租到“甲醛房”能全额退款吗？法官一句话道出真谛

判词摘录

作为出租方，被告应提供符合居住条件的房屋。被告自认系争房屋于2023年6月初装修，7月17日原告表示新装修的房屋可能存在甲醛超标问题，要求被告解决，但被告未有回应。在此情况下原告有权委托检测机构出具检测报告。原告结合房屋的装修时间及检测结果，认为系争房屋甲醛超标，符合常理。嗣后，原告出于担心房屋内甲醛超标影响自身健康的考虑……向被告提出解除双方租赁合同，本院予以准许。

考虑到甲醛的挥发性以及空气流动性，被告提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映2023年7月系争房屋的甲醛情况。被告在明知原告提出解除合同后理应及时收回系争房屋，怠于收回系争房屋的租金损失应由其自行承担。

典型案件

“国家标准是不超过0.08mg/m³，而当时房屋客厅和卧室的甲醛浓度达到了0.20mg/m³，远超国家标准。况且当时我媳妇正备孕，这样的‘甲醛房’我们怎么敢住呢！”近日接受《法治日报》记者采访时，王先生回忆起来上海工作时租到“甲醛房”及退租的经历，仍历历在目。

因出租人拒绝退租，王先生无奈起诉至上海市宝山区人民法院。最终，法院判决解除租赁合同，由出租人向王先生退还租金和保证金。“刚从外地来上海工作，就碰到了这件糟心事，是公正司法让我感受到了这座城市的温度，给予了我前行的力量。”王先生说。

近日，记者走进宝山区法院了解该案的来龙去脉。

租住房屋甲醛超标

王先生记忆犹新，那是2023年7月14日晚，他来到一套位于宝山区的出租房，当时房屋窗户开着，通着风，没有明显问题。于是，他与出租人郭女士签订《房屋租赁合同》，租下了这套房，约定租期1年，月租金3400元，保证金3400元；租赁期间，出租人保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。

然而，第二天晚上，他和妻子再次来到这套房子里时，窗户关上了，待在房间里一会儿就令人“非常不舒服”，他怀疑可能是甲醛所致。

于是他给出租人郭女士发去信息：“甲醛什么的没问题吧？”郭女士回复称，这个问题不大，住进来时开窗通风，再买几盆绿萝放在房屋里净化空气。

还没搬进去，王先生便从邻居处得知：这套房子半个月前刚完成装修。

“我媳妇正备孕，刚装修的房子不适合我们，我们也不敢住。”王先生将退租的想法告诉了郭女士，但郭女士不同意退租。她的理由是，在王先生看房时，她已经说过房屋新装修，双方签订合同时也备注了新装修。如果退租，不返还已付房屋租金和保证金。

多次沟通无果，王先生向郭女士提出进行甲醛检测的要求，郭女士未予回复。

于是，王先生自行向有中国计量认证资质的机构申请检测，检测报告显示，该房屋客厅及卧室甲醛浓度约为0.20mg/m³，不符合《室内空气质量标准》。

当年7月21日，王先生向郭女士发送房屋甲醛检测报告，要求解除房屋租赁合同，退还租金3400元、押金3400元及支付甲醛检测费600元。

郭女士回复称：“单方面解除合同是要赔违约金的。”

两份不同检测报告

由于双方无法达成一致，王先生起诉至宝山区法院，请求法院确认双方租赁合同解除，要求郭女士返还租金和保证金并支付违约金3400元。

“法官，我妻子当时正备孕，这房子甲醛严重超标，我们都没有搬进去住，也不敢住。”开庭时，原告王先生提供了检测报告。

这时，被告郭女士也不慌不忙地拿出另一份检测报告反驳道，她找的检测机构出具的检测结果显示该房屋的甲醛含量不到0.06mg/m³，完全合格。另外，郭女士说，王先生签订合同时，她已告知其房屋新装修，自己不存在任何违约行为。

