观点直击 | 中国金茂：未来三年的目标是活得好

观点网 当下中国房地产继续处于调整阶段，虽然政策端不断传来积极信号，但信心不足、需求疲软仍是常态，楼市基本面仍旧承压。

国家统计局数据显示，今年前7个月，全国新建商品住宅销售面积和销售额分别为43218万平方米、43593亿元，同比分别下降4.1%、6.2%。好消息是，降幅不断收窄、库存连续下降，楼市进入筑底阶段。

在这一轮弱复苏行情当中，保持战略定力、坚持品质初心的房企展现出了明显优势，中国金茂便是其中之一。

8月26日，中国金茂发布了2025年中期业绩报告，上半年实现收入251.13亿元，同比增长14%，所有者应占溢利约10.9亿元，而2024年同期为10.1亿元，同比增长8%。

若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），中国金茂所有者应占溢利为11.23亿元，较上年度增加2%。

从一连串飘红的数据来看，中国金茂仍旧展现出了韧性的一面。

至于下半年，在8月27日召开的投资者会上，中国金茂主席陶天海提到，针对2025年下半年，根据目前的经营情况，公司提出来三个加快，一个重视。

第一，是加快新项目的去化，以现金流回正为核心；第二，加快存量资产的盘活，全年努力实现盘活35%存量资产的目标；第三，加快第二曲线的打造，是公司构建面向未来的竞争力。

至于一个重视，则是重视风险隐患的控制。陶天海认为，因为整体地产市场还在深度的调整过程中，需要特别重视对风险的防范和控制。

提及中长期的规划，他则透露，中国金茂将从“活下来、活得好、活出彩”三步走进行规划，目前已经完成了活下来的目标，2025年至2027年则要达成活得好这一目标，实现全面焕新金茂。

土储信号

上半年，中国金茂完成管理层平稳更迭后，在组织架构、土地投资、业绩表现等方面，均展现出积极态势。

首先，在土地投拓端，过去中国金茂持续发力城市运营业务，依托城市运营聚焦大盘开发，但在楼市调整之下，这家企业不断进行策略调整与土地换仓，将视野转换至一二线核心城市。

观点新媒体了解到，2025年以来，在限价政策逐步退出背景下，房企将目光聚焦到改善型项目，核心城市、核心地段的土拍市场成为房企角逐的新战场。

报告期内，中国金茂紧抓市场机会，在北京、上海、武汉、成都等一线、新一线城市接连获取16个新项目，计容建筑面积超145万平方米。

据观点指数发布的报告显示，上半年，中国金茂新增权益土储达到70.7万平方米，新增货值608.4亿元。

中国金茂高级副总裁张辉在业绩会上也表示，上半年的土地投资当中，66%新增投资聚焦在北京和上海，实现了这些重点战略性城市的补仓。同时，成功布局广州、合肥等相对缺货的地区。

对于接下来的投资计划，他表示，高能级城市对好品质，好房子改善型产品的需求比较旺盛，因此公司也会更好地把握下半年在核心一二线城市的投资机会，全年200-300亿元的投资目标不变。

通过新增投资实现存货结构的优化，同时通过增量带动存量，解决一些历史遗留问题，这是中国金茂的策略。

实际上，早在去年6月，中国金茂便制定了一个“奋进计划”，拟用三年时间解决公司80%存量的问题。

张辉表示，2025年是完整的“奋进计划”第一年，锚定全年处置35%存量的目标在推进。

会上，针对一些存量土地、存量项目，中国金茂提出了更具体的解决方案：一方面通过与政府沟通，对项目规划条件进行调整；另一方面则进行土地调整，对开发价值不高的土地进行收储，进而再拿新资源等方式，实现存量的盘活。

今年1月，中国金茂便成功退出湖州南太湖地块，获得7.81亿现金补偿。

得益于土地端的调整，上半年，中国金茂销售规模位居行业前列，实现签约销售金额533.47亿元，同比增长19.77%。

对于下半年的新房市场，陶天海则认为，整体市场仍然在探底和筑底过程中，预计今年总体行业规模还将有5%-10%的下滑，市场企稳还需要时间。

至于销售策略，他则表示，新项目力争实现稳价提量，老项目坚决去化，争取量价平衡。

同时，“做好新项目的产品引领，在存量项目实现多措并举加速去化，尤其是加速一些尾盘现房项目的清盘，作为下半年的重中之重。”

利润空间

“做优增量、盘活存量”是中国金茂开发业务2025年主线任务，在这一策略之下，上半年土地与开发业务贡献了200.41亿元的收入，同比增长17%，毛利率亦同比上升1个百分点至12%。

