北龙湖11号地、管南10号地即将土拍，会被“饿虎”扑食吗？

8个月，仅卖出9块住宅用地

沉寂已久的郑州住宅用地土拍市场，又起波澜。

根据官方信息：被房企垂涎已久的北龙湖11号地将于9月24日迎来土拍；管南南三环金岱路门户地块10号地将于8月27日迎来土拍。

今天，东哥再谈郑州土拍。

谈谈这两块地的拿地逻辑。

很多人说郑州2025年新房市场很惨淡，其实，一级市场的土地市场更惨淡。

这两天，我系统盘点了今年郑州的土拍。不盘不知道，一盘吓一跳：

2025年前8个月马上过去，郑州主城区才拍出了9块住宅用地。

1、1月24日，郑政出[2024]34号（网）地块土拍成功，被河南通派房地产开发有限公司拿下。这块地位于中原区中原中路南、文化宫路东，占地约28亩，容积率2.49。

这个地块就是后来的通派龙湖中原颂二期。目前，项目已入市，未开盘。

2、2月8日，郑政出〔2024〕36号（网）地块土拍成功，被郑州豫城文臻置业有限责任公司。这块地位于中原区天山路东、热电厂西路南，占地约54亩，容积率小于2.5。

豫城文臻公司原为中原区城投公司，属于城投公司拿地。大概是在7月份，公司完成股权转让，地块被通派地产持有。

是的，此通派就是成功开发了中原区第一热盘通派龙湖中原颂的通派地产。

此项目为通派地产在中原区的第三子。目前，项目未入市。

3、2月8日，郑政出〔2024〕35号（网）地块土拍成功，被郑州中海地产有限公司拿下。此地块位于金水区文劳路北、信息学院路东，占地约48亩，容积率2.49。

此地块就是当时火爆郑州地产圈的金水地王。也就是后来赫赫有名的三环内豪宅中海峯境叁号院。已开盘。

4、2月27日，郑政出〔2025〕1号（网）地块土拍成功，被郑州泰建房地产开发有限公司拿下。此地块位于惠济区宋寨南街南、南阳路东，占地约40亩，容积率小于3。

泰建公司原为惠济城投公司。后股权转让，被招商蛇口100%控股。此项目就是后来大放异彩的招商嵩雲序。已开盘。

5、3月17日，郑政出[2025]2号（网）地块土拍成功，被河南云商置业有限公司拿下。此地块位于二七区操场街南、太和路西，占地约25亩，容积率4.39。

云商置业是中铁中产置业的子公司。此地块是中铁泰和府的后续建设用地。

6、4月7日，郑政高出〔2025〕4号（网）地块土拍成功，被河南泛悦置业有限公司、郑州高屋置业有限公司拿下。此地块位于高新区药厂街北、银屏路西，占地约115亩，容积率小于2.8。

这个地块就是后来的以“牛逼大门、中原第一树王和不可抗拒的诱惑价格”鼎力高新楼市、一战成名的电建高新华曦府。已开盘。

7、4月22日，郑政经开出〔2025〕1号（网）地块土拍成功，被河南万祥房地产有限公司拿下。此地块位于经开区滨河国际新城经开第十二大街以东、经南十一路以北，占地约50亩，容积率2.49。

此万祥就是成功开发了老经开万祥紫庐的万祥地产。万祥紫庐的热销，成功地市开发商进军省城郑州的成功案例。在低调中，万祥地产拿下第二块地，让很多地产公司侧目。目前，此项目未入市。

8、5月28日，郑政出〔2025〕5号（网）地块土拍成功，被河南国信乐达房地产有限公司拿下。此地块位于中原区颍河西路南、洛达路东，占地约40亩，容积率小于5.0。

此地块为江湖名盘万科山河道的三期。目前，项目没有动态，还未入市。

9、8月20日，郑政高出〔2025〕10号（网）地块土拍成功，被巩义市兴瑞置业有限公司拿下。此地块位于高新区五龙口片区东风路北、育林路西，占地约28.5亩，容积率小于2.5。

巩义兴瑞置业为巩义房企，纯民企，在巩义开发过楼盘。此次拿地是首次进军郑州市区。目前项目规划未知，未入市。

仔细看这9块住宅用地的土拍，当时掀起市场狂热的仅有中海峯境叁号院那块地。当天，N家房企鏖战近6个小时后，中海胜出。

这九块土地中，无论当时拿地的开发商，还是接盘的开发商，地市民企开发商的表现非常亮眼。比如通派，比如万祥，比如巩义兴瑞。

在土拍市场的表现，郑州本土开发商集体趴窝；TOP级房企普遍也食欲不振。

北龙湖11号地，王者之地

先说北龙湖11号地。

因为这块地太耀眼，其耀眼程度甚至超过2月份土拍的文劳路地王。

根据郑州市公共资源交易中心土拍信息，郑政东出〔2025〕11号（网）地块位于郑东新区龙湖区域龙润西路南、龙源路西。土地使用权面积为54479.88平米（约82亩），容积率小于1.5，建筑限高26米。

