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临港鹏瑞云璟湾：临港中心旁的公园好房，华二教育加持下的全明户型值不值得入手？—— 张杰实探测评

最近后台不少粉丝问起鹏瑞云景湾：“临港中心旁边的房子，楼下就是莫比乌斯公园，还挨着华二，这配置听起来有点香啊？”“100 平米三房两卫，得房率 80%，1 梯 2 户，到底值不值得入手？” 作为跑遍上海楼市的张杰，我得说，临港这几年发展挺快，但买房不能只看概念，得掰开揉碎了看细节。

上周我特意抽了一天时间去鹏瑞云景湾实地探访，从早上 7 点多赶第一班地铁去临港，到傍晚跟着王姐在小区周边转了一圈，甚至连社区中心的每家店铺都打了卡。今天这篇测评，就来好好聊聊这个盘：位置到底有多核心？公园生活是不是真的如宣传所说？华二教育的加持含金量如何？100 平米的户型住起来到底舒不舒服？

一、地理位置：临港中心旁的 “C 位” 之争

刚出地铁，远远就看到了临港中心那栋标志性的建筑，而鹏瑞云景湾就在不远处，步行大概 10 分钟的距离。王姐告诉我，从小区到临港中心的直线距离不到 800 米，这在临港来说，算是真正的 “中心区” 了。

（一）到临港核心配套的距离实测

我拿着地图和计时器，测了几个关键地点的距离：

• 到临港中心：步行 10 分钟，骑行 3 分钟，开车 1 分钟（几乎就是隔壁）
  
• 到临港大道地铁站：步行 15 分钟，骑行 5 分钟，公交 2 站路
  
• 到临港万达广场：步行 25 分钟，骑行 8 分钟，开车 5 分钟
  
• 到上海海昌海洋公园：开车 10 分钟，公交 3 站路
  

这个位置的优势很明显，既靠近临港的行政和商业中心，又不会被过于嘈杂的环境影响。住在附近的业主李大哥说：“平时去临港中心办事、开会特别方便，晚上散步就能过去，不用开车。”

（二）周边规划：未来还有哪些利好？

在售楼处的规划图上，我看到小区周边还有不少待建的项目：

• 东边正在建一个大型体育中心，预计明年年底投入使用，以后健身、看比赛不用跑远
  
• 南边规划了一个科创园区，据说已经有几家高新技术企业签约入驻，未来可能会带来不少就业机会
  
• 西边是一片待开发的商业用地，据说是要建一个集高端商场、写字楼于一体的综合体
  

不过规划这东西，大家都知道有不确定性。我特意去临港规划局官网查了一下，这些项目确实都在官方规划范围内，但具体的建设进度和建成后的效果，还得持续关注。

（三）和临港其他板块的对比

临港很大，不同板块的发展程度和房价差异也不小。我做了个简单的对比：

板块

均价（元 / 平）

到市区通勤时间

配套成熟度

临港中心区（鹏瑞云景湾所在）

32000 左右

地铁 1 小时 40 分钟

较成熟

临港大学城

28000 左右

地铁 1 小时 50 分钟

一般

临港产业区

25000 左右

地铁 2 小时

待完善

这么看，鹏瑞云景湾所在的临港中心区，虽然价格稍高，但在通勤和配套上的优势还是很明显的。对于在临港工作或者打算在临港长期发展的人来说，这个位置算是性价比比较高的选择。

二、公园生活：莫比乌斯公园的 “四季有景” 真不是吹的

“楼下即是公园，春暖花开，四季有景”，这是鹏瑞云景湾宣传语里最吸引我的一点。毕竟在上海，能真正做到下楼就是公园的小区可不多。

（一）莫比乌斯公园实地探访

我先去莫比乌斯公园转了转，这个公园的设计确实很有特色，名字来源于 “莫比乌斯环”，整个公园的步道也是环形的，象征着无限循环的自然与生活。

现在正是春天，公园里的各种花竞相开放，樱花、桃花、迎春花一片姹紫嫣红，不少居民在公园里散步、拍照、带孩子玩耍。公园中间有一个小型的湖泊，湖边种着柳树，微风一吹，柳条随风摆动，特别有意境。

