监护人违规买母亲房，其他继承人起诉获合同无效 北京律师解读

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母亲被宣告无民事行为能力后，儿子作为监护人竟伪造签名、零对价 “购买” 母亲名下房改房，其他四继承人发现后起诉，法院最终判决 “《北京市存量房屋买卖合同》无效”！近日，北京市海淀区人民法院审理此案，明确 “监护人非为被监护人利益不得处分其财产，自利性交易行为无效”，为监护人履职边界及继承财产保护提供关键指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告陈燕（三女）、陈玲（次女）、陈阳（长女陈红之子，代位继承）、陈宇（长子陈峰之子，转继承）（四原告）诉称：

判令被告陈强（次子）与被继承人刘桂兰（母亲）于 2022 年 12 月 21 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

本案诉讼费由陈强承担。

事实依据：

陈建国（父，2001 年去世）与刘桂兰（母，2022 年 12 月去世）育有五子女：陈红（长女，2019 年去世）、陈玲、陈峰（长子，2023 年去世）、陈强、陈燕；陈阳是陈红独子（代位继承），陈宇是陈峰之子（转继承）；

案涉海淀区某路六号房屋（65.2㎡，2021 年 11 月登记在刘桂兰名下，房改房），多年来由刘桂兰与陈燕共同承租，虽登记在刘桂兰名下，但属家庭共有财产，刘桂兰无单独处分权；

2022 年 8 月，陈强以刘桂兰患老年痴呆为由申请宣告其无民事行为能力，法院判决 “刘桂兰为无民事行为能力人，指定陈强为监护人”；

2023 年陈燕起诉陈强继承纠纷时发现：2022 年 12 月 21 日，陈强竟以 “刘桂兰法定代理人” 身份，与自己签订《北京市存量房屋买卖合同》，伪造刘桂兰签名，以 10 万元低价（未实际支付）将六号房屋过户至自己名下；因房屋产权已变更，陈燕只得撤诉后另行起诉确认合同无效。

（二）被告（陈强）答辩理由

陈强辩称，不同意原告诉求，理由如下：

房屋是自己 “合法所得”：2020 年房改时，自己全额出资 6.27 万元购买六号房屋，因政策限制只能登记在承租人刘桂兰名下，父母生前明确同意房屋归自己；

过户是母亲真实意愿：2022 年 4 月曾带刘桂兰、陈玲、陈燕到不动产登记中心办过户，因登记部门对刘桂兰行为能力存疑未办成；后刘桂兰被宣告无民事行为能力，自己作为监护人按其生前意愿过户，手续合法；

未付 10 万元是 “母亲不收”：认可未支付合同约定的 10 万元购房款，但主张 “刘桂兰明确表示不用付”，且自己对刘桂兰尽了主要赡养义务，有权获得房屋。

（三）法院查明关键事实

房屋与监护背景：

六号房屋是 2021 年 11 月登记在刘桂兰名下的房改房，2022 年 8 月法院判决 “刘桂兰为无民事行为能力人，陈强为监护人”；

陈强主张 “2020 年出资 6.27 万元购房”，但未提交书面协议；陈燕称 “当时曾向陈强支付 6.27 万元，是共同出资”，陈强仅认可收款但否认是 “共同出资”，无证据反驳；

合同与过户细节：

2022 年 12 月 21 日，陈强以 “刘桂兰法定代理人” 身份与自己签订合同，约定房价 10 万元，刘桂兰签名为陈强代签，陈强未支付任何购房款；当日房屋过户至陈强名下，2022 年 12 月 30 日刘桂兰去世；

陈强称 “陈玲、陈燕知情并陪同办过户”，陈玲、陈燕否认，主张 “当时是想过户给陈燕和陈强共有，因刘桂兰意识不清未办成”，陈强无证据证明 “二人同意过户给自己”；

居住与继承情况：

刘桂兰、陈峰去世后，六号房屋由陈燕居住，陈强未实际占有房屋。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈强作为监护人，与自己签订的房屋买卖合同是否因 “非为被监护人利益” 而无效？

