国有土地上“住改非”房屋遇到征收，应该补偿多少呢？

国有土地上房屋征收中，有一种比较特殊的类型，就是“住改非”房屋。很多国有土地上的房屋，由于临街或者临公路，而且是一层，很多房屋的所有权人把原本是住宅的房屋改做商铺，用于经营超市，有的改做饭店，有的该做修车铺等，同时取得营业执照等合法经营手续，这些房屋在实践中一般统称“住改非”房屋。遇到征收的时候，这些“住改非”房屋如何补偿呢？法律是如何规定的呢？这是我们很多“住改非”房屋的产权人是比较在意的问题，也关系到我们的重大财产权利。

我们大家一定要知道，国有土地上房屋补偿的原则是公平补偿，也就是市场价格补偿。通俗说就是我们的房屋在市场流通的价值是多少，就要给我们补偿多少。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，就是不得低于被征收房屋类似房地产的平均市场交易价格，这是一个原则，在国有土地上房屋征收中是贯彻始终的，任何时候都要坚持的原则。

“住改非”的房屋，由于我们房屋的产权人改变了房屋的用途，就是从住宅用途该做了商业经营用途，导致“住改非”房屋的市场价值提升，也就是我们通俗说的房屋价值提高了，升值了。当然，这是从经济学的角度来说的。一旦遇到了国有土地上房屋征收，“住改非”的升值部分也应该在补偿中体现出来，这是公平补偿原则的基本要求。一般实践中，这个升值的的区间呢或者“住改非”房屋的价值是多少呢？通说是“住改非”房屋的价值在高于住宅房屋价值低于商铺价值之间。举一个例子，住宅房屋的价格是5000元/平方米，商铺价格是20000元/平方米，那么“住改非”房屋的价格在5000-25000元/平方米之间。当然了，“住改非”房屋的价值还可以通过委托专业的评估机构评估出来的。关于影响“住改非”房屋价值因素呢，主要包括经营的时间、区位、营业收入等密切相关，也就是在实践中，我们“住改非”的时间越久，“住改非”房屋商业价值越高，补偿也会越高，我们“住改非”房屋的位置越靠近核心地区，其商业价值也会越高，补偿也会越高。

在笔者承办的“住改非”房屋征收案件中，每一个案件都有自己特殊的地方，需要具体的情况具体的分析。我们大家要是遇到“住改非”房屋征收的问题，可以参考笔者上面的文章，如果还有不明白的地方也可以联系北京中辽律师事务所。总之一句话，国有土地上征收对我们“住改非”房屋的补偿，一定要体现其商业价值部分，一定要尊重其市场价值规律。如果“住改非”房屋补偿不合理不公平，我们可以通过启动法律程序来争取公平合理的市场价格。

作者：北京中辽律师事务所

王龙律师