王姐告诉我，这个公园是去年年底刚建成开放的，总面积有 5 万多平米，里面不仅有花草树木，还有健身器材、儿童游乐设施、观景平台等。“夏天的时候，傍晚在公园里散散步，吹吹凉风，比在空调房里舒服多了。秋天的话，公园里的枫叶红了，景色更美。”

（二）从小区到公园的体验

从鹏瑞云景湾小区大门到莫比乌斯公园的入口，步行只有 2 分钟，真的是 “楼下即是公园”。我在小区里观察了一下，不少业主家里的窗户都能看到公园的景色，尤其是高楼层的住户，视野特别好。

住在 3 号楼的张阿姨说：“我每天早上都去公园打太极，晚上吃完饭和老伴去散步，这日子过得特别惬意。以前住老房子的时候，想找个公园锻炼都得坐几站公交，现在方便多了。”

不过我也发现一个小问题，公园和小区之间虽然距离近，但中间隔着一条马路，虽然有斑马线和红绿灯，但对于老人和小孩来说，过马路还是得注意安全。希望以后能建个过街天桥或者地下通道，这样就更方便了。

（三）公园对生活品质的提升

有个公园在旁边，对生活品质的提升是实实在在的：

• 空气质量更好：公园里的绿植多，能净化空气，小区里的空气比周边其他地方明显清新一些
  
• 休闲空间更多：平时可以在公园里野餐、放风筝、晒太阳，周末不用跑远就能享受户外活动
  
• 邻里交流更频繁：在公园里经常能碰到邻居，大家一起聊聊天、锻炼身体，邻里关系也更融洽
  

我觉得对于有孩子和老人的家庭来说，这样的公园配套真的太重要了。孩子可以在公园里尽情玩耍，接触大自然；老人可以在公园里锻炼身体，结交朋友，不会觉得孤单。

三、教育配套：华二加持下的 “教育无忧” 靠谱吗？

“入住即是华二教育无忧”，这应该是鹏瑞云景湾最吸引家长的一点了。华二作为上海的名校，教学质量有口皆碑，能让孩子在家门口上名校，是很多家长的梦想。

（一）华二临港学校的基本情况

我先去华二临港学校了解了一下情况。这所学校是九年一贯制的，包含小学和初中，去年已经正式开学了。学校的硬件设施非常不错，有现代化的教学楼、实验室、体育馆、图书馆等。

据学校的老师介绍，华二临港学校的师资力量主要由华二本部派遣和面向全国招聘的优秀教师组成，教学理念和华二本部保持一致，注重学生的全面发展和创新能力的培养。

不过需要注意的是，华二临港学校是公办学校，实行划片招生政策。鹏瑞云景湾虽然离学校很近，但具体能不能划入学区，还得看每年的学区划分政策。王姐说，目前小区的业主子女大多都能顺利入学，但这只是目前的情况，未来可能会有变化。

