北京楼市：憋了九年，这次真炸了！

今年北京新房市场的顶流，通州说第一，没人敢称第二。

年初招商云璟揽阅首开就几乎卖光，创下年度销售神话；紧接着一路之隔的强力家具地块，被中铁建以21.94%的溢价率抢下，这热度仅次于海淀朱房和树村两个黄金地块，想想都知道有多抢手。

后来八里桥的朝棠揽阅更绝，69平硬生生挤出个小三居，直接在京楼圈炸了锅；再到如今被称为通州“汤臣一品”的中建运河玖院，凭实力封神——说真的，通州楼市这阵仗，好些年没见过了。

一、“双限” 解绑后，通州终于不用装死了

通州现在的这把热劲儿，得从去年930新政说起。

之前的通州限购，简直严的没天理。非京籍想在这儿买房，不仅得有连续五年的北京社保，还得加上连续三年的通州社保；就算是京籍但没通州户口，也得把劳动关系放通州才能买。

这种政策下，多少人想买都买不了？通州的新房和二手房流通被卡得死死的，房价更是一路阴跌，有的到现在都没缓过劲儿来。

直到去年930新政，卡了九年的“通州双限”终于松绑了，通州才算喘过气来，土地供应也跟着爆发。

最明显的是，放开限购后，通州供的地比以前强太多了。

往年那些地，不是在宋庄就是在梨园、环球度假区，虽说名义上也算通州城市副中心，但位置是真不怎么样。

咱说句实在的，那“宋庄”都快到河北了，真正通州本地的客户是很看不上那地方的。

但这两年再看，通州供的地都集中在老城核心区和运河商务区，这才是通州真正的核心地段。

老城核心区西边挨着朝阳，东边到五河交汇，聚集了通州传统的主要配套，像潞河中学、通州万达、首都医科大这些，是通州发展最早、人气最旺的地方。

运河商务区，号称 “通州版 CBD”，2019 年北京市政府东迁就到了这儿，所以政务氛围特别浓，城市界面干净，住在这儿的人素质也普遍较高。

二、火起来的通州，刚好撞上 “好房子” 风口

今年通州爆火的项目不少，但最让人记住的还得是八里桥的 “朝棠揽阅”。

这个项目能出圈，很大一个原因就是69平做了小三居，再次刷新了北京楼市三居面积的底线，也标志着通州正式进入 “好房子” 时代。

“好房子” 最大的好处，就是能通过阳台、飘窗、设备平台甚至花池这些地方，提高得房率，一般比之前的项目得房率高10%左右。

这意味着什么？同样一套500万的房子，因为得房率高了，购房者相当于多赚了50万，性价比一下就出来了。

所以朝棠揽阅入市后卖得一直很火，7月20日开盘，才一个月就网签了225套，网签价5.8万 / 平，一期现在已经卖得七七八八了，正在加推二期。

汲取一期热销的经验，二期主打还是100平左右的三居小户型，走的是控总价路线，特别适合朝阳东部的刚需一族上车。

另一个爆火的项目是中建运河玖院，被叫做通州的 “汤臣一品”，地块位置自然没话说，南边挨着北运河，东边就是北京市政府，北边还有亚洲最大的TOD综合体。

当然，这个项目的得房率也很逆天。为了最大程度利用河景资源，南边临河的地块，直接做了270度转角大露台，这部分面积还不算在房本里，等于白给的，不花钱。

高楼层俯瞰运河河景，周围还有不少公园，居住体验可想而知。

不过这个项目价格也稍高，临河地块单价可能超过7万，更适合不缺钱但看重品质的高净值客户。

当然项目也有不临河的地块，性价比就高多了，单价5万出头，是通州老城区改善住房的首选。

三、现在该不该入手通州？听句实在话

受大环境影响，现在整个房地产行业都不算景气。

但对真正的刚需来说，这未尝不是个好机会。市场好的时候，开发商拿不到现在这么核心的地块，得房率、装修标准这些也不会卷得这么厉害。

所以综合来看，刚需现在上车很合适。毕竟是自住，房子涨了跌了跟你关系不大，当下解决居住需求才是最重要的。

不过现在在通州买房也有讲究，一定要优先选运河商务区、老城核心区、老城区这些核心板块，保值增值能力更强。

另一方面，如果不是资金实在紧张，真不建议买二手房。

这一轮通州新房扎堆入市，这些好房子位置好、得房率高，对二手房来说就是降维打击，二手房除了降价根本撑不住，甚至很多次新小区的跌幅都超乎想象。

当然，如果实在没办法只能选二手房，也一定要优先选像通州富力金禧花园这种有学区、有配套、品质还不错的次新房，保值能力更强。

最后说一句，在通州买房，尽量往地铁线边上靠。

通州虽然因为市政府迁入，带来了不少人口、办公资源，交通、医疗、教育配套也跟着发展，基建各方面都不错，但通州本身没什么强大的产业。

目前很多通州人就业，还是得靠东城、西城、朝阳、海淀，通州本地的职住平衡还差得远。

所以买房时，尽量沿着地铁线，以后房子想出手，也会相对容易。