原来，郭女士于2023年12月初自行委托检测机构对该房屋空气质量进行检测，检测报告显示甲醛等含量均低于限值标准。

庭审中，本案承办人、宝山区法院法官杨洁认真询问双方检测细节，后经核查检测机构资质、检测程序以及检测标准，发现两份检测报告均由有中国计量认证资质的机构出具，采样方法亦符合国家标准，但郭女士检测报告的时间距双方争议发生时已有5个月。此外，2023年11月，郭女士已将该房屋另行出租给案外人，审理时房屋的空气质量现状已发生较大变化，法院已无重新检测可能及必要。

法院审理得知，郭女士2023年6月初向房屋产权人承租了毛坯房，后对房屋进行装修并购买家具，2023年7月中旬向王先生交付全新装修的房屋。

对于王先生要求对房屋空气质量进行检测，郭女士未回应一事，她表示：“他签订合同时已经看过房且知道房屋是新装修的，我没有义务进行检测。”

事实逐渐清晰，杨洁引导双方聚焦法律的强制性规定：民法典明确规定出租人有适租义务，即便承租人在签订合同时知晓租赁物危及承租人安全或健康的，亦可随时解除合同。

判决得到双方认同

2024年2月，宝山区法院作出判决：郭女士于本判决生效之日起10日内退还王先生租金、保证金。宣判后，当事人双方均未提起上诉。

记者近日前往案涉出租屋看到，屋内已入住他人，门口靠墙处有一个放着多双鞋子的鞋架。

一旁的杨洁感慨地说，审理甲醛超标房屋租赁合同纠纷案件的过程，像是在法律条文与生活细节间“走钢丝”，从立案到宣判期间，每一次证据交换、开庭审理都在平衡“看得见的合同条款”与“看不见的居住安全”，判决的最终形成，既是对事实的认定，更是对法律精神的诠释。

记者注意到，最终落在判决书上的，既没有晦涩难懂的专业术语，也没有堆砌法条，而是用最直白的文字写道：“作为出租方，应提供符合居住条件的房屋。”

本案判决后，被告郭女士曾向杨洁提出她的疑惑：“法官，如果都按照你这样判，那我们做二房东的还怎么赚钱？”

杨洁的回复是：“你应该庆幸原告一家未实际入住，未给原告一家人的身体健康造成实际损害。换位思考一下，如果你的小孩长期居住在这样的房子里，你还会这样想吗？”

那时，被告陷入了沉思。

后来，杨洁在另一起租赁纠纷中再次遇见被告郭女士，她在案件审理过程中很配合法院工作，甚至在沟通调解方案时直接对杨洁说：“法官，我们信任你，你直接给个调解方案。”

“那一刻，我仿佛看见冰冷的法条，因那份朴素的理解而产生温暖的共振。”杨洁说。

如今，王先生的孩子已一岁多。“家人的健康是最重要的，公正司法守护人民群众健康。”他感叹道。

法官笔记

让朴素的判决解答普通人的困惑

杨洁

距离这份甲醛超标租赁案的判决书成稿，已过去一年有余。案牍流转间，时光如梭，案件的细节仍清晰如昨。它并非我伏案书写的文书中最浩繁的那份，然而字里行间承载的分量，却像颗石子投进心湖，漾开层层涟漪，久久不曾平息。

回望这起案件，在撰写事实认定部分，我认真核实证据和详细询问租赁合同签订前后的各种细节，抽丝剥茧般还原租赁时间线：2023年6月3日，被告自房屋产权人处承租毛坯状态的房屋；2023年7月14日，被告向原告交付全新装修的房屋；2023年7月20日，原告单方委托检测并以甲醛超标为由向被告提出解除合同；2023年11月25日被告将房屋出租给案外人，2023年12月3日，被告单方委托检测房屋空气质量。

