解决民生痛点？南沙两宗用地「商业变商住」究竟为何？

数日前（7月28日），南沙区规自局接连发布2则控规调整批前公示，引起了广泛的关注。规划拟将市民广场北地块、以及金洲地铁站东北侧地块的商服用地调整为商住用地。

这两宗地块长期未动工建设，其中市民广场北地块更被认定为闲置用地，通过控规调整盘活土地资源是情理之中。

但值得深究的是，为何两宗地均由商务用地调整为商住混合地？

其实答案就藏在南沙发展的现实需求里，这是基于南沙城市战略、市场供需变化与资源利用的综合考量。

01

唤醒 “沉睡资产”

破解土地低效利用困局

首先最直接的原因，就是为了破解土地低效利用困局，提高资源利用效率。

对南沙中心城区而言，核心地段用地的长期低效空置，不仅是资源浪费，更制约着区域功能的完整性。

以市民广场北地块为例，其曾是南沙城市天际线的重要构想——2016年阳光城收购该地块（原太古地块）时，规划与周边用地联动建设4栋超200米商业综合体，其中最高290米的建筑拟作为 “蕉门双塔” 的北塔，成为城市客厅的地标。

前文回顾：双塔地标彻底凉了？南沙蕉门河「太古地块」拟改商住用地！

然而，受限于高政策调整、开发商债务问题等多重因素，该地块长期搁置，剩余土地使用年限仅约20年，与“城市客厅”应有的活力严重不符。

此次调整为商住混合用地，不仅能有效避免土地资源浪费，还可以借助住宅开发快速激活区域价值。

从控规来看，该地块容积率从9.14降至2.6，商住比设定为1.5:8.5，同时配套建设社区居委、卫生服务站等设施，这种“降强度、补功能”的调整让核心区土地从“低效空置”转向“高效复合”，为城市客厅注入实质内容。

02

践行未来城市理念

构建全龄友好生活圈

更深层的意义在于，这次调整是南沙作为广东省首个未来城市综合实证试点，将理念具象为实景的关键实践。

今年3月南沙区召开“两会” ，明确建设未来社区与全龄友好城市是发展重点，将集中力量分步建设20平方公里中心城区，构建15分钟生活圈。

这两宗地块正处于南沙中心城区核心，它们的调整既是对土地资源的高效盘活，更是为“未来社区”打造可复制、可推广的先行样本。

未来社区形态的核心逻辑，就是让15分钟步行范围内的混合社区，同时满足居住、工作、服务与生态需求，形成一个可呼吸、可生长、有温度的城市生命体。

以金洲地铁站东北侧地块为例，其打破 “纯商纯住” 的刻板划分，将原规划约9万㎡的商业，变更为5万㎡公服设施+2万㎡学校。

部落了解到，这约5万㎡公服设施将建成一座更贴合未来社区需求的「超级邻里中心」。

邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，它是以居民日常需求为核心的综合性社区服务枢纽，打破传统配套零散分布的局限，将公共服务、商业、文化等功能集中整合，让居民在步行范围内实现“一站式”生活服务。

借鉴新加坡模式，南沙这座邻里中心也将锚定居民的高频需求，配建1000㎡文化室，4300㎡未来社区综合服务中心、4700㎡群众性体育运动场地、22023㎡24小时公共开放空间……

还以多层通高的核心城市广场为枢纽，联动可举办赛事展演的多功能场馆、兼具轻办公、休闲功能的多层生态架空共享空间，拓宽活动边界。

更妙的是，邻里中心也完整保留了二层连廊系统，不仅串联起金洲地铁站、公交站场及周边社区，更延伸至金洲涌生态带，使空间得以自然渗透延伸。

同时项目还以新加坡“翠绿都市计划”为蓝本，打造空中社区花园、垂直绿墙与地面景观交织的多层次绿化空间。

如此一来，既实现了风雨无阻的慢行体验，也呼应了未来社区生态化的核心理念。

不难看出，用地控规调整后，住宅、商业与社区服务自然融合，居民步行15分钟内即可完成从工作到购物、从休闲到社交的全场景切换。这种“功能混搭”，正是未来社区“可呼吸、有温度”的生动实践，让城市客厅不仅有颜值，更有烟火气。

03

修正供需错配

平衡商业与民生

从城市运行的微观视角看，这次控规调整更是对市场供需失衡的精准修正。

近年来南沙商业体供应过剩，以金洲地铁站为圆心，3公里范围内聚集了环宇城、星河COCO Park、万达广场、悠方天地等13个商业体，辐射范围广泛。

与此同时，近年来商业写字楼空置率不断攀高，根据第一太平戴维斯数据显示，当下甲级写字楼空置率已接近或超20%的警戒线，其中广州2024年空置率已升至18.1%，商业开发已然过剩。

但与之相对的，却是民生设施的显著短板。

居民买菜、托幼、老人照料等高频需求缺乏步行可达配套，公服与体育设施存在分布不均、老化荒废、供应不足等现实痛点。

商业过剩与民生短缺的矛盾，让城市客厅的服务属性打了折扣。

两宗地块的调整直指这一痛点。金洲地铁站东北侧地块通过“超级邻里中心”填补民生缺口，市民广场北地块则保留必要商业配套的同时，以住宅开发带动社区服务完善。

这种“商住平衡”模式，既避免了商业资源的无效竞争，又让商业空间反哺民生，与住宅配套形成“1+1>2”的效应。正如南沙“十四五”规划中，将蕉门河中心区定位为「产业综合服务核心区」，城市客厅的价值，终究要回归“服务人”的本质。

从盘活低效用地到落地未来理念，从平衡供需到服务民生，两宗地块的调整，实则是南沙为中心城区“重新编程”的结果。

当商住空间有机融合、民生需求就近满足、生态与生活无缝衔接，沉寂的南沙城市客厅有望焕发新的活力，成为南沙向“绿色、智慧、宜居”未来城市迈进的鲜活注脚。

当然，这样美好的蓝图能否照进现实，恐怕还需要更多实质性进展和执行精细化程度来给出答案。

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