（二）从小区到学校的距离和交通

从鹏瑞云景湾到华二临港学校，步行大概 15 分钟，骑行 5 分钟，开车 3 分钟。对于家长来说，这个距离不算远，早上送孩子上学很方便。

我在早高峰的时候观察了一下，不少家长都是步行或者骑自行车送孩子上学，既环保又能锻炼身体。路上的车流量不算大，交通比较顺畅，不用担心堵车的问题。

除了华二临港学校，小区周边还有几所幼儿园和小学，比如临港实验幼儿园、临港第一小学等，家长可以根据自己的需求选择。

（三）教育配套的优势和风险

华二临港学校的加持，确实给鹏瑞云景湾带来了不少优势：

• 教学质量有保障：华二的品牌效应和教学资源，能让孩子接受到更好的教育
  
• 上学方便：离学校近，节省了孩子的通勤时间，也减轻了家长的接送压力
  
• 房产保值增值：学区房在二手房市场上通常更受欢迎，保值增值能力更强
  

但同时也存在一些风险：

• 学区划分不确定：如前所述，每年的学区划分都可能有变化，不能保证一定能上华二
  
• 学校新，口碑待检验：华二临港学校刚开学不久，虽然有华二的加持，但实际的教学成果和口碑还需要时间来检验
  
• 入学竞争可能激烈：随着周边小区的陆续入住，入学人数可能会增加，未来可能会面临激烈的入学竞争
  

所以，对于看重教育配套的家长来说，在购买鹏瑞云景湾之前，最好先向当地教育部门了解清楚学区划分政策，并综合考虑各种因素，不要盲目相信 “教育无忧” 的宣传。

四、社区环境：全龄化生态空间的 “生活乐趣” 体验

鹏瑞云景湾在社区环境的打造上也花了不少心思，宣传中提到的 “匠心打造核心会客厅、童趣乐园、环形跑道等全龄化生态空间”，到底实际情况如何呢？

（一）核心会客厅：邻里交流的好去处

核心会客厅位于小区的中心位置，是一个开放式的空间，里面摆放着沙发、茶几、书架等，看起来像一个小型的咖啡馆。我去的时候，有几个业主正在里面聊天、看书，氛围很轻松。

王姐说，这个会客厅是业主们平时交流的好地方，物业也会经常在这里组织一些邻里活动，比如读书会、茶话会等，增进邻里之间的感情。“以前住的小区，邻居之间都不认识，现在在这里，经常能碰到熟悉的面孔，感觉像一个大家庭。”

（二）童趣乐园：孩子们的快乐天地

童趣乐园在小区的一角，面积不算太大，但设施很齐全，有滑梯、秋千、攀爬架、沙池等，地面铺着塑胶，安全性很高。我去的时候，有几个小朋友在里面玩耍，笑声不断。

乐园旁边还有几个休息座椅，方便家长看护孩子。住在 5 号楼的一位妈妈说：“这个童趣乐园特别好，孩子放学回来可以在这里玩一会儿，认识一些小伙伴，不用天天在家看电视、玩手机。而且离家里近，我在阳台上就能看到他，很放心。”

（三）环形跑道：健身爱好者的福音

环形跑道围绕着小区的中心绿地而建，总长度大概有 800 米，跑道的材质是塑胶的，跑起来很舒服，不会伤膝盖。跑道旁边还有距离标识和健身指导牌，很贴心。

早上和傍晚的时候，有不少业主在跑道上跑步、散步。一位正在跑步的业主告诉我：“以前跑步得去公园或者健身房，现在在小区里就能跑，特别方便。而且跑道的环境很好，周围都是绿植，跑步的时候心情也很舒畅。”

（四）1.48 万方集群式社区中心：一站式便捷生活

1.48 万方的集群式社区中心就在小区的入口处，里面有超市、餐馆、药店、理发店、健身房等各种店铺，基本能满足业主的日常生活需求。

我在社区中心转了一圈，发现超市的东西很齐全，价格也和外面的大超市差不多；餐馆的种类很多，有中餐、西餐、快餐等，适合不同口味的人；健身房的设备虽然不算顶级，但基本的健身器材都有，办卡价格也比较实惠。

住在 2 号楼的一位年轻人说：“平时下班回来，不想做饭就可以在社区中心的餐馆里吃，买点东西也不用跑远，真的很方便。周末的时候，还可以在健身房锻炼一下，或者去理发店剪个头发，生活特别便捷。”

不过社区中心的人流量在早晚高峰的时候比较大，可能会有点嘈杂。而且有些店铺的营业时间比较短，晚上 9 点多就关门了，对于一些习惯晚睡的年轻人来说，可能不太方便。

五、户型解析：100 平米三房两卫的 “全明通透” 到底怎么样？

100 平米的三房两卫，得房率 80%，1 梯 2 户，全明户型，南北通透，这些参数看起来都挺不错的。但实际住起来到底舒不舒服，还得看户型设计。

（一）整体布局

我去看了 100 平米的样板间，整体布局很合理。进门是一个玄关，可以放鞋柜和衣服，避免了进门就看到客厅的尴尬。客厅和餐厅相连，形成了一个宽敞的公共空间，显得很通透。

三个卧室分别在房子的不同位置，保证了私密性。主卧带独立卫生间，方便主人使用；另外两个卧室可以作为儿童房或者书房，满足不同家庭的需求。两个卫生间都有窗户，通风效果很好，不会有异味。