土拍起始价为15.235亿元，土拍起始楼面价为18643元/平米

话说，这个地块很好很强大。

放眼全市层面，也是帝王级地块。在北龙湖，也是不可多得的好地。

他好在哪？

1、他位于北龙湖北岸首排，能看湖，能看到湖，能看到湖水。

下图是实景图。红色地块就是11号地。

本航拍图拍摄于2023年8月。2年前。仅供示意。

目前片区形象及成熟度其实已经大变样。

2、他与北龙湖金融岛直线对视，城市景观一流。

3、他容积率小于1.5，绝对的豪宅甚至顶豪坯子。

4、拿地后，肯定要做4代宅，北龙湖北岸首个。

5、他位于北龙湖组团南北中轴线龙源路西侧，正本正源。

6、周围城市资源占有牛逼。要高端产业有高端产业，比如四梁八柱，比如超聚变总部，比如郑州期货产业园；要商业配套有商业配套好睦邻中环商业中心；要高端文化中心有郑州国际文化交流中心；要学区有牛逼学校清华附中郑州学校；要地铁有地铁4号线龙湖北站。

如何判断这块地的地价？什么价红线内能拿？需要做历史的参考。

很简单，参考四个盘的地价逻辑：

万科拾谧森语保利璞悦保利璞岸金茂璞逸云湖

根据历史信息，万科拾谧森语的楼面地价为24642元/㎡，保利璞悦的楼面地价为20663元/㎡，保利璞岸的楼面地价为23657元/㎡

这三个盘，都在北龙湖北岸，一线临湖地块。只是，他们的容积率都是1.7。

金茂璞逸云湖位于北龙湖南岸，其土地成交于2024年12月13日。

当天，经过２小时15分钟的轮番出价，金茂地产以总价161600.0万元摘得郑政东出〔2024〕10号（网）地块，折合亩单价2490万元/亩，楼面地价21970元/㎡，溢价20.5%。

金茂璞逸云湖地块的占地约64.9亩，容积率<1.7，建筑高度＜24米。

而待拍的11号地，容积率是小于1.5。这是最大的不同。

所参考的四个盘，无论是最低的保利璞悦20663元/㎡，还是其次低的金茂璞逸云湖21970元/㎡，对于11号地的起始价18643元/㎡都有比较大的空间。

这个空间，就是给竞拍11号地的开发商预留的。

而今年金茂璞逸云湖的销售成功，也给其他开发商更大的启示：北龙湖四代宅，只要价格不太贵，产品再好一点，不愁卖！

有人说，这里是北岸，和南岸不能比。

我不赞同这个观点。这块地的位置，在北岸是最好的位置：王者之位！其景观，其视野，其风水，甚至是南岸地块所不能比的。

还有，他占地约82亩，很大。这也是优势！

至于最终谁拍？谁能拿到？此时我们都不知。

最终看天意。99%的可能还是那几个TOP级开发商：保利、华润、金茂。他仨概率更高吧！

至于最终答案，让我们9月24日拭目以待。

管南10号地，谁会拿下？

再说郑政出【2025】10号（网）地

这块地的土拍，已经进入倒计时。他将于8月27日土拍，也就是后天。

10号地位于管南片区市场南街北、金岱路西，占地面积为36353.23平米，约54.5亩。其容积率小于2.5，限高80米。

地块起始价为36113万元，合到楼面价约3974元/平米。

话说，这个地块其实很好。

三环边，金岱路+南三环的门户。交通便利，4号线B出入站口就在家门口。

唯一的缺点就是周边现在还有批发市场，金岱路对面还有姚庄村原址痕迹，且市场南街还没完全修通贯通到金岱路。

但，耐不住土地价格便宜啊。3974元/平米的起始价还有溢价空间。

这两年，管南楼市日渐萎靡，房价也是节节败退。

但我们要看到节节败退的原因，核心还是片区没有更新的产品。无论是在售富田城九鼎公馆还是商都阜园，都是过去时代的产品。管南片区暂时还没入市的新四代宅。——片区的首个四代宅九樾云筑在南四环南，且还没正式入市。

开发商拿下此地后，肯定是四代宅规划——南三环边的四代宅。有市场空间。

只是，建议开发商不要把户型做的太大——这里还是刚需和刚改的市场天下。

其直接参考的楼盘对象就是和其一个地铁站点距离的信达棠樾七里。

信达棠樾七里，卖得不错。

目前价格是1.4—1.6W/平米。

如果这里做创新四代宅，能卖什么价且保证流速呢？

这是抛给拿地开发商的问题了。

结论：

1、地，可以拿。

2、可以溢价拿。

3、拿地后做四代宅。

4、做好产品。但不能做太大面积户型。

好了，希望更多开发商去拿地。

谁最终拿下？答案后天揭晓。

这两块地后土拍完毕后，郑州楼市将又增加两个楼盘项目。

本文完。