跌超50%！当年“万人嫌”的深圳新盘，现在都咋样了？

　　现在回头看，已经很难理解楼市高峰期时的狂热了。

　　在2020-2022年期间，如果一个新盘开盘当天去化率30%，是会被全网嘲的。

　　而现在，去化率30%都能发喜报了。

　　那么，在当年高峰期时都“万人嫌”的新盘，如今又怎么样了呢？

　　@深圳买房计划 统计了59个在2020-2022年入市、去化率低于市场平均值的项目。

　　▲上下滑动查看，点击查看大图 | 数据来源：深圳房地产信息平台、贝壳找房等（仅供参考）

　　先说结论：

　　1、已有9成项目有房源挂盘在售，但超4成项目未有成交案例；

　　2、超过83%的小区，挂牌均价低于开盘价，已有房源成交的小区，全部的成交均价都低于开盘均价；

　　3、整体来看，东部跌幅大于西部；

　　4、大部分小区挂盘量不大，或因自住买家为主、跌幅过高不舍得放手等。

　　你还知道当年哪些新盘变成了“巨坑”？

　　跌没首付！

　　最惨的是这个行政区

　　先看整体。

　　59个小区，对比开盘价，如今挂牌价的平均跌幅是24%左右，成交跌幅在38%左右。

　　意味着，这些“万人嫌”小区已经跌没了首付。

　　要知道，深圳目前的二手房价平均跌幅是26.7%左右（对比最高峰，数据来源：深圳贝壳研究院），可见新盘入市时不讨喜，二手房买卖时也同样很难得到市场认可。

　　分区来看。

　　跌幅最小的是南山，甚至有项目的挂牌价比开盘价高了近20%。

　　其次是宝安，挂牌价平均跌幅在9%左右；

　　福田、罗湖的平均跌幅则在10-15%。

　　平均跌幅最大的是大鹏，超过28%，多个次新小区的挂牌价已经在2字头，而当年开盘价多在4万/㎡以上。

　　其次是盐田，平均跌幅超过25%，从当初的5-6万/㎡，跌至如今的3-4万/㎡。

　　此外，龙岗、坪山的跌幅也已经超过20%，目前多个小区成交价在2万+/㎡左右。

　　而龙华、光明的跌幅多在15-20%区间。

　　但或许正是因为价格降幅比较大，这些小区的挂盘量相对比较少，超过4成项目的挂盘量≤10套，全部小区的挂盘比例都低于6%。

　　你觉得业主选择不挂盘、继续持有的选择，是正确的吗？

　　6万/㎡跌至2.87万/㎡

　　有的小区烂尾、有的被淹？

　　单个小区的跌幅，更是让人唏嘘。

　　从挂牌价来看，32%的小区跌超20%以上；

　　而从成交价看，27%的小区跌没了3成首付。

　　▲上下滑动查看完整图片，点击查看大图（仅供参考）

　　最后，我们综合挂牌和成交跌幅，看看最惨的TOP3小区都是为啥跌价。

　　锦顺名居：挂牌跌34.8%

　　开盘价：5.38万/㎡

　　挂牌均价：3.51万/㎡

　　暂无成交

　　这个项目在2021年7月入市，是深圳新盘的高峰期——涌现超30个日光盘，去化率低于50%都算表现不佳。

　　但锦顺名居推出约520套住宅，网传只卖掉不足30套。

　　甚至，项目直到现在4年了都没卖完，直接熬成现房、还降至3万+/㎡，可见市场有多不认可。

　　一方面，这个项目在大浪，周边多是自建房，而且当年是没地铁、没集中商业，就连学校也平平无奇。

　　要到2028年，周边才有25号线开通。

　　另一方面，小区直面沈海高速，噪音污染大，而且曾经传出车库泡水的情况，可见设计一般，居住体验也欠佳。

　　▲图源：@滴滴滴滴滴滴

　　目前，小区在@贝壳找房、@乐有家 上都暂无成交，仅有3套房在售。

　　星都·梅沙天邸：成交价跌52%

　　开盘价：5.98万/㎡

　　挂牌均价：3.98万/㎡

　　成交均价：2.87万/㎡

　　这个项目位于盐田梅沙片区，在2020年6月推出400多套房源，但并未公布去化情况，市场关注度也比较低。

　　项目当时的最大抗性，或许是在非热门区位，却卖得比周围二手房价高了2万+/㎡左右——当时周边二手房普遍在3.5-4.5万/㎡区间，但项目备案价近6万/㎡。

　　而后续，项目还一度停工、陷入“烂尾”传闻，交付延期，让业主们愁了很长一段时间。

　　虽然最后成功交付，但随着楼市整体下行，项目的二手房价也无可避免地跟着大跳水。

　　今年4月，一套80㎡的房子，以单价2.73万/㎡的价格成交，开盘时最低单价约5.5万/㎡，算下来跌价超过200万。

　　▲最新成交单价约2.73万/㎡ | @贝壳找房

　　碧湖春天：成交价跌超47%

　　开盘价：3.8万/㎡

　　挂牌均价：3.98万/㎡

　　成交均价：2.62万/㎡

　　比起前两个盘，位于碧湖春天的故事要简单很多。

　　项目最早在2020年9月拿证，当时也是“一房难求”的高峰期，坪山都出现了好几个日光盘。

　　而碧湖春天在当时开盘，却没有公布去化率，后续几次入市，传出的去化率仅约14%。

　　这大概是因为项目实在是太过“山卡拉”。

　　项目位于坪山碧岭街道，背靠马峦山，周边没地铁、没集中商业，就连科悦实验小学，也都是在项目开盘后2年才建成开学。

　　更微妙的是，小区容积率约5.8，带来超过1500套的商品住宅，楼高约47层，楼间距和密度都不算太友好。

　　而这样的地段和配置，却卖到了接近4万/㎡，也难怪市场不买账。

　　▲项目楼宇密集

　　如今，项目的二手房成交均价已跌破2万/㎡，

　　今年5月，一套约96.7㎡的高层房源，总价约187万成交，单价仅约1.93万/㎡。

　　而在首次开盘时，单价最低也要3.5万/㎡起，算下来，业主很可能亏损150万以上。

　　▲最新成交单价约1.93万/㎡ | @贝壳找房