）吸引力高，用次新房的二手房价可以置换新规一手房

2）板块近四年没有拍地，内生型需求量大

3）紧靠白云新城北区，学铁商全明牌+连片山景+最高含金量的豪宅圈子

4）萧岗旧改新预期

齐富路北侧地块，总建面仅约4万平，起拍总价约13.33亿元，折合楼面地价约3.3万/平。

小而精，低门槛，和往年地块相比，优势更加一目了然。

当然，这只是起拍价，6家房企盯着，注定要来一场神仙打架，到时再把价格抬上去，也不失为一种策略。

另一方面，齐富路北侧地块的市场机会确实不少。

白云新城上一次拍地已经是21年的粤海云港城地块，板块供应相当紧张，库存面积37475平，去化周期约11.7个月。

目前主力新盘就剩粤海云港城，但其为旧规项目，面积段在140-270平，门槛也高，而且位于白云新城南区。

而齐富路北侧地块，则紧贴着白云新城北区，离龙湖天奕、保利云禧、珠江岭南苑、中海云麓公馆“四大金刚”一步之遥。

并且，几个项目的城市界面、学铁商配套也是同一档：

省实云城校区（云城街道全地段摇号）/萧岗小学+2/12号线白云文化广场站+白云新城商圈。

而且，齐富路北侧地块，还能在原有圈层里，做到明显的迭代。

一个是新规产品，100—110%使用率，在白云新城就是T0版本。

另一个是萧岗旧改，整个旧改片区规划建设总量335万平，目前已经启动首期的工程招标。

萧岗连片旧改，不仅能革新城市界面，更将新增大量的学校、商业、公园、公服配套等，做产城融合的宜居新城。

其中，规划的一所84班中小学，就在地块南边。

至于规划产品，意向也相当明显了。

如果要打安全牌，那就做100-130平刚改产品起步，搭配部分大户型，总价500-600万左右起步，那竞争力就拉出来了。

我们查过数据，目前白云新城板块，库存量最低的面积段，就是100-110平，以及120-130平户型。（来源：克而瑞）

这样一来，既能和四大金刚错位配置，又能吸引白云新城的改善客、分巢出来的年轻一代，都可能买单。

二、白云区太和镇039、040地块

营溪安置区地块，也是打明牌了，重点很明确——

这块地为定向回购的安置房，拿地房企的角色是代建方，旱涝保收，利润空间还不小。

并且，回购总价约15亿，折合计算每平大约15400元。

而起拍总价5.54亿，折合楼面地价约为5692元/平，这空间就大了。

所以，营溪安置区地块竞拍方式是竞地价，上不封顶，一轮叫价加500万。

相比2022年拍出的龙归陶瓷城项目，当时规则是每次叫价都要在基础回购价格上降低100元/平，最后中建国际以16.35亿元拿下。

这一次，明显要刺激得多。

而且，也是因为有了龙归陶瓷城在前边打样，营溪安置区地块的热度，估计也不低。

我们拿到一份内部数据，今年龙归陶瓷城2490套房源，是由民科园一次性回购，总金额约43亿。

营溪安置区地块，和龙归陶瓷城一样，同属于民科园核心区四大安置区。

而民科园旧改，属于广州52个专项借款项目之一，背后财力那是杠杠的，这也是重要的确定性。

再看回这块地，素质也不错：

距离14号线太和站仅约50米，附近就是太和金铂天地、广外附实验中学，学铁商齐了。

地块总用地约4.37万平，总建面约9.73万平，要配建道路、绿地等，综合性比较能打。

三、黄边北路北侧地块

黄边北路北侧地块，应该是要趁热打铁了，几个重点：

1）学校升级，大概率都能读黄边小学

2）周边二手成交升温，买房需求同步放大

3）核心成熟地段小而美地块，门槛低，压力低

4）买家群体清晰，周边的原地置换改善族/分巢家庭

今年7月消息，时代玫瑰园小学民转公，变为黄边小学时代玫瑰园。

而且，据相关文件，这所小学今年招生地段，恰恰包括金碧雅苑居委。

我们之前说过，地块横跨乐得居委和金碧雅苑居委，现在看来，这两个居委都能读黄边小学了。

而且，伴随着这所学校民转公，周边二手成交肉眼可见地升温。

大家可以看看我们统计的数据，时代玫瑰园近两个月新成交了14套，金碧雅苑新成交了8套，差不多占今年成交量的1/3。

要知道，这两个都是20年楼龄左右的二手盘，小区老化，使用率偏低。

这时，要是来个新盘，新规户型、100-110%使用率、低密度、升级产品力，吸引力完全是不同档次了。

另外，地块东侧有高尔夫俱乐部、白云保时捷中心，东边能眺望白云山，景观和圈层也加分不少。

铁、商也都是明牌。

地块距2号线黄边站大约450米，距3号线白云大道北站约550米；距设计之都核心商圈也是约400米。

这种成熟配套和生活氛围，基本锚定了周边的地缘性买家，原地置换，稳定性也很高。

而且，地块占地约2万平，总建面约5万平，和越秀云萃的体量差不多，对开发商来说，压力也不会很大。

至于周边新房，主要是中建白云之星，但项目主打128平以上的纯改善四房，黄边北路北侧地块还是有空间打错位牌。

操盘思路，也可以抄抄越秀云萃作业。

这么来看，白云今年的土拍，不只是热闹，更是给出了可参考的供地逻辑，高确定性+低风险+贴合市场预期的地价。

让大家动起来，这是最重要的。