（二）空间大小

100 平米的房子，得房率 80%，实际使用面积大概有 80 平米。客厅的面宽有 3.8 米，不算特别大，但足够一家人使用了；主卧的面积大概有 15 平米，放一张 1.8 米的床和两个床头柜后，还有不少空间；另外两个卧室的面积分别是 10 平米和 8 平米，虽然不算大，但作为儿童房或者书房也够用了。

厨房的面积大概有 6 平米，是 U 型设计，操作起来很方便，两个人在里面做饭也不会觉得拥挤。卫生间的面积虽然不算大，但布局很合理，干湿分离做得很好。

（三）采光和通风

全明户型和南北通透的优势在这个户型里体现得很明显。每个房间都有窗户，采光效果很好，即使是在阴天，家里也很明亮。南北通透的设计让通风效果也很好，打开南北的窗户，就能形成空气对流，夏天不用开空调也很凉爽。

我在样板间里待了一会儿，感觉很舒服，没有压抑感。一位正在看房的女士说：“我很喜欢这个户型的采光和通风，感觉家里很敞亮，住着也舒服。”

（四）得房率和 1 梯 2 户的优势

80% 的得房率在同类户型中算是比较高的了，比一些得房率只有 70% 多的房子，实际使用面积多了将近 10 平米，相当于多了一个小房间。

1 梯 2 户的设计也很好，不用等电梯太久，而且私密性也比较好。不像一些多梯多户的房子，楼道里人来人往，很嘈杂。

（五）不足之处

当然，这个户型也有一些不足之处。比如客厅的阳台有点小，只能放个洗衣机和晾衣服，不能作为休闲空间；另外两个卧室的窗户有点小，采光效果虽然不错，但视野不是很好；厨房的窗户正对着楼道，可能会有点嘈杂。

不过总体来说，100 平米的三房两卫，能做到这样的设计已经很不错了，对于一个三口之家或者四口之家来说，完全够用了。

六、其他细节：车位、屋况、格局等

（一）车位

小区的车位很充足，有地下车库和地面车位。地下车库的环境很好，很干净，通风效果也不错，车位的大小也合适，即使是大型 SUV 也能停得下。

地面车位主要分布在小区的路边和绿化带旁边，数量也不少。物业对车位的管理很规范，不会出现乱停车的现象。

一位有车的业主告诉我：“小区的车位很充足，平时停车很方便，不用担心找不到车位。而且地下车库的价格也不算贵，买一个车位还是很划算的。”

（二）屋况

小区是新建的，屋况很新。房子的建筑质量看起来不错，墙面很平整，没有空鼓和裂缝；门窗都是品牌产品，质量有保障；水电管线的布置也很合理，方便后期装修。

不过我也发现一些小问题，比如有些地方的墙面漆有点薄，可能会容易掉漆；窗户的密封性虽然不错，但隔音效果还有待提高，在房间里能听到外面的一些噪音。

（三）格局

全明户型，南北通透的格局真的很好，前面已经提到过了。另外，房子的层高有 2.9 米，不算矮，不会有压抑感。房间的开间和进深比例也很合理，家具摆放起来很方便。

七、总结与购房建议

（一）优势

1. 地理位置优越，靠近临港中心，周边配套成熟，生活方便。
   
2. 楼下就是莫比乌斯公园，环境优美，能提升生活品质。
   
3. 华二临港学校加持，教育资源有优势（但需注意学区划分风险）。
   
4. 社区环境好，有全龄化的生态空间和一站式的社区中心，生活便捷。
   
5. 100 平米的户型设计合理，全明通透，得房率高，1 梯 2 户，居住舒适。
   
6. 车位充足，屋况新，格局好。
   

（二）不足之处

1. 学区划分存在不确定性，不能完全保证 “教育无忧”。
   
2. 社区中心在早晚高峰时比较嘈杂，部分店铺营业时间短。
   
3. 100 平米户型的客厅阳台有点小，另外两个卧室的窗户也有点小。
   
4. 房子的隔音效果还有待提高。
   
5. 小区和公园之间隔着一条马路，老人和小孩过马路不太安全。