在两份检测报告检测资质及程序等均合法的前提下，检测报告的检测时间成为两份证据证明效力的关键。我查询专业文献书籍，几度翻阅检测规范，并向空气质量检测专业人员请教，确认“新装修房屋甲醛释放高峰期通常为3个月到6个月，且夏季高温环境会显著加速甲醛释放”，最终认定被告提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映2023年7月系争房屋的甲醛情况。至此，我仅是推翻了被告检测报告的结论，但系争房屋在争议时段是否甲醛超标并不能直接认定。于是，我重新查看卷宗，不遗漏任何蛛丝马迹，最终结合被告装修完毕时间仅半月等其他旁证，坚定甲醛超标的内心确认，从而撰写下“原告结合房屋的装修时间及检测结果，认为系争房屋甲醛超标，符合常理”的判决结论。

此外，通过逐字核对双方所有的微信聊天记录和短信记录，我将发生在2023年7月17日至21日，散落于微信与短信里的碎片化对话，原封不动地嵌入判决书的事实部分。这些看似零碎的文字，清晰地复刻出一条心路：原告从初期的忧虑，到寻求沟通解决却屡遭闭门羹的无助，直至无奈诉至法院。而另一端，却是被告知晓全新装修的房屋可能会有甲醛超标隐患，依然拒绝沟通的强势无理。

撰写裁判核心的“本院认为”部分，我经历了反复的自我审视。第一遍侧重法律逻辑，我突然意识到，法律条文的力量从来不在晦涩，而在能回答普通人的困惑。这份文书要解释的也是最朴素的问题：面对甲醛超标的房屋，房客能不能提前退租。于是我重新书写，最终落在判决书上的，是用最直白的文字写下“作为出租方，被告应提供符合居住条件的房屋”。

当天，敲完判决书最后一句时已是晚上八点。窗外车流不息，灯光如织。我忽然想起来沪打拼的原告一家，此刻或许正奔波归家，抑或同我一般仍在灯下劳碌。而这间弥漫着甲醛的房屋，曾寄托了他们对未来三口之家安稳生活的期待。这份判决书能做的，是帮他们拾起那份被打碎的期待，用公正之手，一片片拼回他们对这个城市的信任。

（作者系上海市宝山区人民法院法官）

专家点评

生动诠释新时代司法的三重属性

金可可

人民法院对甲醛超标类房屋租赁案件的处理，展示了法官专业的司法能力，体现了司法对民生的关护和保障。

该案的审理体现了法律适用的准确性。面对租赁纠纷中甲醛检测标准认定、举证责任分配等难题，人民法院将民法典中“租赁物适用性”条款与环境安全标准相结合，创造性地构建了“健康权优先”的裁判逻辑。例如在证据采信上，对当事人自行委托的检测报告，法院通过审查机构资质、检测程序等要素科学认定效力，既避免了机械司法导致的维权困境，又坚守了证据裁判原则，展现了司法对专业领域知识的尊重以及对法律条文的灵活运用。

该案的审理直击民生领域的维权难点，守护了公平正义。租客在租赁关系中往往处于信息和议价能力的弱势地位，甲醛超标不仅侵害其健康权，更可能因出租方的推诿导致维权无门。人民法院通过判决违约方承担违约责任，既让违法者付出代价，又为弱势方提供了权利救济通道，矫正失衡的利益格局。这种形式平等向实质正义的跨越，彰显了司法守护民生底线的担当。

该案的判决，为社会行为划定了清晰边界，具有社会价值引领的作用。一是出租方必须履行安全居住保障义务，将健康权置于逐利之上；二是公民应增强权利意识，对侵害自身健康的行为及时说“不”；三是市场主体须恪守诚信原则，任何侥幸心理都为法律所否定。该案价值还在于引导租赁市场从“契约自由”向“责任先行”转型，促进形成“生命至上、诚信为本”的社会共识。

甲醛超标房屋租赁案件的处理，是司法功能从“纠纷解决”向“规则建构”升级的鲜活样本，生动诠释了新时代司法的三重属性：以专业智慧破解民生难题、以公正裁判守护权利救济、以价值引领塑造社会风尚，从而让法治精神真正融入人民群众生活的方方面面。

（作者系华东政法大学法律学院院长）

原标题：《租到“甲醛房”能全额退款吗？法官一句话道出真谛》

栏目主编：顾万全 文字编辑：傅璐

来源：作者：法治日报