上海房租还要跌？

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平静的水面暗流涌动。

上海最近出台了新政策，关于商务楼宇的，很多人没注意到，但其实影响不小。

近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇可以兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并将建立15年全周期合同管理模式。

商务楼宇做租赁，在全国来讲，都是一次全新尝试，而背后其实早有苗头。

这会不会影响租房市场？对房价又有什么影响？

写字楼全面过剩

上海商业地产过剩严重，数据很清晰。

戴德梁行数据显示，2025年二季度，在四大一线城市中，上海甲级写字楼空置率23.6%，接近四分之一。

这个数字高于北京（16.9%），广州（19.8%），仅次于于深圳（27.8%）。

北京空置率低，得益于下半年无新增供应。

细分来看，上海传统核心区（陆家嘴、南京西路等）空置率较低，但其他区域普遍超20%。尤其新兴商务区（苏河湾、真如、东外滩等）空置更甚，租金也偏低。

核心原因是供应增长太快。

2013年-2023年，上海甲级写字楼的总量翻了近4倍，目前已超过2000万㎡。

经济增速赶不上写字楼供应量的增速，供需失衡以致于租金持续下跌，写字楼的租金已退回2009年水平。

而且不妙的是，上海的商办项目接下来还有大量供应。

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“商改住”破局

除了前面所说的空置率高的问题，上海很多商务楼其实已经老化严重。

根据上海市人民政府网站，上海的高层楼宇数量约在一万栋左右。其中很多商务楼宇的楼龄已经有三四十年了，时间久了，就面临两大问题：

一是设施陈旧损坏，需要更新；

二是规划跟不上时代，周边配套不够、吃饭难停车难。尤其是职住不平衡，白天通勤时间久，入夜后人流稀少，很多区域空旷冷清。

针对这些问题，这次《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》发布，核心是“商改住”。

商务楼宇可灵活解锁新功能，除了可以用作酒店、教培等，还可以解锁“住”的功能，能够改造为租赁住房、人才公寓、养老公寓等。

正好呼应国务院不久前发布的《住房租赁条例》中的“支持盘活商办房用于租赁。”

不过上海这次“商改住”要保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的“三不变”原则，严禁分割销售。

也就是说，上海这次“商改住”不会像多年以前那样，把写字楼做成商住公寓出售，而是主要是拿来出租，参与主体我预估也会以国企和大机构为主。

消防，水电，门禁，这些方面也都要逐步完善。

2017年以前，上海有大量的商住公寓，卖给了很多没有房票和预算低的买房人，单身女性居多。

然而出于种种原因，这种商住公寓投资回报很不理想，基本都是亏损出售，而且流动性很差。这跟我们今天聊的是另一个话题了。

话说回来，新政让空置的存量商务楼宇通过长期租赁形式，兼容新功能：租赁住房（含人才公寓），养老托幼设施，蓝领公寓（城市建设者之家）。

不同区域不同玩法：

在城市主中心和副中心区域，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。 在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。 在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

意图很明确：

缓解职住分离：在城市核心及产业区增加租赁住房，特别是人才公寓，缩短通勤。

盘活闲置资产：为大量空置商办找新出路，创造租赁收入，提供新投资机会。

提振区域活力：为冷清商务区引入常住人口，避免夜间“死城”。

吸引人才，提供相对便利、成本可控的核心区住所。

当然后续也需要治理理念和管理方法配套跟进。

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会不会冲击租赁市场？

可能会冲击市区部分地段的房租。

因为这些老的商务楼地段都不差，周边交通商业也都很发达。

而且老楼的物业价格比较便宜，改造成租赁住宅和人才公寓，还能有不错的收益。

到时候打工人楼下办公，楼上睡觉，通勤简直不要太爽，加班也更方便了。

毕竟是市区好地段，价格肯定也不会便宜，适合高薪大厂“牛马”。

至于居住体验如何，主要看后期改造和管理，从国外美国日本的经验看，改造管理好住着也舒服，毕竟写字楼的层高基本都比住宅高，窗外视野也好。

其中关键的一点是水电价格能不能民用，物业费也比住宅贵很多，还有就是燃气问题。

总体来看，这次商务楼宇“商改住”，相当于“保租房”的供应来源又多了，至于具体如何影响租赁市场，还要看后续的供应和租金价格。

对此有人很悲观，也有人乐观：

“要看地段了，核心地段收益，城市更新能带活经济，不要那么悲观，历史发展是曲折的，总体还是向前发展！”

“现在居住条件差的，也不会租这种房子，这类房子的地段决定不会便宜。”

“也就是说我每天晚上加班到23点 坐电梯刷卡从11楼上14楼然后回家，早上8:50起床穿衣服坐电梯下楼打卡嘛？”

"写字楼的地理位置普遍比较好，出行方便，1-5楼裙房配套餐饮，商超，健身房，理发，美甲甚至洗浴和银行的话，信价比就蹭蹭上去了，最关键的是水电煤一定要改成民用。我现在就是住在宁国路地铁口的商改民大楼，真的对上班族学生族非常友好的选择。"

我的看法也是积极的。

不知道大家有没有看到这条新闻，上半年重庆消费数据已超上海。

今年上半年，重庆社会消费品零售总额以39.96亿元的优势反超上海，新晋成为我国“消费第一城”。 今年上半年，重庆全市实现社会消费品零售总额8300.37亿元，同比增长4.5%，增速比一季度提高0.4个百分点;上海全市实现社会消费品零售总额8260.41亿元，同比增长1.7%，增速比一季度提高2.8个百分点。

消费被重庆反超，背后是上海人口老龄化加剧，年轻人吸引力下降，生活成本高。

另一个问题是通勤时间长。上海建成区庞大，长距离通勤普遍，消耗着时间和精力，消解着城市生活的便捷。

上海消费活力急需提振。

所以这次商务楼宇更新，做租赁住房，一方面是降低商务楼空置率，一方面多渠道增加租赁住房供给，减少上班族职住不平衡的问题。

另外还多次提到了养老用途，比如养老托育，医疗服务等。

上海有五百多万老人，单独拎出来就是一个大城市，而且这些老人大都存款多，有固定资产，有稳定的养老金现金流，无房贷车贷，消费潜力巨大。

上海的银发经济，养老经济需要大力充分挖掘。

最后，上海楼市，现在最大的问题是缺信心，缺对于未来经济的信心和房价的信心。

所以激发城市活力，把经济搞好，吸引年轻人过来留下，从长远来讲，对于楼市是真正的利好，也是真正的长期主义。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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