针对商业、酒店和物业板块等非开发板块，中国金茂表示，要加速发展第二曲线，提升板块的盈利能力，真正助力企业实现长远的高质量发展。

财报显示，在商务租赁与零售商业运营业务方面，中国金茂期内实现收入8.14亿元；酒店经营板块实现收入7.76亿元，上市平台金茂服务期内实现收入17.83亿元，上述三项业务分别实现毛利率79%、34%及23%。

整体来看，中国金茂上半年实现收入251.13亿元，城市运营与物业服务、商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务以及其他，分别贡献78%、3%、3%、7%、9%。

利润端，中国金茂期内公司所有者应占溢利约10.9亿元，同比增长8%，扣除投资物业公平值亏损的净利润为11.23亿元，较上年度增加2%，整体毛利率为16.2%，与上年同期相比提升了1.6个百分点。

首席财务官乔晓洁表示，未来还面临一些2023年以前的项目，所以总体短期来看，坐收毛利率可能还会是阶段性承压的状态。

毛利率改善和提升方面，中国金茂也提出了几个举措，她表示：其一，在投资方面坚持优中选优，聚焦优质资源，精准发力，保持积极而不激进的策略，坚持底线要求，实现优质资源的储备。

乔晓洁进一步表示，2024年下半年到2025年上半年，集中获取了一批利润率有显著优势的优质地块，随着这批项目逐渐坐收，未来会带动公司毛利率进入修复通道。

其次，通过提升运营效率、推动成本费用管控、培育高毛利第二曲线等方式，改善毛利率。

“虽然短期内公司毛利水平还会有所承压，但我相信随着新项目的逐渐坐收，未来整体业绩应该是稳中有升的态势。我们会利用这两三年时间，将报表质量进行根本性修复。”

负债维稳

在当前行业生态下，稳健的财务表现仍是评估一家房企安全性的第一优先指标。

乔晓洁在业绩会上强调：“这几年公司一直坚持比较稳定的债务管理思路，降短期升长期、降境外升境内，这两年取得了比较好的成果。”

财报显示，于2025年6月30日，中国金茂计息银行贷款和其他借款（流动及非流动）约为人民币1232.97亿元，较2024年末微增0.4%。

乔晓洁提到，今年中期跟去年项目负债略微有增长，但总体保持相对稳定的状体。金茂的总体策略是保持债务规模相对稳定，可能阶段性会有一点增长，但是总体资产负债率稳中有降。

具体来看，报告期末，中国金茂扣除现金及现金等价物、受限制银行结余及若干其他金融资产，于报告期末的净债务为847.44亿元，较2024年同期减少3.64%，净负债于调整后资本比率为53%，较上年同期减少14个百分点。

在计息银行贷款及其他借款当中，于一年内到期负债为274.53亿元，占比达到22.27%，第二年到期的有息负债为289.27亿元，第三年至第五年的有息负债为450.62亿元，五年以上负债共计218.54亿元，占比分别为23.46%、36.55%、17.72%。

报告期末，中国金茂现金和现金等价物人民币340.65亿元。

融资情况来看，截至2025年6月30日止六个月，中国金茂利息开支总额约为32.56亿元，较上年同期减少8%，资本化利息开支约为20.42亿元，同比减少10%。因此，报告期末，该公司融资成本约为12.14亿元，较上年同期减少4%。

此外，中国金茂银行信贷额度约1608.24亿元，目前已动用额度约为884.14亿元。

此前股东会上，乔晓洁曾表示，虽然目前国内利率位于历史低位，但为平衡好股东和债权人的考虑，公司倾向债务规模稳中有降，或是稳中微降，让公司未来保持一个比较好的发展，同时控制好债务的规模风险。

做优增量、盘活存量、修复资产负债表和损益表……这是中国金茂上半年的主旋律。

在业绩会上，陶天海也指出：“中国金茂“活下来-活得好-活出彩”三步走规划，2023年到2024年，全体员工强化危机意识和使命感，进一步推动自我革命，完成了活下来的目标。”

“接下来的2025年到2027年，公司要实现活得好的目标。”陶天海强调，在这个目标过程中，既要实现公司业绩的稳中有升，又要加快消化存量。所以，公司提出要把80%的存量问题在2025-2027规划年度消化掉。

“再往后三年，公司目标就是活得好，实现全面焕新，使中国金茂真正成为一个具有核心竞争力，可持续发展、健康的公司，这是公司对于未来的整体规划和展望。”

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