有一种痛苦叫买了2楼，不好住又卖不掉，彻底沦为不动产？

朋友老李买了个二楼，因家里有老人孩子，想着出行方便，性价比高就入手了。

可入住没多久，问题接踵而至。每天早上非常吵，窗外车辆、行人，扰得人无法安睡。

到了雨季，屋内还有股子潮湿味，墙角甚至会发霉。更糟心的是，楼上住户不慎堵塞了下水管道，污水竟从他家厨房水槽喷涌而出，弄得家里一片狼藉。

二楼返水，其实和楼层结构有关。因为小区里一楼的下水管道通常是独立设计的，一旦整栋楼的主排污管道发生堵塞，无处可去的污水就会顺着管道反流，最终涌到二楼住户家中。

现实中，大多数二楼业主还算幸运，很多都没有遭遇过返水的糟心事。

但有这么一小部分业主，如老李，就被返水问题折磨得苦不堪言，甚至到了亏本低价卖房、无奈搬离的地步，可惜的是，这种房子挂几年都很难转手，将彻底沦为不动产。

哪些二楼是“高危返水区”？

买二楼就像抽生死签，某些二楼简直是返水重灾区，谁碰谁倒霉：

①超高层的二楼

超高层建筑中的二楼，返水风险非常高。几十层住户共享一根排污管，楼上但凡有人往马桶里乱扔东西，如纸巾、卫生巾、杂物、甚至装修水泥，一旦污水主管道堵塞，污水只能沿着管道逆流，那你家厕所就成了泄洪口。

管道一堵，二楼秒变“化粪池”。

住户越多，反水的概率就越大。

②老小区的二楼

老旧小区的二楼，返水问题更让人揪心，老小区中原来的排污管道很多用的是铸铁管，用个十几二十年后，管壁挂满污物，管道内径变得越来越细，大大增加了堵塞的概率，一旦堵塞，二楼自然成了唯一的“泄压阀”。

老小区的管道，就像老年人的血管，堵是常态了。

网友 @小惠说，她家老小区的二楼，不到半年时间返水了三次，七月中旬厕所反水通了这楼的主管道1次，11月初又反水直接水漫金山，然后才过去半个月，洗澡的时候又不下水反水了，真的很崩溃。

还有网友 @www 说，她家厨房经常返水，返的多了什么东西都溢出来，问了物业说是底下太满了，只能用管道抽出来，但是结构性问题无法改变，上次抽出来物业操作有点问题，残余物流了整个厨房，打扫卫生用了5个小时，边干边犯恶心，所以，一定要避雷二楼啊。

二楼返水是概率，那怎么才能避开返水概率大的房子？

①重点看室外

1）看这橦楼卫生间外墙与污水井的直线距离。依据建筑排水规范，卫生间外墙到污水井的直线距离，不得小于5米，不得大于20米。

2）看污水井的容积，人均需要约0.06立方米，化粪池要分隔为沉甸，发酵，滤清三个部分，清污工作最少每年一次，容积小人口多的要增加清污频次。化粪池容积不够或清污次数过少，更容易返水。

3）看井内排污管管口与卫生间地下横向管拐弯处的水平落差（也就是卫生间外墙下面立管管根的位置，到污水井内排污管管口之间的坡度）。标准5~10米是千分之三坡率，大于10米应加大坡率或采用多级递下。

4）看这段地下横向管有无做管道保护（指排污管下地基是否硬化，管的两侧是否有砌筑保护，管的上方是否有硬覆盖）。如果地下横向管没有做混凝土现浇体矩形保护沟槽，均会产生巨大风险，时间长短而已。

5）如果前四点看不全或看不到，那就去向物业或地产或城建部门，去调看该楼的排水系统图，那上面几个弯头都看得清。

②然后看室内

1）根据新的排水规范，十层以上含十层的，其卫生间须配置用于平衡管内气压的排气管。

2）有架空层的要看一下架空的实际高度，20层高的建筑架空层高度不得小于4米，高于20层的不得小于5.4米，看进入架空层后是横向管还是垂直落地管。立管垂直通过架空层的，架空层高度可适度降低至3米。

3）只有一根排污管的高层房子要格外注意看。

抛开返水问题，二楼还能不能买？

其实，如果避开了返水这个问题，二楼还是有些优势的，比如：

①性价比高

二楼的价格往往比其他楼层便宜，和同栋楼中间的黄金楼层比，总价轻松差出大几十万甚至上百万，对于预算有限的购房者来说，这个性价比自然很具诱惑力。

②上下楼方便

住二楼，无论是乘坐电梯还是走楼梯都十分方便，家里有老人和小孩的，遇到电梯有故障，爬两层楼也毫不费力。

早晚上下班的高峰期，二楼住户根本不用为等电梯浪费时间，赶时间上班还是送孩子上学，都是抬脚就能走的事，没什么烦恼。

③小区绿化成窗景

小区如果绿化好，二楼的窗景就是惊喜，窗户成了观景台，如果一楼只能看到树干，那二楼的高度就恰好，树叶刚好在窗边，自然触手可及。

④带露台的二楼

有些 “宝藏户型”的二楼，带一个很大的露台，露台面积通常有几十平方米，部分甚至有几百平方米，堪称私享的空中花园。

如果遇到这种带露台的二楼房源，且价格与其他楼层相差不大，那完全可以果断入手。这可是二楼户型里相当特殊的存在，在市场上十分抢手，几乎是 “一房难求”。

所以，二楼能不能买？买了二楼的朋友，可以在评论区聊聊，是岁月静好，还是…正在散味！