陈强主张 “父母同意、自己出资” 的抗辩是否成立？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

陈强的行为违反监护人核心义务，合同无效

依据《民法典》第三十五条 “监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”：

处分目的非为被监护人利益：陈强作为监护人，将刘桂兰名下房屋 “卖给自己”，未支付任何对价（10 万元未实际支付），本质是 “无偿转移财产”，未体现 “维护刘桂兰利益”（如治病、养老等），反而损害刘桂兰及其他继承人的合法权益；

交易形式违法：陈强同时作为 “法定代理人” 与 “买受人”，自买自卖且代签被监护人名字，违反 “利益冲突禁止” 原则，交易缺乏真实性与公平性，不符合民事法律行为的 “意思表示真实” 要件；

陈强的抗辩无证据支持，不予采信

无证据证明 “父母同意房屋归自己”：陈强主张 “父母生前意愿”，但未提交遗嘱、书面协议或证人证言，无法佐证；

无证据证明 “出资即享有产权”：即使陈强曾出资，房改房登记在刘桂兰名下，出资仅为 “债权关系”，不能直接转化为 “所有权”，且陈燕对出资提出合理抗辩，陈强无证据反驳；

无证据证明 “其他继承人知情同意”：陈强称 “陈玲、陈燕陪同办过户”，但未提交录音、书面确认等证据，且二人明确否认 “同意过户给陈强”，应承担 “举证不能” 后果。

三、裁判结果

确认被继承人刘桂兰与被告陈强于 2022 年 12 月 21 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

本案诉讼费由被告陈强承担。

四、案件启示

（一）监护人：严守 “为被监护人利益” 底线

明确履职边界：监护人处分被监护人财产（如房产、存款），必须以 “治病、养老、改善生活” 等被监护人利益为唯一目的，严禁 “自买自卖”“无偿赠与” 等自利行为；

留存决策证据：若确需处分财产，需经其他利害关系人（如继承人）书面同意，保留医疗记录、费用单据等 “为被监护人利益” 的证据，避免单方决策；

拒绝利益冲突：不得同时作为 “处分方” 与 “受让方”，即使是亲属关系，也需通过第三方评估、公平交易实现，避免因 “程序违法” 导致行为无效。

（二）继承人：及时关注被继承人财产动态

跟踪财产登记：对被继承人名下房产、存款等重要财产，定期通过不动产登记中心、银行查询权属变化，尤其在被继承人丧失行为能力后，警惕监护人单方处分；

留存共有证据：若财产存在 “共同承租”“共同出资” 等情况（如本案中房屋由陈燕与母亲共同承租），需保存租赁合同、付款凭证、居住记录等，证明自身权益；

及时依法维权：发现财产被不当处分后，应在 3 年内起诉，可先申请财产保全防止房屋再次流转，再通过 “确认合同无效”“继承纠纷” 等案由主张权利，避免因 “撤诉后拖延” 错失时机。

（三）不动产登记部门：强化监护人处分审查义务

严格审核身份与意愿：监护人申请处分被监护人房产时，需要求出具 “监护判决书”“为被监护人利益的书面说明”（如医疗证明、养老需求），核实被监护人签名真实性，对 “自买自卖” 等异常交易重点审查；

通知利害关系人：对老年被监护人、无民事行为能力人的房产处分，可主动通知其近亲属（如其他继承人），询问是否存在异议，避免遗漏关键意见；

留存审查记录：对审查过程中的材料（如监护人承诺、亲属意见）归档保存，若后续发生纠纷，可作为履职合规的证据。

（四）核心提醒：监护权不是 “财产控制权”

本案中陈强败诉的核心，在于混淆了 “监护权” 与 “财产所有权”，将监护人身份作为 “独占遗产” 的工具；四原告胜诉的关键，在于抓住 “监护人非为被监护人利益处分财产” 的核心违法点，且无证据瑕疵。这警示所有涉及监护与继承的主体：

✅ 监护人需牢记 “履职为公”，守护被监护人利益是唯一职责；

❌ 继承人不可忽视 “财产监测”，尤其是被继承人丧失行为能力后，及时介入才能避免权益受损；

⚠家庭财产纠纷中，“书面证据” 永远是关键，口头承诺、亲属情面不能替代法律依据。

监护制度的初衷是保护弱势群体，而非赋予监护人 “处分财产的特权”，只有各方都守住法律边界，才能让 “老有所养、产有所属” 落到实处。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）